CF40报告:把脉房地产现状 建议三项措施遏制高房价

CF40报告:把脉房地产现状 建议三项措施遏制高房价
2019年10月23日 12:37 经济观察报

经济观察网 记者 胡艳明 “住房供给弹性是房价上涨对企业经营和居民生活影响的关键。缺乏弹性则意味着高房价得不到遏制,且难以收获规模经济收益。”在10月22日中国金融四十人论坛(CF40)发布的《2019年第三季度宏观政策报告》中,对目前关于房地产的宏观经济情况进行了分析和研究。

近年来,名义房价和真实房价都持续上涨。在房地产的需求上,经济结构转型和城市化是房地产需求的首要驱动力,消费升级提升大城市房地产需求;另外,住房抵押贷款的使用以及房地产的金融资产属性等都是重要因素。

报告认为,房价高低度对企业和消费者的影响关键在于住房供给弹性,而非简单的房价过高就一定会对企业经营和居民消费带来负面影响。

若住房供给富有弹性则房价上涨会得到遏制,同时带来规模经济收益;相反,供给缺乏弹性则房价上涨加剧,同时缺乏规模经济效益。

名义房价和真实房价

在2005-2018年的新建住宅排名中,重庆稳居第1名;上海、北京排名分别从 2005-2010年期间的第2、3名下降至2011-2018年期间的第6和19名,武汉、西安、郑州排名上升至第3、4、5名。

报告称,住房市场化改革以来新增住房供应持续大幅提高,新增住房越来越向京广和京九线沿线城市集中,西部个别中心城市新增住房也保持了大幅提高。

近年来,名义和真实房价都持续上涨。1998-2018年,我国住宅类商品房的平均价格从1854人民币/平方米持续上涨到8544人民币/平方米,翻了4.6倍。实际房地产价格(新建住宅类商品房销售均价/CPI)(1998年=100)也翻了3.1倍。

报告认为,经过价格水平调整后的真实房价上涨过快,超过了大多数其他发达国家工业化高峰期的平均真实房价涨幅。

统计局口径下的房价收入比,我国一线城市房价收入比超过20,二三线城市也普遍高于5, 而国际比较的合意水平在3-6之间。

中低收入购房者面临的房价收入比过高,一线城市尤甚。

住房供给弹性分化

在此情况下,住房供给弹性成为刻画城市特征的关键因素。

一线城市住房供给缺乏弹性,生产率/收入提高导致了房价和城市生活成本更加剧烈的上升,人口流入和城市扩张放缓,成为瓶颈城市。

而部分二线城市在城市竞争中处于有利地位,生产率进步较快,住房供给相对充分的弹性缓解了生产率提高带来的房价上涨压力,人口流入加速,成为扩张城市。

众多中小城市在城市竞争中处于不利地位,生产率进步受阻,住房供给虽具有弹性且房价不高,还是难以留住产业和吸引人口,成为空巢城市。

在房地产市场的供给端,主导力量是住宅土地供给,一线城市人均新增住宅供地最少,对房价的影响最突出。

特大城市都市圈的基础设施和公共服务配套不到位,制约了特大城市的住房供给改善。

1994-2017年,全国共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万套。虽然保障房建设增加了整体房地产市场的供给,但是分布与人口流向不一致。

2014年以后,对房价和销售预期更加谨慎,开放商囤地下降,并尽可能减少库存。2014年全国前10名房地产企业市场占有率为16.9%, 2018年上升至26.9%,大开发商更强调周转率。

目前,开发商对市场预期更加谨慎,在房地产市场集中度提升的共同作用下,囤地囤房不再流行,加快周转成为主流,这有助于压平房地产投资和价格波动幅度。

房住不炒的立足点

“房住不炒,立足点是发展权益类资本市场和个人养老金,降低房地产的金融资产投资属性。“CF40高级研究员张斌表示。 在房地产的需求上,经济结构转型和城市化是房地产需求的首要驱动力,而且消费升级提升大城市房地产需求。

另外的关键因素之一是住房抵押贷款。报告认为,住房抵押贷款的普遍使用成为支撑房地产需求和房价上涨的重要力量。

2002-2018 年期间,个人住房抵押贷款增量在当年住宅销售额中占比平均达到 31%,如果考虑到商业住房贷款首付比例(首付比例首套房 20%-35%、二套房 30-80%),那么住房抵押贷款增量占当年商品房销售额的比例可能高于60%。

根据Garrigaetal(. 2017) 的模型,住房抵押贷款在 2003-2007 年和 2008-2012 年期间分别解释了中国房价上涨的14.6%和8%。

在这其中,无法忽视的是房地产的金融资产属性。债务主导型的金融体系和缺少个人养老金账户强化了房地产的金融资产属性和投资需求。

债务主导型的经济体当中,以银行为代表的金融机构普遍使用房地产作为抵押品,并因此提升了全社会对于房地产的投资偏好。中国是典型的债务主导型经济体,房地产被广泛作为抵押品使用。

投资领域,房地产成为家庭养老和保险的替代金融投资工具。根据西南财大的《中国家庭金融资产配置风险报告》,房地产在中国家庭资产的占比达到六成以上。美国家庭的房地产在全部家庭资产中的占比只有中国家庭的一半。

对于遏制高房价,报告提出三点建议:首先,增加特大城市一线城市住宅用地供给;第二,提高大都市圈的公共基础设施和公共服务,实现郊区对中心城区的替代;第三,对特大城市低收入群体的住房基本保障措施。

对于房价对企业和消费者的影响,“关键在于住房供给弹性。”报告认为,供给富有弹性则房价上涨得到遏制,同时带来规模经济收益;供给缺乏弹性则房价上涨加剧,同时缺乏规模经济收益。

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