扎堆递表 中小物企追赶最后的窗口期

扎堆递表 中小物企追赶最后的窗口期
2021年07月22日 22:05 经济观察报

经济观察网 记者 丁文婷 7月16日,融信服务和康桥悦生活两家物业服务企业一同在港交所挂牌上市。从7月初开始到16日,短短半个月时间已有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦服务、德信服务等6家物企陆续赴港上市,至此,在港上市物业企业达到48家,与2020年同期的24家相比,数量翻倍。

值得注意的是,近三年来,港股新增的上市物企数量不断跳涨。从2018年的6家上升到2019年的9家,再到2020年的18家。而截至7月中旬,今年已有10家物企上市、超过20家物企交表。

上市热潮

争先恐后的上市潮背后,是一大批小型物企要抓住资本市场门槛抬升前的最后窗口期。

今年5月20日,港交所对上市门槛作出调整,将主板上市的年度溢利门槛上调了60%,要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元,三年累计盈利不低于8000万港元,该标准将于2022年1月1日起生效。

这也使得今年成为达不到新规盈利要求的小物企最后的窗口期。嘉和家业物业服务研究院院长唐卓告诉经济观察报,因为物业企业属于劳动密集型产业,而不是资金密集型,要瞬间涨60%的利润非常难。“上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。”他解释,20多家物企扎堆在今年交表,就是要赶在新规之前上市。

值得关注的是,今年7月前也成为物企上市递表的高峰期。5月,4家物企向港交所递表,6月,8家物企递表;上半年,24家物业企业递交上市申请,超过2020全年上市物企数量。

唐卓认为,2021年7月1日之前是企业交表的黄金窗口期,若错过,物企或许只能寻求在GEM(香港创业板)的IPO,甚至推迟或无法上市。

他分析,从以往企业上市的总用时看,交表至上市平均用时在130-150天不等,2021年,新上市物业企业的上市总用时有所延长。2021年7月1日前交表的企业按总用时倒推,有较大可能在2022年1月1日盈利新规前上市。“若在7月1日后交表,新交表企业要补充更新企业6月30日之前的数据,也就是2021年前半年的数据,会进一步拉长上市周期”。

除了受到新规影响,中小企业上市难度不断加大也是促使它们赶场上市的原因。北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬表示,目前TOP10地产公司中只有万科和龙湖2家物业企业没上市,地产公司前30强,2/3已经上了。“从投资人的角度来讲,有更好的标的,为什么要选择小公司呢?”如果龙湖和万科这些头部企业全部完成上市,后面再上的中小型公司,除非有非常独到的特色,否则越晚上市难度只会越大,估值也会大打折扣。“这在去年市盈率上已经体现出来了。”他说。

根据中指物业研究院数据,6月22日,港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元,截至当日收盘,共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元;从市盈率来看,港股41家物业上市企业平均市盈率为32.4倍。物业行业在被资本市场看好的同时,今年上市的物业企业市盈率却在持续走低。

经济观察报注意到,在7月前半月上市的6家物业企业中,除了中骏商管的市盈率达到了45.4倍,德信服务、康桥悦生活和融信服务的市盈率均处24-26倍之间,而朗诗绿色生活和领悦服务则仅为16.38倍和15.14倍。

唐卓表示,今年上市的物业企业市盈率明显回落了。以前物业企业一上市30-40倍的市盈率非常常见,更早的2018年底,永升生活服务的市盈率甚至达到了70倍。而今年上市的企业,基本上在10~20倍之间,这与上市企业的规模有很大关系,去年上市物企在管面积7000万-8000万方的比较多,但今年上市的企业平均在管面积是2000万方,规模下降非常明显。

分化加剧

物业公司的规模决定了其在资本市场上的地位。根据嘉和家业物业服务研究院数据,截至今年6月24日,6家头部物企总市值都超过500亿港元,其中碧桂园服务超过了2500亿港元,华润也超过了1000亿港元。而尾部的10家物企市值均低于20亿港元,烨星服务、宋都服务和兴业物联的总市值均不到5亿港元,与碧桂园服务市值的差距超过了500倍。

唐卓表示,虽然随着物企收并购加快和服务内容的挖掘,上市物企整体业绩维持较高增速,但头部企业优势仍然更为明显。TOP10物业公司的营业收入同比增速由2019年的33%增加到了2020年的41%。而TOP11-40的物业公司营业收入同比增速则由2019年的49%下降至了2020年的38%。

“头部物企资金雄厚,加上强劲的地产规模内生和物企市场外拓,能为企业提供强劲造血能力,业绩增速超过整体增速,优势在不断积聚。而总市值低于100亿元的成长型物企的长尾效应日益显现,收入结构单一、成长性较低的物企,受资本青睐度低。”唐卓说,目前对物业行业来说,分化非常明显,大家都愿意投大一点的企业,因为大一点的企业比较有保障。

除了规模带来的高增长,郝炬认为,受到资本市场关注的另一个点还在于,企业的增值服务是否能做到比较高的营收占比。“这很好理解,基础服务的空间就这么多,提高物业费又非常难。增值服务可以在在管面积不变的情况下,增加新的收入,提高每平方米的盈利能力。”他说。

不过,许多增值服务的开展也依赖于规模效应。郝炬进一步表示,比如像碧桂园服务可以拿到汾酒竹叶青的总代,一年可以卖一个多亿,占到汾酒竹叶青2019年销售额的差不多1/4。“规模上去了,相应的单价也低了,这样销售空间会更高一些,否则这块业务开展也很难。”

越来越难

物企上市的资本潮还在继续,但物企上市的资本化道路却越来越窄,小型物企想要受到资本市场的青睐也越来越难。

几家机构预计,今年上市的物业公司将超过70家,郝炬则认为,这一数量会在80家左右,不排除100家的可能。物业行业上市公司众多意味着可供资本选择的公司也很多。“这样的情况下,中小型公司如果没有特色,上市的认购额度和估值都会受到影响。”

从实际情况看,相较传统物企,华润万象生活、融创服务、合景悠活等业务模式上创新的物企,较能获得市场更高的估值。

7月2日,主打商业物业概念的中骏商管收获45.4倍的市盈率,为2021年截至目前上市的物企中估值最高,首日股价涨幅也达到8.11%。朗诗绿色生活以绿色建筑的概念获得资本市场青睐,首日涨幅达41.51%,而相对来说无太大新意的领悦服务、德信服务、融信服务和康桥悦生活务则在资本市场表现平平,融信服务与康桥悦生活双双开盘即破发。截至收盘当日,融信服务微涨0.41%,康桥悦生活的下跌1.09%。

从行业普遍情况看,住宅物业的利润率最低,商业物业的利润率相对较高。郝炬表示:“以住宅物业为主的物企,未来增长空间跟这些头部企业相比肯定有很大差距。”比如,万科和碧桂园一年交付的面积可能在4000万-5000万方,5年下来营收就是2亿-2.5亿元,而中小型物业公司到现在为止加总在管面积也就3000万方。“总规模还不如人家1年增加的量。从投资人的角度来讲,为什么要买你呢?”

在唐卓看来,对现在上市的物企来说,要找到自己的特色也越来越难。“在资本市场的故事中,之前几年,细分业态、规模、愿景、运营模式都讲过了,几乎没办法不重复。所以,现在上市的物企重合度就会比较高。资本在对数量越来越多的物企进行选择时确实比较难,在管面积2500万方还是2000万方,好像看起来都差不多,不知道该怎么投,所以估值下降是必然的。”唐卓说。

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