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我国有多少需求是改善型需求？
我国到底有多少需求？
中国当前存量住宅约在300亿平米左右，其中126亿平为商品住宅，如果简单按照户均居住面积不变，未来的几年房地产的新房的增长中枢会逐渐下行在2030年左右达到10亿平左右的中枢。
由于历史原因，过去中国20年商品房成为住房供给的最主要来源，中国未来的正在向新加坡模式转变，商品房成交越来越少，商品房价格则可能会维持高位，但是处在第三象限和第二象限的保证性住房会越来越多的成为住房供给的主要途径。这一方面解决居民住房房价高的问题，另一方面也有利于稳定商品房市场。
我国当前的存量住房面积，中国的总的住房需求的预测
数据来源：中金2
改善性需求绝对值和占比是多少？中国改善型需求是否还有空间？
《中国人口普查年鉴2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国家庭（含城镇&乡村）户人均住房建筑面积达到41.76平方米，相比2010年第六次人口普查数据的31.06平方米，增加了10.7平方米，增幅约为34.4%。如果看城镇居民户均住宅面积，中国小于日本，未来改善性需求仍然有空间。同时，中国的城镇化率随着GDP增长仍然有空间。同时随着高铁等的修建，人口向大城市聚集趋势将会越来越明显。东京都市圈在修建新干线后，人口占比从20%到42%。广义来看，从城镇小房子到大房子，从小城市迁徙到大城市，都是改善性需求。
世界各国户均住房面积，GDP与住房
数据来源：其次人口普查，中泰证券
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改善型需求的一个估计思路
使用公积金贷款的住房交易来进行测算，公积金贷款支持的住房交易既包括存量住房也包括新建住房。公积金贷款 2019-2022 平均每年支持 287 万套住宅交易（假设每一笔贷款对应一套住房交易），其中新建住宅 201 万套、存量住宅 82 万套、拆改翻新等 3 万套。201 万套新建住宅相当于约 2.4亿平米住宅成交，占过去 4 年新建住宅成交的 14%。从增速变化来看，使用住房公积金贷款的成交数量变化，与商品房销售面积的变化相关性很高。因此可以用公积金贷款支持住房的情况进行线性外推，推导出中国住房需求的大致占比。
由于中国仍有截止到2022年底，中国绝大部分城市仍执行“认房认贷”的政策，因此下文提到的非首套房既包括购买第二套住房的居民，也包括大城市中的置换购置，从这个角度讲，住房公积金用于购买二套房的比例可以较好衡量改善性需求。
整体来说，从购房者年龄、户型、购房套数各方面来看，改善型需求在房地产成交总量中的占比和绝对值都在上升。
从几个角度看住房公积金的购房需求变化
数据来源：住建部，财政部，中金研究
二套房占比提高：首套购置仍然是绝对主力，但非首套需求的占比在上升。首套房购置的数量占到全部成交数量的 80%以上，二套及以上的购置数量占比低于 20%。但是在 2019 年以来一直在上升。2019 年，首套房购置数量占全部成交数量的 87%，到 2022 年这一数字下降到 82%。同期，购置二套房以上的占比则从 2019 年的 13%上升到 18%。
小户型购置需求占比下降、大户型需求稳定，中户型占比上升。019 年 90 平米及以下户型的成交占比为 26.3%，到了 2022 年已经下降到 22.5%，144 平米以上户型的占比一直稳定在 9%左右。与之形成对比的是，90-144 平米的户型成交占比从 2019 年的 64.3%上升到 2022 年的 68.5%。
40 岁以上购房者的占比下降，但是 30-40 岁这个年龄段购房者的占比上升。2019 年 40岁以上购房者的比例占到 26%，这一比例到 2022 年下降到 20%。与此同时，30-40 岁购房者占比从 2019 年的41%上升到 2022 年的 45%，上升节奏稳定。30 岁以下购房者从 2019 年的 33%上升到 2022 年的 35%。
所有房屋成交当中，新房占比一直在 70%左右，存量住房占比在 30%左右。
虽然2022年楼市调整，住房公积金支持的房屋购买数量同比下降 20%，但是住房公积金支持的房屋购买中，购买非首套房的数量为 44.84 万套，相比 2021 年同比增长 1.4%，比前一年 6.5%的同比增速有所下降，但要远高于全体 20%的同比跌幅。楼市大幅下行，改善需求绝对值水平仍有增加。
总结来说，根据金融监管总局数据， 2021年来 10%左右的个人住房贷款用于支持非首套购房，公积金贷款中在 13%-18%之间用以支持改善性需求。
另一个佐证是贝壳研究院的中国改善性需求报告。贝壳研究院统计数据显示，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%。
贝壳中国改善型需求报告
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关于改善性需求有以下几个核心的政策
放开限售限贷，推广认房不认贷，降低二套房首付比例，降低二套房房贷利率，允许房地产市场带押过户等。在中央政治局会议之后，国家对于房地产新形势有了新认识，政策工具箱中工具越发丰富，随着时间的推进，国家在房住不炒的基础上部分放松房地产政策，尤其是8月31号晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别性住房信贷政策的通知》、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对对首付比例、新发和存量贷款利率要求进行优化。
政策分贝拆分来看，二套首付比下降影响：北上深广首套/二套的首付比例下调空间平均分别为10和30个百分点，21个二线城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点；以上这些一二线城市贡献我国房产销售面积30%，销售总金额50%。当前百城首套房利率3.90%，二套房利率4.61%。预期调降后首套房贷利率有望继续逼近3.8%，二套房逼近4.2%。整体来看，现在无论是房企销售数据还是统计局数据都在筑底区间。八月前四周新房销售环比-9%，同比-26%（7月-30%）。
在有效的政策刺激下，预期将大幅促进改善性需求，从统计局数据的口径上，预计当前新房销售数据处在筑底区间，如政策持续放送，全国新房销售数据有概率触底反弹。
724政治局会议后的各地相关表态&831新政策
数据来源：wind，中国人民银行
