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新浪财经
近日，中国证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募 REITs 试点正式破冰。就其对基金行业的影响，REITs 发展空间，新浪财经采访了博时资本管理有限公司总经理陈喆先生。
他表示，与美国的相对成熟 REITs 市场相比，我国 REITs 仍处于试点阶段。但中国 REITs 发展空间广阔，仅基础设施存量市场规模已突破百万亿，预计近期可证券化的潜在规模超过 1 万亿。基础设施 REITs 有助于资产方盘活存量资产，降低杠杆率与财务压力，减少对债务融资工具的依赖，实现轻资产运营；同时可提升基础设施证券化率，优化基础设施投融资体系，进一步促进资本市场服务实体经济、助力产业升级。
另外，公募 REITS 有利于丰富资本市场投资工具，一定程度上解决资产荒的问题，在经济增速趋缓，利率下行的背景下，公募 REITs 将成为机构及个人资产配置的重要方向，对于保险、社保、银行理财等长期机构资金，REITs 将进一步丰富资产配置选项。对个人投资者而言，REITs 使其可以小份额投入即有机会享受资产增值收益。
陈喆
博时资本管理有限公司总经理，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会联席主席，中国财富管理 50 人论坛特约成员。
具有二十余年海内、海外著名投行、基金公司的丰富实践经验，历任中银国际证券执行董事、美国富兰克林邓普顿基金集团中国代表、招商基金管理有限公司副总经理、纽银梅隆西部基金总经理等。
谈及对公募行业的挑战，他表示，目前公募 REITs 试点既是机遇也是挑战。基金管理人作为“资产管理运营者”，在一个全新的领域里，承担了更多的职能和责任。需要解决的问题包括：站在战略高度长远考虑基础设施 REITs 人员和团队的建设。此次试点的底层资产主要是基础设施不动产所有权和特许经营权（交通设施等），这些在中国都是有期限的，与海外永续 REITs 不同，一定程度上会影响资产的估值和定价。底层资产质量把控也有待在实操中进一步检验，目前国内包括基础设施在内的资产收益率参差不齐，整体水平较低，公募 REITs 产品的回报率和规模化存在不确定性。
陈喆分析称，公募 REITs 正式开闸，对 A 股市场的相关上市公司是利好。公募 REITs 能帮助部分企业从重资产模式向轻资产模式转变，降低杠杆率与财务压力，在一定程度上改善盈利状况，进而提振股价。根据《通知》中“聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，将利好不动产、交通运输、建筑、环保与公共事业、通信行业等板块。
具体采访实录如下：
1
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行），公开征求意见，是基于什么考虑？
“
历经了多年的探索、推动，市场上对公募 REITs 的推出需求已呼之欲出，此次《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见，具有里程碑式的意义。中国 REITs 发展空间广阔，仅基础设施存量市场规模已突破百万亿，预计近期可证券化的潜在规模超过 1 万亿。
基础设施 REITs 有助于资产方盘活存量资产，降低杠杆率与财务压力，减少对债务融资工具的依赖，实现轻资产运营；同时可提升基础设施证券化率，优化基础设施投融资体系，进一步促进资本市场服务实体经济、助力产业升级。
另外，公募 REITS 有利于丰富资本市场投资工具，一定程度上解决资产荒的问题，在经济增速趋缓，利率下行的背景下，公募 REITs 将成为机构及个人资产配置的重要方向，对于保险、社保、银行理财等长期机构资金，REITs 将进一步丰富资产配置选项。对个人投资者而言，REITs 使其可以小份额投入即有机会享受资产增值收益。
”
2
《指引》共四十五条，看点有哪些？
“
《指引》的内容是监管机构经过了长期推敲，秉承积极、审慎的态度，广泛考虑市场需求和中国国情后制定出来的，《指引》为市场参与者提供了明确的方向，用规范、专业、透明夯实中国 REITs 的发展根基。
《指引》中的重要一点是详实地列示了公募基金管理公司在 REITs 设立及管理过程中的工作和责任，公募基金有丰富的资产证券化产品投资经验，但开展基础设施 REITs 管理业务是一个全新的领域、对于基金公司的职责定位不再只是传统买方角色，拟任基金管理人承担了资产管理运营的职责，需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备相关人员，并制定相应的投资管理、项目运营、风险控制制度和流程。
由于境内外证券，信托，基金领域的法律法规体系存在差异，国内国外对于基金公司职责定位有着比较大的区别，虽然我国的基金公司目前还是传统的证券投资的机构，但其有较强的投研水平和风控能力，并可以下设子公司开展证券化业务。考虑到投资者利益保护和国内公募牌照现状，监管选择将资产管理运营的职能托付给基金公司，是现行法规体系下比较优选结果，对基金公司来说既是机遇也是挑战。
后续希望监管机构和协会能够尽快出台公募 REITs 业务所涉及的法律法规、税收指引等相关配套细则。
