张林/文12月9日召开的中央政治局会议提出，来年将实施“适度宽松的货币政策”操作。这意味着从短期来看，无论是政策利率、无风险利率还是存贷利率，向下调整都是较为既定的方向。下调房贷利率以帮助稳定楼市，也是稳定宏观经济大盘的一部分。但是近期却在多地出现了房贷利率重新上调的现象。
从直观上而言，这可能是因为此前部分银行或者部分银行网点在竞争房贷市场时定价过低。比如，10月份部分地区商业银行的首套房贷最低利率为2.8%，甚至与当前2.85%的住房公积金贷款利率形成了“倒挂”。10月份正是LPR下调以及各个商业银行落实存量房贷利率下调的时点。
政策调整刺激了一部分新的购房需求，也让一部分存量贷款客户寻求改换贷款机构。那么，为了竞争这部分新增的信贷资产，部分银行或网点可能也会采取“薄利多销”的策略。当然这些都是市场行为，只要合规合理便无可指摘，但是与住房公积金利率出现倒挂后，后者的普惠性质就遭到了挑战，这也是部分银行机构被要求重新上调商业贷款利率至3%以上的原因。
另一方面，当前商业银行的净息差逐渐收窄，也的确给部分银行带来了一定盈利上的压力。根据市场利率定价自律机制对银行机构的指导，银行净息差的警戒线是1.8%。截至今年三季度，商业银行的净息差已经降至1.53%，大型商业银行、城商行的净息差更是分别降至1.45%与1.43%。
这意味着，在刨除存款付息率、风险计提以及运营成本之后，不足3%的房贷利率的确很难改善银行的利润表现，特别是如果有些银行资本充足率比较紧张，重新上调房贷利率也是自然的市场逻辑。
但是，如果从稳定楼市的政策逻辑来看，房贷利率的重新上调可能并不是一件值得鼓励的事情，至少重新上调的时点值得商榷。
今年以来，稳定地产与楼市的措施出台了很多，其中短期内效果最明显的便是下调房贷利率的政策。回顾年初，市场对房地产走势的预期偏弱，居民提前还贷的意愿也比较强，2月以来居民条件早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位。可以简单地理解为，每3个房贷客户中就有1人愿意提前还贷，呈现出主动降低杠杆的特征。
正是由于实施了存量房贷利率下调的措施，10月以来居民条件早偿率指数降至15%左右，有效避免了提前还贷潮的蔓延。
相比之下，其他政策的效果则有待进一步释放。比如，5月17日央行曾设立了规模3000亿元的保障房再贷款，但截至6月底再贷款使用额度仅有121亿元；截至11月其使用额度或仍不足300亿元。再比如，房地产开发及交易相关的税费减免政策，如果不能对冲对房价下行的预期，那么税费减免对于市场流动性的改善可能就有限。
当然，9月底以来的稳地产政策还是取得了积极的效果，包括新房及二手房的成交量有所上行，商品房销售面积及销售额降幅收窄以及二手房房价跌幅收窄等，但如果房价同比增速依然是显著下跌的，就很难说稳定房地产市场的任务真正完成了。
价格信号里包含了最完整的市场信息，这些信息也包括了市场预期等主观变量。可以说，当前稳定楼市的核心就是稳住房价。而房地产这种特殊的产品，从开发、生产再到销售、持有，都和信贷利率密切相关。
实际上，无论是在欧美还是在日韩，房产资产的特征就是“利率敏感”。对于按揭贷款而言，下调房贷利率不仅直接降低购房人的杠杆成本，还有助于房地产作为一种资产进行价格层面的修复。考虑到当前存量房贷利率下调所起到的实际作用，要稳定房地产市场恐怕还需要进一步下调利率。
但是，任何价格的调整都会带来利益格局的重新分配，利率的调整更是如此。作为银行机构让利居民部门的一部分，如果是因为与住房公积金利率倒挂而影响了房贷利率下调的意愿，那么应当进一步降低住房公积金的利率，以进一步加强其普惠性，而不是相反。目前来看，住房公积金利率下调至2.5%左右是合适的。
当然，稳定地产也并不是仅靠金融机构的让利就能完成的。财政领域还是需要拿出更多真金白银，无论是加大收储力度消化存量，还是在需求端加大保障房的购房补贴，尽快推动市场重新实现供需平衡，才能为价格企稳提供逻辑上的基础，才能为稳定楼市提供预期上的保障。
（作者系远东资信首席宏观研究员）
