正荣服务今日港交所上市 获超额认购102倍

正荣服务今日港交所上市 获超额认购102倍
2020年07月10日 19:09 经济观察报

经济观察网 记者 程璐洋 7月10日,正荣服务(06958.HK)在港交所主板挂牌上市,敲锣仪式在正荣集团上海总部举行。

正荣服务此次发售价每股4.55港元,全球募资约10.72亿港元。上市首日,正荣服务收盘报5.6港元,较发行价上涨23%,市值56亿港元。

在公开发售中,正荣服务的认购数量为25.5亿股,获102倍超额认购,同时,其市盈率水平从另一个侧面印证了投资者的态度,数据显示,至今年年中,23家在港上市物业公司的平均市盈率为39倍,正荣服务目前的是市盈率为48倍。

正荣服务成立于2000年,2004年起为正荣开发的住宅项目提供物业管理服务,2017年开始向独立第三方开发的项目提供物业管理服务。

从招股书提供的数据看,其规模和利润增速均高于行业平均水平。

规模方面,截至2019年底,正荣服务在21个城市拥有149个在管项目,在管建筑面积由2017年底的940万平方米增长到2019年的2290万平方米。

其中,正荣集团是正荣服务的最大客户,但正荣服务正在逐渐减少对其依赖。2017至2019年,在管面积中,正荣开发项目比例由77%将至48%,物业服务收益中,来自正荣开发项目部分占比由88%降至66%。

拓展更多第三方项目,是扩大规模的必由之路,但难度也比直接获取正荣开发项目大。

2017至2019年各年,正荣服务对正荣项目的投标中标率均为100%,但同期对独立第三方物业开发商项目的投标中标率分别约为29%、52%及28%。

未来,正荣服务拟将上市所得款项净额约55%用于战略投资及收购,以扩大集团的业务规模,其计划收购约3家物业管理公司,目标要求为在管总建筑面积超过300万平方米,年收益超过3000万元并能达到平均净利润率为8%以上。

利润方面,2017年至2019年,正荣服务的净利润由2030万元增长到1.09亿元,同期,毛利率也从26%增加到34%。

同大多数物业公司一样,正荣服务有物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务主线。

其中,物业管理服务为基础业务,产生的收益不断增加,但占总收入的比重则在下降,而非业主增值服务收入和社区增值服务收入占比则在稳步上升。

正荣服务毛利率的上升受益于两方面因素。

一方面,由于车位管理、租赁协助等社区增值服务的劳动密集程度低于其他两条业务线,这部分业务在2019年的毛利率高达67%,拉高了整体的毛利率。

另一方面,正荣服务也通过控制成本提升毛利水平,具体通过增加分包、降低人工成本的方式,使得整体的销售成本占总收益的比例从2017年的74%下降至2019年的66%。

此次上市之后,募集所得款项除了55%用于拓展规模外,其余款项用途主要将主要用于提高运营效率,约20%用于开发信息管理系统,约15%用于开发“荣智慧”服务软件,其余约10%用作一般业务运营及营运资金。

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