记者 孙庭阳 | 北京报道
导读
壹 | 10月份全国新建住宅平均价格创年内新低，保利、万科和融创的售价却在涨。
贰 | 10月份全国新建住宅销售额创近17个月新低，保利、万科、融创和碧桂园10月份的销售额在上涨。
叁 | 近几个月，融创集团资本运作频繁。
今年10月份，全国新建住宅平均价格创年内新低，销售额创近17个月新低。但是，销售规模最大的4家房地产企业，10月份销售额都超过了9月份，更有3家在10月份涨价销售。
10月份全国新建商品住宅均价创年内新低，
销售额创17个月低谷
传统楼市素有“金九银十”的说法，期盼着九月和十月能迎来楼市销售旺季。但从全国的销售数据看，今年落空了。
国家统计局近期公布数据显示，今年10月份，全国新建商品住宅销售平均价格是9962元/平方米，从今年年初以来，平均价格首次跌至万元以下。与今年的1月份和2月份小高峰11228元/平方米相比，每平方米降价1266元。
与前两年相似的是，三季度内平均价格都是逐月下降。今年8月份、9月份和10月份，全国新建商品住宅的平均价格分别是10278元/平方米、10051元/平方米和9962元/平方米，呈现逐月下跌的态势。这样的走势，在2018年至2020年同期都曾出现，均是逐月下跌。
而与前些年不同的是，从2018年到2021年以来，今年的房价低谷首次出现在10月份。2018年和2019年，其他年度的低谷大部分出现在1、2月份，2020年出现在3月份。
但是，今年前10个月的平均价格仍高于往年。
今年1月至10月的平均价格是10513元/平方米，与2019年同期、2020年同期相比，每平方米仍高1211元、527元。这样看来，全国新建商品住宅的平均价格重心仍高于前两年。
另一个值得注意的现象是，今年10月份新建商品住宅销售额只有1.09万亿元，同为年内新低，还创出了自2020年5月份以来近17个月新低。近5年销售额低谷，首次出现在10月份。此前4年，月度销售额低谷分别出现在2017年的7月，2018年和2019年的4月，2020年的1月和2月。
今年10月份新建商品住宅销售额只有前10个月平均值的74%。而在2018年至2020年，10月的销售额在当年各月排名中都处于中部位置。10月份的销售额与当年各月平均销售额对比，2018年、2019年和2020年分别是87%、90%和103%。
今年10月18日，在国务院新闻办的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖回答提问时表示，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。
中国恒大复工复产保交楼
融创中国频频归拢资金
然而，具体的龙头房地产企业的销售额和销售均价变化，与宏观数据并不一致。
据克而瑞数据，今年前9个月操盘金额前5公司，分别是碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）和保利发展(14.550,0.15,1.04%)（600048.SH）。这5家公司操盘销售金额能占到前9个月全国商品房销售额的17%。观察这5家公司的经营变化，能够部分了解房企运作情况。
中国恒大在爆出债务危机后，截至11月23日，仍未公布9月、10月份的销售情况。
另外4家公司公布了销售情况，除了碧桂园10月份的销售均价有所下降，另外3家都在涨价，10月份的均价处于前10个月的中间位置。
保利发展涨价最高，10月份销售均价比前一个月上涨了1167元，达15717元/平方米，这一价格，是保利发展前10个月中第四高价。万科和融创中国的均价，分别上涨了430元和210元，两公司10月份售价都处于前10个月的中间位置。
4家10月份的销售额，都高于9月份，与全国整体数据趋势也不相同。
4家公司中，保利发展10月份的销售额涨幅最大，比9月份上涨39%，万科和融创中国分别上涨16%和9%，碧桂园涨幅最小，不到1%。
此外，这5家龙头房企中，中国恒大和融创中国近期也频频爆出大消息。
8月19日，人民银行等相关部门约谈恒大集团高管，要求恒大集团努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
