触底回暖 碧桂园以现金流构筑“护城河”

触底回暖 碧桂园以现金流构筑“护城河”
2022年07月05日 11:30 经济观察报

这是一个新旧交替的年代。

当经济发展的增长曲线走过峰值,消费结构进一步细分与升级,房地产行业渐渐摒弃掉了旧的发展观和旧的经营策略,开始以新的价值视角,在回归沉稳理性之中探索新的行业发展模式。

转型之际,房地产行业所要面临的变革在于两面,一是回归稳健理性,核心在于稳定基本盘以及确保“安全”;其二则是新领域的探索,在于如何做厚做强新的增长曲线,在顺应科技、数字化等新浪潮之中寻找新的增长动力。

这一观点从政策端同样能够得到佐证,今年3月,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议并提到,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,同时,提出向新发展模式转型的配套措施。

于企业而言,新的发展阶段更需要转向“内生性”的增长模式。今年5月,碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企。直观来看,这是政策在融资端向市场传递信心。另一方面,“示范”二字也是在为整个行业的转型提供了启发。

以现金流构筑“护城河”

稳健发展的关键在于安全性,而确保安全的核心是流动性。

周期之下,保持必要的现金流以抵抗风险已然成为房企共识。从结构来看,业绩和销售回款是房企们能否经营稳健的基础。但由于疫情、经济、行业波动等多重因素影响,今年上半年整个地产行业的销售情况并不乐观。

据国家统计局6月15日披露数据,今年前五月全国商品房销售面积约50738万平方米,同比下降23.6%;其中,住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元,下降31.5%;其中,住宅销售额下降34.5%。

当然,无论是在哪个时期“优等生”永远存在,而这同样也是“示范房企”被提出的意义所在。那些真正可持续型的蓝筹企业,在为行业带来信心的同时也在为行业提供可参考的价值坐标。

以碧桂园为例,最新数据显示,碧桂园6月份延续了上个月环比增长的态势,单月实现权益合同销售金额约345.2亿元,环比增长20.21%,实现权益合同销售面积约421万平方米。

今年上半年,碧桂园累计实现权益合同销售金额1851亿元;累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米。而据第三方机构克而瑞统计,上半年碧桂园全口径销售金额达到2469.9亿元,仍居行业前列。

行业下行的大环境下,销售同比下滑成为“常态”。但从碧桂园最新一月的销售来看,其6月份同比跌幅较上个月收窄了14.7个百分点。换而言之,碧桂园销售情况正在加速恢复。

平安证券对此也指出,6月百强房企销售同比降幅收窄,反映疫情控制、政策作用效果逐步显现。同时,房企延续分化,央国企及高信用民企表现更优。

有了销售前端的不错表现,碧桂园以同样良好的销售回款为自己再添了一份穿越周期的“韧性”。今年1-4月,该公司的回款率始终保持在95%的水平。把观察的时间线拉长,碧桂园在过往6年里权益销售回款率连续保持在90%以上,2021年其权益回款金额达到5022亿元。

优质房企更受政策和资本青睐

作为一个资金密集型行业,除了通过销售回笼资金外,房地产还有很大一部分流动性来自杠杆。而融资渠道是否畅通,资本市场是否给予足够认可,恰恰又是取决于房企的经营状况。

5月4日,深交所发布《关于支持实体经济若干措施的通知》,推出了8项措施支持实体经济发展。其中提到,支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。

这是政策对于优质房企实施倾斜的又一信号,进一步为那些真正坚持长期主义的企业提振信心。

同样,良好的基本盘也为碧桂园在融资端获得助力。今年5月,在被列为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企后,碧桂园成功发行5亿元公司债。此外,3月份碧桂园还先后与招商银行、农业银行广东分行签订了150亿元及400亿元额度的战略合作协议。

现金流得以充分补充,碧桂园也有了持续优化财务结构让自身更加“优质”的底气。今年上半年,在行业普遍流动性承压的大环境中,碧桂园仍多次主动采取了回购债券、增持债券及公司股票等动作。

今年6月,碧桂园宣布提前要约回购于2022年7月到期的6.83亿美元票据,拟以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。最终,总额约4.11亿美元票据有效交回。

值得一提的是,该笔票据也是碧桂园唯一一笔今年需兑付的美元债。目前,该笔要约偿付后,公司年内已无到期美元债。

整体来看,碧桂园在财务管控上始终延续着谨慎稳健的风格。截至2021年12月31日,碧桂园可动用现金余额约有1813亿元;总有息负债余额则进一步下降至3179.2亿元,净负债率45.4%,相比上一年优化了10.2个百分点;加权融资成本同比下降了36个基点至5.20%。

资本总是敏锐的,对于碧桂园良好的经营状况和稳健的财务结构,资本市场同样给出了积极的回应。今年6月,汇丰将碧桂园评级升至“买入”,并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。”

截至7月初,包括UBS、广发证券、申万宏源等,共有29家境内外券商机构给予了碧桂园“买入”评级。

科技助力房企可持续发展

站在转型路口,房地产行业在“边破边立”中前行,稳健经营解决了后顾之忧,但想要实现可持续发展则还需在现有基础上多一份“创新”。

“十四五规划”明确,要“发展智能建造,推广绿色建材、装配式建筑和钢结构住宅,建设低碳城市。”今年5月,住建部宣布在部分城市启动智能建造试点,以此加快推动建筑业与先进制造技术、新一代信息技术的深度融合,拓展数字化应用场景,发展智能建造新产业。

政策为房企的转型发展指明方向,科技、智能化与产业的融合带来了更大的想象空间。

2018年7月,碧桂园成立广东博智林机器人有限公司,该公司聚焦于建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。截至2022年3月底,博智林已递交专利有效申请3474项,获授权1869项。

今年1月,住建部在《住房和城乡建设部关于印发“十四五”建筑业发展规划的通知》便提出,“十四五”期间要基本建立智能建造与新型建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系。形成一批建筑机器人标志性产品,培育一批智能建造和装配式建筑产业基地。

规模飞速发展的卖方市场时代已经过去,随着行业进入精细化阶段,房企更多需要通过提升自身素质和效率来实现发展。而科技和数字化恰好为房企的技术创新、管理创新、战略创新提供了重要支撑。

反观在智能建造领域深入布局的碧桂园,如今正以自身创新推动行业向高质量、精细化转型。2021年初,碧桂园于佛山顺德的“凤桐花园”被列为全国智能建造试点之一。据悉,这也是当前国内仅有的真正引入建筑机器人且批量应用于工程建造过程的试点项目。

值得一提的是,“科技”所带来的价值远不止是施工效率和工程质量的提升。伴随着科技持续发展,不同技术与产业相互赋能,也成为了社会经济发展和企业效益提升的又一增长点。

仍是以碧桂园为例,截至2022年5月底,已有23款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份(直辖市、自治区)超450个项目;累计交付超900台,累计应用施工面积超1000万平米。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部