”
3
公募 REITs 产品试点之前，我国 REITs 市场是什么样的？与外国 REITs 市场发展相比，有哪些异同？
“
自2014年中国证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，类 REITs 在国内市场得到了有意义的探索、实践，然而类 REITs 大多是结构化融资工具，在产品载体、交易结构、投资者数量及构成、投资门槛、募集方式、上市交易模式、信息披露等都跟 REITs 有明显的区别，不属于真正的权益型 REITs。
海外尤其是美国的 REITs 市场相对成熟，总规模已突破 1 万亿美元，其中 96% 是权益类 REITs，投资范围涵盖基础设施、办公、酒店、医疗、工业、零售、数据中心、住宅等，其中按美国市场统计标准，基础设施 REITs 规模最大，占到总量的 20%，其次是住宅和工业。
亚洲 REITs 市场总规模约 3000 亿美元，仍有较大发展空间。并主要集中在日本、新加坡和中国香港，主要类型包括酒店、写字楼、公寓、零售、工业、物流等。
与之相比，我国 REITs 仍处于试点阶段。目前国内基础设施等领域经历了多年的高速发展，一定程度上进入了存量资产证券化时代，REITs 已驶入发展的快车道。我国 REITs 在借鉴国外经验的同时，充分考虑了国内的实际情况，因此与外国 REITs 相比，我国公募 REITs 既存在差异，又有相似之处。
在组织形式方面，外国 REITs 市场分为公司型或信托型，国内 REITs 市场在现有法律框架下，结合已有的项目实践，率先以“公募基金+ABS”的模式得以实现。
政策方面，在美国、澳大利亚、日本、新加坡等成熟市场，REITs 拥有一套明确、完善的专项法规，且在税收上给予了一定的优惠，国内REITs市场处于试点阶段，法律法规仍待进一步完善、细化，税收等配套规则尚未出台。
在资产集中度及分红方面，《指引》中“80% 以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额”、“收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%”等基本与境外 REITs 惯例一致。
”
4
有机构预测中国公募 RETIs 市场规模可达 6 万亿人民币，您觉得市场空间有多大？
“
目前美国上市 REITs 总规模突破 1 万亿美元，约占美股总市值 2%。按此推算，若基础资产未来推广到其他行业，预计中国公募 REITs 成熟市场规模可达到 6 万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总市值和固定资产投资均超过美国，中国 REITs 市场进入成熟阶段后会具有更广阔的发展空间。
”
5
目前公募 REITs 试点面临哪些挑战？需要解决的问题在哪？
“
对于基金管理人来说，目前公募 REITs 试点既是机遇也是挑战。基金管理人作为“资产管理运营者”，在一个全新的领域里，承担了更多的职能和责任。
需要解决的问题包括：站在战略高度长远考虑基础设施 REITs 人员和团队的建设；可以考虑与领先的不动产投资机构开展密切合作，并借助第三方专业机构指导培育自身相应能力。
同时，此次试点的底层资产主要是基础设施不动产所有权和特许经营权（交通设施等），这些在中国都是有期限的，与海外永续 REITs 不同，一定程度上会影响资产的估值和定价。
底层资产质量把控也有待在实操中进一步检验，目前国内包括基础设施在内的资产收益率参差不齐，整体水平较低，公募 REITs 产品的回报率和规模化存在不确定性。
随着市场成熟度的不断提高，相信今后中国 REITs 市场会出现专业的 REITs 基金管理人，在细分领域也会百花齐放，涌现更多精品。
”
6
贵公司有哪些准备和布局？
“
改革开放以来，中国经历了 40 年的高速发展，积累了大量的存量资产和优质标的，在全球负利率的大背景下，优质资产的证券化将为投资人提供更具吸引力的投资产品。
目前的征求意见稿中采用的是公募基金 +ABS 的模式，需要 ABS 的管理人和基金的管理人属于同一实控人。博时基金是目前我国资产管理规模最大的基金公司之一，资产管理规模已突破 1 万亿元，是首批全国社保基金投资管理人、首批企业年金基金投资管理人、首批基本养老保险基金证券投资管理人，社保基金和企业年金管理规模始终位于同行业前列。
博时资本自成立以来已累计发行资管产品逾 1.5 万亿，运营风格稳健。自2014年获得资产证券化业务牌照以来，已发行 ABS 产品逾百亿，其中有多个市场首单的创新业务，包括全国首单物业费 ABS、首单“商业+住宅”购房尾款 ABS、首单 CMBS、首单电票类应收账款债权 ABS 等产品。博时在资产管理领域拥有丰富的实践经验，期待进一步服务于广大投资者。
”
7
公募 REITs 正式开闸，对 A 股市场有哪些影响？利好哪些板块？
“
公募 REITs 正式开闸，对 A 股市场的相关上市公司是利好。公募 REITs 能帮助部分企业从重资产模式向轻资产模式转变，降低杠杆率与财务压力，在一定程度上改善盈利状况，进而提振股价。根据《通知》中“聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，将利好不动产、交通运输、建筑、环保与公共事业、通信行业等板块。
”
