观点地产网 逆市高额融资，看上去有些“疯狂”。
12月初至今，合景泰富在上交所连续申请了2笔公司债计划，欲筹资125亿元，包括80亿元的私募债和45亿元的小公募债。
目前两项债券均处于受理和核准阶段，发行人均为合景泰富旗下子公司广州合景控股集团有限公司。其中金额80亿的私募债，无信息披露其募集资金的用途；而45亿的小公募债，拟用于偿还到期或回售的公司债券。
翻看财务报告可以发现，广州合景的高额融资需求，或许与收购广州天健房地产开发有限公司的该项重大资产重组有关。
2019 年5月21日，广州合景宣布，广州天建全资控股股东轩誉投资有限公司将其持有的广州天建100%股权转让予广州合景。截至2019年4月22日，本次交易已完成并办理了工商变更登记，广州天建直接控股股东变更为广州合景。
资料显示，广州天建截至2018年末，营业收入约为19.89亿元，净利润3.14亿元，公司总资产495.12亿元，总负债412.34亿元，资产负债率83.28%。
从广州合景的债务规模来看，2016-2018年末该公司总债务分别为63.20亿元、116.44亿元和163.85亿元，近年来增长较快。截至2019年6月末，公司总债务为403.24亿元，主要系吸收合并广州天建的债务所致。
整体来看，广州合景的财务杠杆水平、资产账面价值、有息债务规模均相应大幅上升。截至 2019 年 6 月末，公司资产负债率和净负债率分别为77.32%和90.18%，处于较高水平，且较2018年末的72.85%和64.95%有所上升；另外，公司所有权或使用权受限的资产账面价值为282.14亿元，占当期净资产的110.80%；公司有息债务余额规模则为431.99 亿元，规模较大。
值得注意的是，该项资产重组是合景泰富为集团内部进行的股权调整和架构内资源整合。重组完成后，广州合景成为合景泰富旗下单一重要运营主体，战略地位显著提升，未来合景泰富的签约销售和土地储备将主要集中于广州合景。
据了解，2018年广州天建实现全口径签约销售金额297.83 亿元，权益口径销售金额 177.82 亿元，分别为广州合景同期同口径销售金额的149.96%和176.97%。截至 2018 年末，广州天建未售项目（不含尾盘）权益建筑面积合计462.13 万平方米，为同期广州合景的 113.81%，且项目同样集中在广州、柳州、天津、济南、合肥、苏州、扬州等一二线城市及区域内经济发展较好的城市。
而对于其高达125亿的融资，有业内人士对其能否通过审核表示持观望态度，“合景泰富的财务数据目前也显露出一些问题”。
合景泰富为最近一期申请的45亿的私募债券提供担保对其增信，偿债资金则表示将主要来源于公司日常经营所产生的营业收入和经营活动现金流。
值得注意的是，合景泰富的经营性现金流已经连续3年多为负。2019年上半年，公司实现营业收入106.47亿元，经营活动产生现金流净额为-39.09 亿元，较上年末的-22.72亿元亏损有所增长。
另一方面，资产负债率也连年上升，截至上半年，该数据为82.43%；净负债率77.2%，较2018年底增加16.27%。
此外，如何提升公司销售周转率，也是摆在孔健岷面前的一大棘手问题。截至2018年及2019年上半年，存货周转率仅为0.12，相比2017年的0.18还要更低。
究其原因，此前较为稳健的合景泰富近年来似乎也加快了冲刺规模的步伐。2016年以来公司加大全国化战略布局力度，进入城市数量由2016年末的12个城市扩展至2019年6月末的38个城市，项目数量亦由2016年末的67个增加至2019年6月末的153个，进入城市数量和项目数量均大幅增加，这对其跨区域项目管理能力及资金平衡能力带来了一定的挑战。
同时，合景泰富近年来的合营企业及项目明显增多，关联方往来款持续增长。
从负债构成来看，公司负债主要由应付合营企业款项、其他应付款及应计款项和有息债务构成。其中，2018 年末应付合营企业款项为392.95 亿元，全部为无抵押、免息且无固定还款期款项，近三年年均复合增长率达35.04%，增长较快，另2019年6月末该科目余额为 374.88 亿元，未来该部分款项来源的稳定性并不能得到保证。
另据观点地产新媒体了解，资金承压的合景泰富于年初曾有两笔融资计划受阻。其中于1月15日遭上交所中止了其申请发行的一笔金额为20亿元的“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”；1月18日遭深交所中止一笔融资200亿元的华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划，最终获准发行，金额腰斩至100亿元。
而再次选择高额发债，“说明企业对于发行和偿债都有比较充足的信心”，广州地产资深人士黎文江表示。
尽管资金承压，但其预收款项较为充足，偿债能力较强，现金流可以覆盖短期内偿债压力，主要债务以长期债务为主，2019 年6月末，公司长短期债务比0.17倍。
合景泰富在中期业绩发布会上披露，下半年预计推出约20个新项目，可售货值达1000亿元，其中，一二线城市占比达88%。此外，11月份的月报显示，公司录得预售总额为769.15亿元，目前已完成90.49%，距离达标不远。
“积极筹钱，资金的腾挪和调整，也可能是为接下来的买地或者开发新项目做准备”，黎文江补充道。
苛刻要求“稳健”的孔健岷曾说，“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，后面500米再冲上去，结果都是一样的，体力消耗却没那么大。”
对于已经稳步发展20余年的合景泰富来说，或许是时候冲一冲了。
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