观点指数8月18日，顺丰控股旗下REITs平台顺丰房托发布了2022年中期业绩，报告显示顺丰房托旗下4个物流项目的出租率均保持稳定。同时，每股分红较同期也有所提高。收购长沙项目的效果虽未显现，但该项目的加入预期将增加顺丰房托的整体收益率。
不过收购事项也带来了更多的贷款，并随着利率水平的上升，使得顺丰房托的利息支出不断增加。虽然管理层有做对冲措施，但持续上升的HIBOR水平将给顺丰房托带来较大的影响。
若顺房房托优化其收购资金来源，将可能对冲不断上涨的利息支出以及缓解地域集中度过高带来的风险。
被稳住的出租率和分红
顺丰房托旗下4个物流项目出租率于上半年保持高位。其中，收入占比接近80%的香港青衣项目，出租率由年初的92.6%上升至中期的97.3%。稳住青衣项目就意味着稳住了整个顺丰房托。增长迅速的租金收入和出租率，使得青衣项目的资本化率有所下调，估值较年初上升了3.5%。
市场普遍担忧香港今年的疫情给香港物流仓储业带来的影响，不过由上图可见香港仓储业抵抗疫情风险的能力较强。这也解释了为何ESR在7月底于香港葵涌拿了一块物流用地。一方面，香港不断增长的仓储租金抵消了疫情带来的负面影响；另一方面，上半年大湾区整体物流景气在恢复，在香港拿下一地有利于扩大有效仓储供给。
回到顺丰房托本身，其同处大湾区的佛山项目估值也较年初上升了2.1%，主要是因为租金水平有所上升。
相较之下，其离上海较近的芜湖受疫情的冲击反而较大，出租率和估值均有所下跌。顺丰房托中报提及，因当地政策改变导致与公用服务费用有关的其他收入减少，使得芜湖项目的表现差强人意。因此，该项目的估值较年初下调了4.1%，为4个项目中下调幅度最大的一个。
新购入的长沙项目，出租率也保持在98.8%，但收购时间为6月底，所以中报数据呈现出来的影响较小。
可以说大湾区的两个项目，抵消了芜湖项目的拖拽，使得上半年的物业净收入环比持续增长。2022年上半年，顺丰房托物业净收入为1.616亿港元，而2021年下半年的物业净收入为1.526亿港元。
只有在物业净收入持续增长的情况下，每股分红才有可能继续增长。2022年上半年，顺丰房托每股分红为13.67港仙，上年同期为3.34港仙，在疫情之下稳住了投资者的信心，实属不易。
新购项目料提升整体收益率
顺丰房托于6月24日完成对长沙项目的收购。据出售方顺丰控股的公告，长沙项目于2022年1-5月营收为0.2171亿港元，假设物业净收入占其比例为80%，那么估计长沙项目产生的物业净收入为0.173亿港元。
因收购的时间靠近资产负债表日，所以长沙物业对中报的影响暂时未显现出来。但观点指数在此做了大致的测算。
若不考虑长沙项目的收入，2022年顺丰房托的物业净收益率为2.2%，低于2021年下半年的2.33%。这里主要是因为物业总估值中，包含了长沙项目的估值。若考虑长沙项目的收入影响，则预计2022年1-6月顺丰房托整体的物业净收入将达到1.789亿港元，此时的物业净收益率也将上升至2.43%，环比有所提高，这意味着该收购对顺丰房托是有利的。
该项目位于长沙附近的交通枢纽中心，其中75%的面积都出租予顺丰控股的相关公司，一定程度上可以保证出租率不会出现较大波动。若下半年单位租金水平不变的话，那么大概率会延续半年2.43%，年化4.86%的物业净收益率。
利息支出有抬升
2022年中期，顺丰房托的银行贷款余额为26.986亿港元，年初的余额为21.415亿港元，中间增加的5亿多港元，正是收购长沙物业的主要资金来源。而且，总负债规模中接近80%均为港元计价。
随着美联储加息，HIBOR从年初至今也在不断攀升，这给顺丰房托带来了更多的利息支出。可以看到，今年上半年利息支出占可分派收入的比重由上一年的15.95%升至今年的22.3%。若HIBOR持续抬升，今年下半年将会蚕食更多的可分派收入，这将严重影响每股分红。
顺丰房托管理层表示，在这些港元贷款中，有将近40%即约9亿港元的贷款已经做了利率掉期，这将锁定该部分贷款的利息成本，但仍有12亿多港元的贷款是浮动利息。若HIBOR再上升1%，那将带来1000多万港元的利息支出，对其影响仍然较大。
行政总裁兼执行董事翟廸强在业绩会上表示，HIBOR持续上升的机会不大，或者上升的幅度不会太多。不过现实是目前全球通胀情况较为严重，美国7月CPI为8.5%，仍处于40年高位；英国7月CPI则为10.1%，为全球首个突破10%的国家。总体而言，全球通胀情况仍较严重，持续加息概率仍然较大，这对HIBOR以及对顺丰房托的利息支出依然有着潜在影响。
后续项目收购
目前，顺丰房托的项目分布仍然较为集中，有2个处于大湾区，收入来源占比超过70%。若该地区出现较为严重的疫情，或将可能严重影响项目的正常运营。这就需要其继续收购合适的项目，分散项目地域过于集中带来的风险。
翟廸强指，在资金来源方面，顺丰房托现在的借贷率大约是35%，还有一些空间可以增加借贷去作为收购的资金。“40%的借贷比率将会是健康的比例，而监管比例为50%，所以总体来说，顺丰房托在负债方面仍存在较大空间。”
除了举债之外，发行基金单位，也是REITs主要的筹资手段。管理层表示，将视情况而定，择优选择筹资方式。
但给予管理层的选择不会太多，基于目前不断攀升的借贷成本，发行基金单位+自有资金组合，将会是其理想的收购资金来源。这样既可以让新项目的收入抵消日益增长的利息成本，又可以迅速降低负债率。
翟廸强还表示，在资产来源方面，顺丰控股的仓储项目将是顺丰房托的主要资产来源。一来双方不会产生较大的信息不对称，交易成本较低。二来，顺丰控股会给顺丰房托较低的交易对价。
顺丰控股也将非常支持，毕竟可以实现项目退出，拿回本金及收益，又可以将对项目公司的贷款转手予顺丰房托，以此达到双赢。
