本文来源：时代周报 作者：阿力米热
西安楼市两极分化的情况仍在继续。
8月15日，国家统计局发布了7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70城商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大。与整体下行趋势不同，西安新房价格吸引了不少目光。
具体来看，今年7月，西安新房环比增长0.2%，涨幅与上海并列全国第一；同比增长3.4%，涨幅位列全国第二。
不同于上涨的新房，西安二手房价格仍在下行。数据显示，今年7月西安二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌5.9%。从前7个月的情况来看，二手房同比降幅一直在扩大，环比降幅则从5月份开始有所收窄。
那么，西安新房价格逆势上涨有何原因？这座城市有何特殊之处？二手房价格下行，又说明了什么？
新房价格多次领涨
早在2021年9月，卢女士一家就已奔波于各大楼盘之间，只为找到一个合适的学区房，以便孩子将来入读小学时能享有优质的教育资源和学习环境。
那时的西安，正值楼市的火热时期，新房单价攀升至1.5万元/平方米左右。受房价高企以及限购政策的约束，卢女士不得不将购房的视线转向市区边缘地带。“买一套称心如意的房子并非易事，不是价格太贵，就是地理位置太偏僻。”卢女士告诉时代周报记者。
就这样，卢女士看房过程持续了两年之久。在这期间，她亲历了全国楼市政策的调整，包括逐步放开限购政策、降低首付比例以及教育资源重新分配等。在这一系列利好政策的支持下，卢女士的购房计划终于提上了日程，于今年7月份买了新房。
在多重政策的指引下，市场情绪确实得到了提振。统计数据显示，除了5月份环比下降0.1%之外，西安新房价格在今年1-4月及6、7月份均上升态势，且多次领涨全国。
城市中的高层住宅 图源：图虫创意除此之外，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉时代周报记者，西安新房价格之所以能增长，不排除与近年来西安城市地位及人口吸引力提升有一定关系，人口的增长直接带动了住房需求的增加。
作为教育重镇、老工业城市，西安的人口吸引力的确很强。
截至2023年末，西安市常住人口达到1307.82万人，相较于上一年度增长了8.23万人，人口增量位列全国第七。从人口构成来看，在出生率普遍降低的背景下，西安的人口增量多为流入人口。
深究其后背原因，一方面源于西安放宽了户籍政策，另一方面也与当地的经济发展紧密相关。
户籍政策方面，自2017年以来，西安曾多次放宽落户条件，特别是针对全国范围内的在校大学生，实施了仅需学生证和身份证即可在线完成落户手续的政策，这也被不少人称为“史上最宽松户籍政策”。随着落户门槛不断降低，2017年和2018年，全市净迁入人口达88.79万人。
河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪告诉时代周报记者，目前西安的产业除了新能源汽车外，电子信息和太阳能光伏产业同样突出。“因此，产业的聚集会创造大量就业机会，进而吸引人口迁移，为西安的房地产市场提供了持续且稳定的购房需求。”
然而，人口流入所推动的住房需求增长，仅是西安房地产市场活跃的其中一个因素。关荣雪还认为，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势。随着地价上涨，使得一级市场传导到二级市场的动能更为显著。
二手房市场情绪低迷
有别于增长的新房价格，西安二手房价格却在下行。
数据显示，今年7月西安二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌5.9%。从前七个月的情况来看，二手房价格同比降幅一直在扩大，环比降幅则从5月份开始有所收窄。
不止西安，70城房价最新数据显示，7月份二、三线城市的二手房价格同比均在下跌。“不过，这也基本上符合二手房的供求关系，即二手房本身处于一个持续性和全面性的价格调整阶段，下跌本身也是供求关系不断调整的结果。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者。
关荣雪则认为，不排除在新房供应充足、品质提升的情况下，二手房市场面临一定竞争压力，业主不得不选择降价出手。这也意味着，二手房市场存在“以价换量”的现象。
图源：图虫创意然而，即便是价格降低叠加政策的加持，在不少业内人眼中，西安二手房的流通性仍然不佳。
据西安房地产销售冯先生观察，今年1-7月，西安二手房市场上仅有10%左右的楼盘流通性较好。这部分楼盘主要分布在教育资源丰富地区或知名学区周边，以及交通设施完善的区域，而购房者也是以刚需和适量改善型用户为主。
“以前，保守估计，西安二手房的月成交量都在9000-12000套，现在一个月的成交量基本在7000套左右，能够明显感觉到八成以上的客户观望心态较重。”对于购房者普遍持观望心态的原因，冯先生表示，部分购房者的经济能力不足、以及对房价未来走势的不确定性是主要因素。
安居客数据显示，8月份，西安二手房均价为12970元/平方米。“在全国范围内，虽然西安二手房价格处于中等水平，但从收入来看，绝大多数人的月薪在4500元左右，即使夫妻双方均为上班族，其总体收入仍不足以轻松应对高昂的房价”。冯先生说道。
对于接下来西安的房地产市场走势，他认为，至年末西安的二手房市场可能持续呈现疲软态势。相对而言，新房市场在短期内可能会维持现状。但若从长远角度来看，在西安人口密度高、商业繁荣、配套设施完善的区域，新房市场会相对火热。
值得注意的是，关荣雪认为，西安新房价格长时间的持续性上涨会挤压部分购房者的购买力，而二手房市场的疲软也可能会对新房市场产生一定的影响。因此，预计后续房价走势将以“稳”为主。
