经济观察网 记者 田国宝 从北京德胜门北侧沿安德路向东走几百米就是林家胡同，站在林家胡同口，两栋6层带电梯的现代化住宅楼，在一片低矮的老旧平房中，显得格外醒目。
这个名为德胜雅苑的小区，又称安德路77号，由两栋住宅楼组成，1号楼有7个单元，2号楼有4个单元。
小区已经有部分居民入住，水、电、暖和燃气等相关生活配套已接入使用，但实际上，这个项目没有办理竣工验收手续，小区内所有入住的购房者都没有完成网签，还有一部分购房者至今无法拿到房子。
从2006年开售至今，17年时间里，位于寸土寸金的北京西城区的德胜雅苑，房价从2万多元/平方米涨至12万元/平方米以上，翻了约6倍。房子就在哪里，资产升值也肉眼可见，但购房者距离真正成为“业主”仍然非常遥远。
针对网签和交付入住事宜，购房者与开发商经历了多年、多轮的协商、诉讼。
购房者介绍，开发商北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称“恒远基业”）称，因为项目处于查封状态，所以无法办理网签；而无法办理交付和入住手续，则是因为项目存在违建，不具备竣工验收条件。
针对德胜雅苑无法网签、竣工验收及交付等事宜，经济观察网尝试采访项目开发商，恒远基业注册办公地的一位工作人员称，恒远基业不在此办公；而物业工作人员则确认了恒远基业在小区内两栋楼之间的物业用房内办公，且前述工作人员就是开发商，恒远基业的多个注册电话均处于停机或销号状态。
无法收房
耿超是德胜雅苑的购房者之一，虽然交了首付款，签订了购房确认书，但买房近16年了，他一直无法网签、收房，也无法入住。
2007年10月22日，耿超作为甲方与恒远基业签订两份《投资协议》，合计向后者投资85.3万元用于安德路77号项目（即德胜雅苑）开发建设工作。
协议约定，项目正式销售时，恒远基业分别以2.19万元/平方米和2.26万元/平方米价格向耿超出售两套住宅，一套84.58平方米，一套43.81平方米，投资款本金及利息作为部分房款。
双方约定，资金使用时限从2007年10月22日至2008年3月30日，房子交付时间为2009年6月30日，资金使用期满后，如果恒远基业不能签订正式合同，耿超继续保留买房权利，恒远基业按年息3.8%支付利息；如果耿超放弃买房权利，恒远基业则按6%年息支付利息。
2007年10月28日，恒远基业为耿超开具85.3万元的投资款收据；第二天，耿超通过工商银行将85.3万元电汇给恒远基业。
项目开工前，购房者和开发商双方签订投资协议，这是当年部分开发商筹集资金的主要方式。
2008年4月19日，因为投资协议期满，双方补签了一份《补充协议》，将投资协议期限延长至2008年6月30日，并再次确认了投资协议的相关内容。由于项目拆迁进展缓慢，迟迟未能动工，双方无法签订正式购房合同。
一直到2011年9月30日，安德路77号项目获得预售证。2012年3月15日，耿超与恒远基业签订两份《购房确认书》，这份确认书连同之前的《投资协议》，在后来的法院判决中，被认定为预售合同。
4月12日，经济观察网在现场看到，耿超的两套房子，其中一套房已经更换为智能门锁，另一套房门把手还有原始包装。
该项目多数购房者的购房历程与耿超类似，2006年到2010年之间，与开发商签订投资协议，2011年到2012年之间，陆续与开发商补签了购房确认书，也正是在这一年，项目网签环节出现变故。
据购房者介绍，2012年，开发商召集购房者，称项目被丰台区法院查封，无法办理网签手续，要求购房者退房。但由于彼时项目售价已经翻番至5万元/平方米，大部分购房者没有选择退房。
从2013年开始，陆续有购房者将开发商诉至法院，要求开发商履行合同，与购房者签订网签合同。彼时，预售许可证已经过期，且项目被多家法院轮候查封，不具备网签条件，并持续至今。
据多位购房者介绍，2018年，恒远基业找购房者一对一谈话称，虽然项目没有竣工验收，但补交2.5万-3万元/平方米不等的房款，以及50万元的手续费后，购房者可以先入住。
有不少购房者给开发商补了房款，并顺利入住，但也有一些购房者和耿超一样，不同意补交房款，他们担心，因为没有网签，即便补交了房款，房子依然面临被法拍的风险。
2017年10月30日，西城区房管局发布告知书称，项目自拆迁以来，在整个销售过程中，均存在历史遗留问题，不能办理网签及相关手续，因此建议居民不要直接与恒远基业办理入住手续。
查封和违建
