中报观察丨SOHO中国下滑的出租率

中报观察丨SOHO中国下滑的出租率
2022年08月19日 08:44 观点新媒体

观点网过去一段时间,SOHO中国的营业收入普遍由租金收入及出售物业单位两部分组成。而在最新出炉的业绩报告中,营业收入相对单一。

8月18日,SOHO中国披露2022年中期业绩。根据公告内容,SOHO中国期内实现营业收入约为人民币8.96亿元,全部为租金收入。较2021年同期租金收入8.05亿元增长约11%。上半年租赁业务毛利率约为83%,2021年同期约为82%。

上半年,权益股东应占净利润(剔除投资物业评估增值以及一次性税费和行政罚款)约为2亿元,较2021年同期1.23亿元增长约63%。

SOHO中国于公告提及,受新冠疫情的影响,北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日,集团投资物业平均出租率下降至约80%。与此同时,2020年初新入市的丽泽SOHO出租率已达到约82%。

不过,SOHO中国仍然能以存量资产换取长期、可持续的租金,有别于传统意义上的开发模式,相对稳定。

这一点也体现在负债率层面。

于2022年6月30日,SOHO中国净资产负债率约为44%,平均借贷成本约4.7%。

负债率虽低,但流动性仍承压。截至2022年6月30日,SOHO中国的流动负债超过流动资产31.21亿元。

截至2022年6月30日止,其限制性银行存款为8644.2万元,结构性银行存款为2.224亿元,现金及现金等价物为4.615亿元。

于2022年6月30日,SOHO中国的总借贷共计约167.3亿元,其中一年内到期部分约16.13亿元,一年以上到期部分约151.17亿元。

于2022年6月30日,SOHO中国约162.22亿元的借贷以其投资物业作为抵押。

SOHO中国与若干银行签订了协议对其物业买家的按揭贷款提供担保。于2022年6月30日,SOHO中国就该等协议向银行提供担保的按揭贷款总金额约0.17亿元。

据仲量联行发布的《2022年中国办公楼租赁指南》显示,北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场,以CBD和金融街为代表,市场表现较为突出,租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场。

但截至今年二季度末,在全国重点城市中,有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%,面临较大去化压力。

据SOHO中国中报披露,丽泽SOHO出租率自上年同期的74%升至82%。位于CBD区域的光华路SOHO二期出租率相对稳定维持在81%的水平。

尽管物业项目均处核心城市优势地段,但仍难抵市场形势的变化。

除了丽泽SOHO之外,SOHO中国在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度下滑。

以北京为例,前门大街项目出租率由2021年中期的93%降至目前的69%,望京SOHO由95%降至71%,银河及朝阳门SOHO由74%降至70%。

SOHO中国对此也在公告中提及,2022年一、二季度京沪两地写字楼租赁市场回暖趋势受阻,空置率回升,租金回落。

另根据戴德梁行的市场数据,2022年上半年,北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米,较2021年同期均有显着下降。同时,市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

SOHO中国预计,未来6个月,随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市,租赁市场将持续承压。在相对低靡的宏观经济和市场环境下,SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免地受到影响。

另一方面,既是为下半年业绩未雨绸缪,同时改善流动性压力,SOHO中国表示,已采取相关措施及制定计划,以减轻资金压力及改善财务状况。

除较为常规的控制行政成本及节约资本开支,以提升经营性现金流之外,SOHO中国也正在与相关主要贷款人沟通取得新增融资和再融资,或将使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。

当然,SOHO中国也不改“初心”,表示将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。

此举措若能成功开展,在下一份业绩报告中,营收构成也将再恢复为由租金收入及出售物业单位两部分组成。

在发布中期业绩的一个月前,SOHO中国也曾一度冲上舆论的风口。首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查的事件最终以“澄清”收场,但也由此引发外界对SOHO中国历任首席财务官的关注。

一方面是频繁更换的财务官。财务人员的维稳工作甚至被纳入企业日常管理。

据相关统计,过去12年间SOHO中国已更换5任首席财务官,由此计算,平均任职期不足两年半。王少剑、林战先后辞任,志不在地产,离开后转投其他赛道;唐正茂、阎岩仍在“圈内”,;在他们之后的倪葵阳正在接受调查中。

作为企业“外边”的人,公众在“吃瓜”之余还是更关心企业经营情况。

摆在SOHO中国面前的,未来更加可能是如何去降低空置率的问题,提高租金及招租水平并跑赢市场。

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