定价2.625元 中金湖北科投光谷REIT底层资产成色几何

定价2.625元 中金湖北科投光谷REIT底层资产成色几何
2023年06月01日 20:23 经济观察报

经济观察网 记者 田国宝 5月30日,中金湖北科投光谷REIT(508019.SH)正式将发行价确定为2.625元/份,与已经上市的10家物流仓储、产业园区公募REITs相比,这一价格偏低,预计可以募集资金15.75亿元。

根据发行计划,该公募REIT将于6月5日进行认购,6月6日完成募集,6月7日确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例,该基金预计于6月中旬正式上市。

中金湖北科投光谷REIT上市历程可谓一波三折,从2022年12月申请至今历时超过5个月,而大部分公募REITs这一过程耗时不过2个月,从申请到上市通常在2-3个月。

中金湖北科投光谷REIT申请上市时,受一系列因素影响,国内产业园区行业面临较大的退租压力。2023年二季度以来,虽然部分园区出租率出现好转,但多数还没有恢复到历史水平。

中金湖北科投光谷REIT在申报期间,曾两次被监管机构提出“反馈”要求。不过随着认筹的逐步展开,其上市也进入倒计时。

6月中旬上市

申请上市前,中金湖北科投光谷REIT的相关资产做过一次资产支持专项计划。2019年7月,招商创融-湖北科投光谷软件园资产支持专项计划正式上市,发行金额16.3亿元,该专项计划直到2022年6月才终止。

专项计划终止前,湖北省科技投资集团有限公司(以下简称“湖北科投”)开始为申请公募REIT做准备,并于2022年底正式向上交所提交了申请。

今年1月和4月,中金湖北科投光谷REIT两次向上交所提交反馈稿,直到4月25日才正式通过申请。

5月29日,中金湖北科投光谷REIT开始询价,累计收到53家网下投资者管理的142个配售对象的报价信息,区间为2.542元/份-2.746元/份,拟认购份额总量84亿份,为网下初始发售份额的57倍。

剔除相关无效报价后,最终48家网下投资者管理的110个配售对象的57.9亿份报价有效,结合其他配售对象的报价情况,最终将发行价格定在2.625元/份,与询价结果相比,最后发行定价较为保守。

根据证监会4月25日批复的文件,中金湖北科投光谷REIT准予募集的总额是6亿份,按照确定的发行价,最多可以募集到15.75亿元,预计2023年现金流分配率为4.62%,2024年为4.87%。

根据基金管理方披露的信息,原始权益人承诺认购34%的份额,也是中金湖北科投光谷REIT最大单一认购者。另外32家战略配售投资者承诺的认购份额合计占比31%。

中金湖北科投光谷REIT将于6月5日-6日正式开始认购,完成认购后,做好相应的准备工作,就可以正式上市交易。从已发行的公募REITs来看,从认筹到上市通常需要1个月左右时间。

从2021年6月首批REITs成功上市以来,中国公募REITs已走过两年历程,第一批上市的REITs成功通过扩募申请。而且根据上市指引,下一步公募REITs将进一步向商办等领域扩散,对于存量资产影响日益深远。

中金湖北科投光谷REIT的底层资产所在的武汉光谷软件园,是武汉科技创新的高地。原始权益人湖北科投集团为东湖高新区管委会下属国企,主要从事园区开发运营及科技企业投资。

底层资产成色几何

中金湖北科投光谷REIT底层资产包括光谷软件园A1-A7栋、C6栋、E3栋以及位于现在光谷世贸中心的互联网+项目,合计可租赁面积为16.76万平方米,2022年末的估值为15.4亿元,平均签约租金61.63元/平方米/月。

其中光谷软件园的9栋楼为早期向中电光谷购买,运营年限普遍超过10年;互联网+项目同样为购买而来的资产,运营年限也超过5年。相对而言,这次上市的资产均已经进入稳定运营阶段。

招募说明书显示,中金湖北科投光谷REIT底层资产2022年营业收入为1.07亿元,其中最大收入为租金收入,占比超过九成,其他收入为物业费、停车费、广告等收入;运营净收益7060万元。

截至2022年底,中金湖北科投光谷REIT的基础设施项目共有49家租户,其中信息技术行业占比超过40%,金融科技占比超过27%,其他租户还包括专业服务、教育、金融、建筑、保险等行业。

最大的租户是招商银行,租赁面积接近4万平方米,占比达到了27.6%,主要是招商银行武汉分行和招商银行信用卡中心,2022年贡献了3020万元的收入,占比超过28%,是最大的现金流来源。

第二大租户是武汉留学生创业园管理中心,租赁面积占比8.7%,该中心为东湖高新区管委会下属机构,也是原始权益人的关联方,主要为海外留学人才回国创业提供相关服务,租赁年限超过11年。

第三大租户是小红书的运营方行吟科技,租赁面积占比7.7%,从2017年11月首次入驻以来,伴随着小红书业务快速发展,租赁面积扩大了三倍以上。

第四大租户是世纪教育公司,租赁面积占比7.4%,该租户有相当部分面积用于开办幼儿园,日常在校人数超过五六百人,年收入超过3000万元,原始权益人湖北科投也是股东之一,持有39%股份。

四大租户的租赁面积合计占比超过51%。

行业低谷

今年4月25日,经历将近5个月的漫长申请、两次反馈,中金湖北科投光谷REIT终于拿到了证监会批复通过文件。无论是经历的波折,还是历经的时长,均超过多数公募REITs上市过程。

从产业园区行业来看,中金湖北科投光谷REIT上市没有赶上好时候。2022年四季度以来,公募REITs表现一直较为低迷,截至5月31日收盘,已经上市的27只公募REITs总市值为858.34亿元,与发行总市值相比下跌了6%。

基金价格表现同样低迷,2023年1-5月,27只已上市的公募REITs价格均出现不同程度的下跌,跌幅超过10个百分点的有13只,其中2只跌幅超过20%。27只公募REITs没有一只上涨。

价格低迷背后是出租率普遍下滑,2022年底开始,国内主要产业园区均出现不同程度的退租现象,如华安张江光大园REIT遭遇大租户退租,建信中关村园区REIT被小租户退租困扰。

一位产业园区企业相关负责人告诉经济观察网,三年疫情,诸多实体企业遭受重创,虽然2022底以来,经济活动逐步有序恢复,但消极影响依然存在,并将这一影响直接投射到园区中。

据其介绍,影响园区出租率的租户主要分为两类,一类是没有挺过去倒下了,如哲库科技;另一类虽然坚持下来了,但出现相当规模的裁员,“原来可能租一整层甚至一栋,裁员后,用不了那么多面积,到期后就不续租了”。

在房地产上行阶段,产业园区也处于高速发展状态,部分传统房地产开发企业也纷纷进入这一领域,但随着房地产进入下行通道,作为房地产勾地工具的产业园区也停止扩张,进入调整期。

中金湖北科投光谷REIT在出租率方面的表现要好于同行。招募说明书显示,2022年底,其底层资产出租率是86.4%;到了今年一季度末,出租率进一步上升至90.72%。多数产业园区一季度末出租率低于2022年底。

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