观点地产网 “各位买我们的股票没有？”
12点35分，永升生活服务执行董事兼董事局主席林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官刘畅齐齐出现在香港万豪酒店。
刚坐下，林中与周洪斌得知在场有媒体购买了公司的股票后，便开始与大家探讨起股票的问题。
“对今天的表现（永升生活服务股票情况）还满意不？”林中放下手机，抬头问在场的媒体。
据观点地产新媒体查阅，3月25日，永升生活服务开盘报2.84元/股，截止下午收盘，永升生活服务报3.06元/股，上涨2.68%，较2018年12月17日上市的发行价1.78港元/股增长71.91%。
对此，周洪斌打趣道：“现在买永升的股票就像十年前买房子一样，什么时候买好像都不会错，而且永升的爆发期在往后几年。”
再造一个永升
“今天主要是我们1995（永升生活服务股票代码HK：01995）的发布会，不是我们884（旭辉控股集团股票代码HK：00884）的，我们的主讲是周总。”在林中的一番“开场白”后，业绩交流会正式开始。
对于上市后首张成绩单，周洪斌似乎十分满意：“过去一年，永升生活服务交了一个相对比较满意的答卷。”
据观点地产新媒体了解，2018年全年，永升生活服务录得营业收入10.76亿元，较2017年同期增长48.3%。期间，公司实现毛利约为人民币3.09亿元，较2017年增加68.9%，毛利率为28.7%，而2017年毛利率则为25.2%，按年提升3.5个百分点。
此外，永升生活服务在2018年全年的合约建筑面积达6555万平方米，同比增长96.4%，在管建筑面积达4020万平方米，同比增长51.9%。其中，新增在管建筑面积1577.4万平方米，与2017年的793.2万平方米相比，增长98.87%。
对此，周洪斌表示：“与前年相比，我们第三方服务的面积接近两倍，实现了当时上市时候的承诺：一年再造一个永升。”
永升生活服务的收入主要来自物业管理服务、对非业主的增值服务以及社区增值服务，2018年全年所得收入分别为6.67亿元、2.11亿元、1.98亿元，分别占比61.99%、19.61%、18.40%。
交流会中，管理层提到，永升不打算涉足社区养老、社区金融等专业度比较高的行业。并且，未来的规划中，公司的增值服务与物业管理收入希望各占50%。其中，业主的增值服务收入，希望以后能够突破30%。
物业管理方面，永升生活服务的管理范围包括住宅与非住宅物业，非住宅物业包括办公楼、商场、工业园区、医院、学校等。从年报数据来看，截至2018年12月31日，该公司在管建筑面积中，81.53%来自住宅物业，18.47%来自非住宅物业。
数据来源：永升生活服务财报、观点指数整理
从近两年的数据来看，永升生活服务管理的住宅物业与非住宅物业的面积比例大概是8：2，收益达到7：3。
林中在交流会上表示：“非住宅部分与住宅部分以后希望达到37开，收入达到46开。”
林中提到，未来永升的非住宅比例还会逐年提高，因为旭辉未来会不断增加商办物业。因此，永升未来管理的商办面积也会提高。
此外，林中还指，为商办物业提供管理服务所得盈利比较高，未来永升的毛利也会随之提高。
“在我们的规划中，管理面积预计六年增长十倍，年复合增长率将达到50%。”
依靠但不依赖
或许是室内温度过高，席间，林中从座位上站起来将西装外套脱去，重新坐下后，他又扯了扯胸前的领带。
“我们的规模主要靠内生型增长，不是靠花很多钱去收并购来增长，那不是增长，是拼盘，不是我们想要的。”提及规模，林中向我们表述他的看法。
资料显示，永升生活服务的新增管理物业主要来自四个方面，分别是公司通过市场拓展获得的物业、来自大股东旭辉控股开发的物业、通过收并购获得的物业以及与第三方物业开发商合作获得的物业。
数据来源：永升生活服务财报、观点指数整理
据永升生活服务的财报显示，从2015年至今，来自母公司旭辉提供的物业管理面积占比呈现逐年下降的趋势，2015年，由旭辉提供的物业管理面积为872.8万平方米，占比达到89.28%，到2018年，这一数字变为1464万平方米，占比仅为36.38%。
此外，永升生活服务将市场外拓、收并购与合作所得的管理面积归为来自第三方的物业管理面积。2015年，该公司来自第三方的在管物业面积为104.8万平方米，占比仅为10.72%；2018年，来自第三方的在管物业面积占比达到63.62%。
“依靠但不依赖”，这是林中眼中，永升生活服务与旭辉之间的关系。
林中提到，未来三到五年内，公司来自上述四个渠道的物业面积可以归为数字“5311”，即市场外拓面积达到50%，大股东旭辉开发物业的管理面积为30%，来自收并购以及与其他开发商合作的管理面积分别为10%。
“‘5221’则是我们五年之后预计的一个数字。”林中继续解释称，五年后，公司通过市场外拓的面积将会达到50%，旭辉贡献的面积为20%，合作的面积也是20%，收并购则为10%。
“我们不会纯粹为了规模去收并购。”林中似乎对收并购并不感兴趣，他强调，收并购是要损耗钱的，永升生活服务一定要做战略性收并购。在他眼中，对公司战略上有帮助，能够提升品牌竞争力的收并购，才是有意义的。
周洪斌补充道，永升生活服务对收并购没有目标的要求，“因为我们收并购只是坚持几个原则，成熟了我们就收并购，有可能无上限，但我们也没有定一个底线的目标”。
对于大湾区，林中则表现出另一番态度：“像大湾区，我们就会做一些战略的收并购，加快我们进入这个市场的速度。”
在永升管理层看来，公司对大湾区的布局战略将与旭辉控股同步，但周洪斌也承认：“因为在华南这边我们的团队相对还是比较弱，目前我们还没有项目落地，这个过程中我们还在找突破口。”
