经济观察网 记者 丁文婷 2024年5月6日下午，上海某连锁中介一位负责人参加了房地产经纪行业协会召开的一场会议，与他一同参会的还有其他几家参与上海“以旧换新”的中介公司的相关负责人。
这场会议围绕上海住房“以旧换新”政策展开，重点有两个方面：一是各家如何对参与“以旧换新”的房源进行“优先卖”。
二是10家中介公司达成了共识，在原本中介费的收费标准下，对参与“以旧换新”活动的业主给予折扣，折扣力度最终确定在7—8折，各家中介公司根据实际情况自行确定具体点数。
某央企上海的一位营销负责人向经济观察网确认了这一消息。
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在上海市发起商品住房“以旧换新”活动。“以旧换新”也成为“五一”期间上海的热门关键词。
上海的“以旧换新”到底如何换？参与的购房者将得到怎样的实惠？政策将给楼市带来多大的影响？
代售购新
根据中指研究院监测的数据，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。各地“以旧换新”的方式主要有两种：一种是房企联合中介机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；一种是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房。
上海推出的“以旧换新”属于第一种方式，即由中介机构代售旧房后置换新房，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房者。
上海首批参加“以旧换新”倡议的房地产经纪机构近10家，首批房企有20余家。参加倡议的项目有30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。截至5月7日上午，已有6个楼盘在支付宝“乐居换新购”小程序上线，包括招商象屿星耀翠湾、象屿江湾悦府、金地嘉峯汇等，但楼盘详情页均显示“活动详细规则即将公布，敬请关注”。
招商象屿星耀翠湾的一位项目销售人员告诉经济观察网，参与“以旧换新”活动的定金为20万元，区别于以往可以退的意向金，交付定金后，如果二手房在约定时间段内售出，客户不得反悔不购买新房；如果在约定时间内二手房没能售出，定金可以退还给客户。
他介绍，参加“以旧换新”活动需要先到项目售楼处选好想购买的房源并交定金，再由客户将名下二手房在支付宝小程序“乐居换新购”上申报、挂牌。目前项目参与活动的时间到今年7月底。
参与“以旧换新”的客户在新房价格上也能获得一些优惠。这位销售人员称，如果客户为了加快售出二手房，对售卖价格进行了一定让利，项目会给予客户最高6万元的新房补贴，这是参加“以旧换新”的额外优惠。
“业主愿意参加‘以旧换新’，意味着他是比较诚心卖房的，所以公司也会针对这类房源进行主推。”一家参与“以旧换新”活动的上海本地中介公司负责人告诉经济观察网，在五大新城某区，他所在公司当前有7000套房源挂牌。公司会让板块经纪人主推参加“以旧换新”活动的房源，在对外展示的时候，也会将这些房源优先，比如在官网增加标识，在安居客等渠道上也会将展位留一部分给这些房源。“不过前提是业主要合理定价，如果业主期待太高，我们也无能为力”。
已有类似操作
“这不是什么重磅的消息，其实我们此前很多项目都在做类似操作。”一个头部房企上海区域相关负责人表示，从2023年开始，上海不少项目都可以延长首付的付款周期，一般根据客户的情况在3—6个月不等，一些远郊项目甚至可以延长到1年。上海的二手房从去年开始尤为难卖，导致置换客户受阻。所以不仅在郊区，一些内环内的项目也出台了这样的政策。
参与“以旧换新”活动的金地嘉峯汇一位项目销售人员告诉经济观察网，客户支付定金后，可以给予2—3个月的首付款周期。“我们的项目是双地铁房，周边有学校和商业，比较好卖，考虑到回款周期，不会给太长的首付周期。”她称，这一政策在去年就已经实施，目前没有变化。
上述央企上海营销负责人说，“五一”期间已经有4组购房者支付了定金，参加“以旧换新”的活动。目前，他所在企业有1个项目参与了上海的“以旧换新”活动，合作中介为链家、博贤。虽然目前参与了“以旧换新”活动，但项目此前就是和这两家中介合作，所以形式上没有太多变化，唯一的区别是中介公司在二手房佣金上给出了优惠，折扣在原中介费的7—8折，具体点数还没确定。
在上述头部房企上海区域相关负责人看来，上海的“以旧换新”是把原本针对单楼盘，甚至面向客户“一事一议”的政策变成公开、透明、大范围的活动，有一定吸引力但效果有限。上海二房手市场仍处于“以价换量”的境况，价格才是决定房子能否卖出去的最大影响因素。“只有真正有诚意定下新房的客户，才有动力对二手房价格进行大的折让”。
而随着打新热潮褪去，新房的吸引力早已今非昔比。目前第一批参与“以旧换新”的新房项目，位置都集中在五大新城。许多郊区新房本身就因无价格倒挂，去化较难。
上述上海本地中介公司负责人介绍，比如此次参加“以旧换新”的奉贤区某新房项目，其周边二手房价格从该项目启动到开盘一直在下降，“该新房项目均价在3.6万元/平方米左右，而距离一两条马路，房龄10年内的二手房单价不到3万元/平方米，一部分购房人还是会选择二手房”。