德胜雅苑项目被查封，缘起恒远基业历史纠纷。恒远基业成立于2000年，旗下有花园村住宅楼和安德路77号两个项目，其中花园村住宅楼项目于2002年开始销售，安德路77号项目于2001年启动。
在这前后，恒远基业接手一笔不良资产，其中主要涉及花园村住宅楼资产及相关债务，也正是这笔不良资产中一笔由恒远基业承担的2000万元左右的债务，最终导致德胜雅苑项目被查封。
2006年3月24日，瑞华亭、杨海涌、蒋乃昌、杨立英和马淑英将恒远基业100%股权转让给瀚峰置业，转让价为1800万元及480平方米房子。由此，恒远基业控制权发生转移，但这笔交易只针对安德路77号项目，还是包括相应债务，交易双方各执一词。
对于德胜雅苑项目被查封的具体时间，开发商在给购房者告知书中称是2011年7月；但一份涉案判决书显示，丰台法院查封时间为2013年1月15日，之间相差一年半的时间。这一差异并没有获得开发商进一步解释。
项目被查封时间事关网签。德胜雅苑预售证获取时间为2011年9月30日，如果当年7月已经被查封，项目如何在9月拿到预售证？如果查封时间为2013年1月，那么，自取得预售证一年多的时间里，恒远基业没有为购房者办理网签。
北京住建委在2023年2月给购房者的回复中称，德胜雅苑项目实施过程中，恒远基业由于自身工程进度及其他原因，导致项目严重逾期。同时，北京住建委给出意见：司法查封和行政限制解除后，可以向房管部门申请销售备案手续，办理网签。
其实网签之外，还有一道难关，便是竣工验收。北京规自委西城分局在一份答复中称，项目存在增加建筑面积、调整功能布局、代征道路用地上应拆建筑物未拆除等问题，不符合规划验收条件。
北京规自委西城分局2021年12月21日下发的行政处罚显示，1号住宅楼未按照《建设工程规划许可证》审批内容建设，擅自增建地下一层建筑物，建筑面积1149.14平方米。
因法院查封不具备网签条件，因违建无法竣工验收，由此，购房者既无法办理网签，也无法收房；而向开发商补交房款的购房者能够入住，等同于事实上的占有，项目形成了一个交付怪圈。
耿超等不补交房款的购房者在这一怪圈中处境尴尬，他们普遍认为，房价上涨是导致这一局面的根源。目前，德胜雅苑附近的房价普遍超过12万元/平方米，从买房时算起，房价涨了约6倍。
历经20年
安德路77号项目原为旧城危房改造项目，土地为划拨用地，最早在2001年启动，2002年获得建设工程用地许可证和建设工程规划许可证，但后续工作进展一直较为缓慢，直到2006年项目公司股权易主。
2006年3月，恒远基业原来的5名自然人股东将股权全部转让给北京瀚峰置业，后者实际控制人为王希岩和史红彦，2016年经过股权变更后，实控人为张辉和王学永，目前王希岩和史红彦仍在恒远基业任职。
2007年9月底，项目开始拆迁工作，当时采取货币安置和商品房回迁两种安置方式。拆迁工作启动前后，项目以《投资协议》的名义对外销售。
一份权威文件显示，项目由两栋楼组成，1号楼7个单元共90套住宅，包括70套回迁房和20套商品房；2号楼4个单元共72套住宅，全部为可对外销售的商品房。
2009年项目再次获得建设工程规划许可证，为进一步重新启动奠定了基础。
2011年5月24日，北京市住建委为项目颁发了施工许可证，施工规模为15202平方米，施工单位为山东兴润建设有限公司。
2011年9月30日，德胜雅苑获得预售许可证，包括1号楼20套及2号楼全部，合计92套7616.18平方米，预售证到期时间为2012年9月30日。
2013年1月15日，丰台法院对德胜雅苑房屋进行查封；2016年8月31日，北京二中院对小区房屋进行二次查封；第二天，二中院又对项目土地进行查封。期间，也有部分购房者对购买的房源向法院申请查封。
耿超的一审判决书认定，投资协议、补充协议和购房确认书等有效，但是由于项目存在超规划施工等问题，“如果法院贸然判决被告办理竣工验收并交付房屋，将导致案件无法执行，故本院认为双方合同暂不具备履行条件，待竣工验收完成之后，原告可选择继续履行合同”。
2011年5月下发的二审判决，驳回了耿超的上诉，维持原判。
从中不难看出，法院将之前耿超与恒远基业签订的《投资协议》、《补充协议》和《购房确认书》等认定为有效的购房合同，但由于项目违规不具备交房条件，所以驳回了诉讼。
从法律和法规层面看，该项目由于没有办理网签，也不具备竣工验收条件，所以无法交付；实际上，从2017年开始，开发商已经向一部分补房款的购房者交了房。
