英伦游学记之五 | 在剑桥：美国教授与中国房企的青春对话_

这大抵是中国房企的用户画像，房企或许是中国最奇迹的商业群体之一，它们在城镇化红利、房地产调控之间从无到有，借用高毛利、高周转、高杠杆模式追求高ROE。

观点地产网剑桥大学一直是英国学术重镇之一，它培养了包括理学、工学、生命科学、社会科学等等众多领域的学者教授，形成了享誉国际学术界的“剑桥学派”。一位中国的访问学者曾形容，求真、创新的科学探索精神是剑桥大学学术创造的动力源。

11月21日，观点学徒计划·2019游学季从牛津大学转移至剑桥大学，时隔一年再一次感受这座学府追求逻辑与理性的学术氛围。

中国人始终和剑桥有千丝万缕的情感联系，从康桥到金庸的石碑都能引发到访者的神往。但此行学员们有更重要的目的。今天这里将举行一场对话，参与方包括剑桥大学教授、英国投资资深顾问，以及中国开发商代表。

对话，是希望寻求理解。

“无法相互理解”，是大部分误会、纷争乃至灾难的真正原因，无论在什么情况下，互相理解都会是解决矛盾的桥梁。尤其是经过三四十年市场化发展，中国房企在全球范围内已形成一股不可忽视的力量，在“走出去”与“请进来”之间，他们也需要理解世界的眼光如何看中国。

首先与学员们见面的是美国康涅狄格大学房地产和城市研究中心的全职教授、主任John Glascock，他曾是剑桥大学首席教授。这个田纳西州人还是个“中国通”，他说自己过去三十年间到过中国50多次，足迹从北到南遍布大连、长春、西安、北京、深圳、广州等地，对改革开放后中国城市及企业的崛起表示惊叹。

Glascock思维活跃，语速极快，谈起国际视野下的经济发展形势时在美国、英国、德国、法国、印度、中国等国家之间不断切换，从学术角度分析经济发展与国家、文化紧密关联，详解资本流动的特点。内容之丰富，见解之独到，点评之辛辣，笔者在此不一一赘述。

作为长期活跃于房地产专业学术团体的教授，Glascock同样从地段、物业类型、资金流动等方面分析不同国家的房地产投资形势。他多次强调“high return，but high risk”的观点，在肯定房地产是最好的投资领域时，不忘说明这是指长时间投资，而非五年内的短期投机。

带来第二场分享交流的是一直在台下听课的阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌，为此他提前半个多月专程研究了国内Top30房企的财务特点，并向中外的学者教授、企业代表们展示高周转特点、杠杆模式、利润空间等丰富资料。他同时坚信房地产空间广阔，中国房企也将从债务杠杆型、粗放化向经营管理型、精细化管理转型。

笔者对吴教授——吴建斌在国内数所大学担任兼职教授——在分享过程中的一组数据印象深刻：

前三十强房企最早成立于1979年，最晚则近至2003年，从零资本到实现原始积累再到千亿不过二三十年时间，他将这批房企形容为“处于青春期”，因此现阶段都有做大规模的“狂想”。

这大抵是中国房企的用户画像，房企或许是中国最奇迹的商业群体之一，它们在城镇化红利、房地产调控之间从无到有，借用高毛利、高周转、高杠杆模式追求高ROE。如今红利未结束，资本裹挟、同行夹击下房企只能继续埋头狂奔，万科在2016年股东函表达过“买高价地会承担经营风险，不买则可能被挤出市场”的矛盾心情，另外的房企也说，不做大规模就无法形成人才吸附力。

有学员则干脆形容，中国房企是“用青春赌明天”。大伙笑。

在分享结束后，Glascock、吴建斌与著名金融机构高层Jonathan Baines、绿地英国CEO宋涛涛、世联行首席技术官黎振伟等人进行了近一小时的交流问答，这个桥梁为中西文化代表构建了理解的可能。

其中，Glascock在纸上写了一系列的数据及要点，看得出准备得非常充分。果不其然，他首先肯定中国房地产行业做得非常出色，话锋一转说“但我在思考的是”，随即抛出几个疑问：中国城镇化快结束时企业的应对措施，房地产净利率逾10%背后的杠杆代价，毛利率转化为净利率的效率比，企业全国化及区域化的选择与风险。

对此学员们解释，房企会计口径下毛利是税前利润，净利润需扣除土地增值税、所得税等。中西方房地产开发存在土地使用权、物业类型、融资渠道等差异，大伙都对城镇化给房企带来的正面影响达成共识，认为中国房地产模式是“中国特有城镇化前提下的特殊经济行为”。