9月1日，恒大集团官网披露，恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会。集团8位副总裁率八大保交楼专项工作组，各省公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状。在许家印的带领下，恒大集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。
恒大集团官方公众号在10月24日称，位于恒大总部所在地的恒大集团深圳公司，包括深圳、东莞等6地 10 余个项目的复工复产，正有序进行中。11月19日披露，恒大位于广州、佛山等珠三角的15个区域的63个在建楼盘，已全面复工复产。
除了“保交楼”，恒大集团也在腾挪资金。
11月17日，中国恒大披露，公司旗下全资附属公司将恒腾网络（0136.HK）股票全部转让，转让款约合17.47亿元，根据今年6月30日恒腾网络的账面价值，“预计将从交易中产生约85亿港元的亏损”，交易所得款项用作公司一般营运资金。
11月19日，恒生指数公司宣布，将中国恒大从恒生指数成份股剔除，新增加了信达生物制药（1801.HK），所有变动将于12月6日起生效。
摄影：《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊
除了中国恒大，融创集团的资本运作也很频繁。
在融创集团内主要有两个上市公司，分别是融创中国（1918.HK）以及融创服务（1516.HK），两个上市公司的实际控制人都是孙宏斌。
今年9月份，在互联网上流传着融创绍兴公司向政府救助的信息，融创集团随后对事件给予澄清。
融创集团在声明中解释了事情的经过。融创绍兴公司负责人获悉9月24日上午绍兴市相关领导将督查黄酒小镇项目安全生产工作，想借机就解决融创在绍兴项目已售房源的网签问题寻求支持，初步整理了相关文字内容，作为向政府口头汇报的腹稿，但在9月24日上午9时因操作失误发至了绍兴本地的一个房产交流群，造成了信息的外泄。
融创集团在声明中表示，从未有过、也没有任何需求和意愿向政府提交类似报告。公司于2020年底投资了大型综合文旅项目黄酒小镇，“坚定看好绍兴城市发展，未来还会继续深耕，加大在绍兴的投资力度”。并且，融创集团在全国范围内的项目建设运营正常、销售良好，集团整体经营健康。
但互联网上的担忧并非空穴来风。从9月开始，融创中国提前终止合作协议、卖股票、卖股权，这些运作都是促进现金回笼。
今年9月份，融创集团与万达酒店发展（0169.HK）一方提前终止了21家酒店的酒店管理协议。这21家酒店中，包括19家正在运营的酒店，两家正在建设且尚未开始运营的酒店，本是融创集团持有，万达管理，到期时间为2037年。公告中解释原因是“由于疫情影响与融创商业战略的调整”。终止协议后，融创集团会向万达酒店发展一方支付1.3332亿元作为补偿、支付6859万元作为未支付的应付账款。
今年10月29日，融创中国公告称，从今年6月1日至10月28日，以约35.4亿元的对价出售贝壳（BEKE.N）美国存托股票（ADS），这是公司2017年入股时所获股票，从初始投资算起，融创中国投资收益达24.3亿元。
今年11月7日，融创服务以18亿元的对价，收购融创中国旗下的融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司。被收购公司是融创中国全资子公司，融创中国0.1亿元认购股权出资。今年10月末，被收购公司净资产0.1122亿元，从今年2月20日到10月末，税后利润0.7881亿元。
今年11月14日，融创中国的公告称，通过三种操作获得了约合90亿元的资金支持。首先，孙宏斌个人以约合28.75亿元无息贷款的形式支持融创。其次，融创中国以15.18港元/股的价格配售股票，约合41.82亿元。前一个交易日，融创中国在港股市场前一天收盘价相比，这个配售价相当于折价11%。最后，融创服务以14.75港元/股的价格配售股票，约合19.17亿元。同样，与融创服务在港股市场前一天收盘价相比，配售价同样是折价11%。
今年11月15日，融创中国和融创服务的股价，都以下跌来回应折价配售，融创中国股价下跌11.5%，融创服务下跌16.67%。
