突发!广州出手:人才购房需1年社保,9区增值税征免年限“2改5”!一个月内两次放大招,释放啥信号?未来广州房价是涨是跌?

突发!广州出手:人才购房需1年社保,9区增值税征免年限“2改5”!一个月内两次放大招,释放啥信号?未来广州房价是涨是跌?
2021年04月21日 22:57 21财闻汇

图/图虫

楼市调控正愈加严厉!

刚刚,广州又一次出手了!

4月21日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(以下简称“《通知》”)。

《通知》明确,广州发挥税收调控作用,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年

这是月初之后,广州又一次发布楼市调控政策。

4月2日,广州市人民政府办公厅曾发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,同样精准调控了人才购房,要求通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让

另据国家统计局4月16日发布的数据显示,3月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%,涨幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。其中,广州3月新建商品住宅、二手房销售价格环比涨幅均领跑全国

广州再发楼市新政:人才购房需1年社保

9区增值税免征年限提高至5年

4月21日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(以下简称“《通知》”)。

《通知》显示,要强化人才购房政策管理。享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

而此前,广州多个限购区的人才购房政策均不受户籍、社保、个税限制。

其次,调整增值税征免年限。将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

与此同时,《通知》也表示要加大保障性住房供应力度、加快发展住房租赁市场

通过新建、配建、改建等多种方式,多渠道增加租赁住房供给。规范发展住房租赁市场,完善《广州市房屋租赁管理规定》配套政策文件,鼓励集中式长租企业发展,进一步促进住房租赁市场健康发展。

这是月初之后,广州又一次发布楼市调控政策。4月2日,《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)发布。

上述《意见》同样精准调控了人才购房,要求通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

官方解答:起算时点按这个原则确定

对此,广州市住房和城乡建设局表示,5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定

个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00前的,增值税征免年限按原政策执行;个人住房转让合同网签时间在4月21日24:00后的,按新政策执行。

4月21日24:00前已发生实际交易行为,但未及时完成合同网签或不动产权登记手续,符合以下情形的,视为已完成合同网签,增值税征免年限按原政策执行,但应当在2021年10月31日前(含10月31日)办理合同网签或办理不动产权登记手续:

1. 4月21日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等);

2.对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的,法律文书的生效日期在4月21日24:00前的。

人才购房政策管理方面,执行时点继续延续以往做法。即4月21日24:00前已签订认购书或购房合同,并且完成购房合同网签的,按原政策执行。4月21日24:00前未完成购房合同网签,但已签订认购书或购房合同,并且能提供支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等)或完税证明原件的,仍按原政策执行。

广州市住房和城乡建设局强调,各区要落实属地主体责任,继续严格人才资格审核,严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格行为。

“2改5影响有多大?

那么对于购房者来说,二手房转让增值税征免年限“2改5”后,到底有多大影响呢?

新政前,很少人会买不满2年的房子,因为有增值税,而现在政策下来后,增值税及增值附加税都得交

我们不妨以深圳为参考。

2020年7月15日,深圳楼市发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,其中同样将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

若按照一套网签登记价1000万元、原始登记价750万元的住宅来对比计算:

首先来看新政前:

若这套住宅交易未满2年,则其需要缴纳的费用分别为增值税约47.62万元、增值税附加税约2.86万元、契税约9.52万元、个税约9.52万元,合计是69.52万元;

若该套住宅满2年,增值税免征,则增值税及增值附加税均为0,那么购房者需缴纳的费用为契税10万元、个税10万元,合计是20万元;

若该住宅属于满五唯一(持有时间大于5年且名下只有这一套),增值税及个税均免征,同理计算出来,合计是只需缴纳10万元。

然后新政后

由于1000万元的价格高于政策门槛750万元,因而被划入非普通住宅,计算时契税及个税比例的计算由原1个点提高到1.5个点。如果这套住宅未满五年,则需缴纳的费用分别为增值税47.62万元,增值附加税2.86万元,契税约15万元,个税约15万元,合计是80.48万元;

如果该住宅为满五唯一,仅个税免征,需缴纳的费用分别为增值税(此时计算为网签登记价—原始登记价)约11.9万元、增值税附加税约0.71万元,契税约14.82万元,合计是27.43万元。

综上来看,“2改5”后,原本满两年、总价1000万元左右的住宅税费价格比新政前高出15-30万元不等

严跃进:打击快进快出的投资

以及“假人才真炒房”的行为

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评指出,广州这两年在人才导入方面力度很大,但是也间接带来了购房需求明显上升的情况。所以此次填补了这样一个漏洞,即人才购房也需要一年的社保。这样就进一步打击了“假人才真炒房”的行为,具有非常强的导向

其次,增值税征免年限的条件,是最近两年房地产税费调整的重要方向。此前,包括深圳、无锡、沈阳、成都和广州五城已出台了此类增值税政策,即从过去的“满2”调整为“满5”。这样操作,可以减少短线炒作的冲动,打击快进快出的投资行为。类似增值税政策预计在后续别的城市也会跟进。

此外,结合4月份出台的两个政策可以看出,广州对“人才炒房”现象进行了严打,限购限售一起推进,充分说明在人才和购房政策方面进行了优化。而且广州此轮政策出台频率高,说明各地政府政治意识强,调控主动性增强,有助于及时发现政策漏洞,这对于其他城市都有着积极的借鉴意义。

数据显示:广州新房、二手房价格

涨幅领跑全国

值得注意的是,3月广州在新建商品住宅、二手房销售价格环比涨幅均领跑全国,位列第一

据国家统计局数据,3月广州新建商品住宅销售价格环比涨幅1.0%,相较去年同期上涨8.6%。二手房销售价格环比涨幅1.4%,相较去年同期则上涨11.5%。

2021年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,图源国家统计局

2021年3月70个大中城市二手住宅销售价格指数,图源国家统计局

未来广州房价是涨是跌?

如何看待广州新房、二手房价格涨幅的瞩目表现?

广东省房协专家委员会顾问黎文江告诉记者,随着疫情形势向好,买房市场渐趋回暖,一二手房价格相较去年同期有所上扬,这是市场的正常反应。同时,黎文江指出,短期的观察并不能准确判断一、二手房的未来趋势。“相对而言,房地产对价格的涨跌并不十分敏感,数据也容易呈现比较大的波动。如果当月豪宅集中成交比较多,那这个月的涨幅就会比较明显;如果当月主要售出价格较低的房子,那它的涨幅就不那么明显。要多观察几个月才能判断其涨幅明不明显。”

未来广州房价是涨是跌?

对此,黎文江表示,随着越来越多人口涌入广州,未来广州的房价下跌的可能性较小。目前,在政府的调控政策下,广州房价整体呈现平稳发展的状态。

另据《中国住房发展报告(2020-2021)》,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高,房地产开发投资同比增速将会有所下降,持续保持在7%左右。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

本文来源:21世纪经济报道、南方都市报、羊城晚报、每日经济新闻

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