沈天晴“自救”一年 佳源国际360亿目标与物业上市计划

沈天晴“自救”一年 佳源国际360亿目标与物业上市计划
2020年03月10日 22:41 观点地产新媒体

观点地产网 或许是出于对过去一年表现的自信,与往年压轴举办业绩会不同,今年佳源国际成为最早一批发布2019年业绩情况的内地房企。

3月10日下午,佳源国际通过电话会议的形式召开了2019财年年度业绩会。主席沈天晴,副主席、总裁张翼,副主席黄福清,执行董事王建锋,联席公司秘书兼执行董事卓晓楠,首席财务官张翔出席会议。

因为疫情,今年大多企业都选择在线上举办业绩会,开场时主席沈天晴也不免寒暄道,“实际我很想跟大家见面。”

经历了股价暴跌、行业环境收紧的挑战,沈天晴形容2019年为“刻骨铭心的一年”,但他仍对过去一年佳源国际的表现感到满意。

2019年1月17日,佳源国际遭遇断崖式受挫,盘中跌幅一度接近90%,股价从15港元跌至3港元,公司市值由300多亿港元缩水至60多亿港元。

“117”事件令这家年销售200亿的浙江小房企陷入前所未有的舆论漩涡。

随后,大股东注入资产、调整债务结构、与资本市场沟通,过去一年,佳源国际走上了“自救”的道路。

而现在,正是验收成果的时候。

自救一年

年报数据显示,2019年佳源国际合约销售额达到288.6亿元,同比增长42.1%,合约销售面积240.5万平米,同比增长36.8%。

期内,公司实现收入160.7亿元人民币,同比增长53.6%,核心净利润为23.4亿元,同比增长60.2%,净利润24.6亿元,同比增长32.05%。

对此,沈天晴用了“非凡”一词形容2019年的业绩,而从过往来看,这也是佳源国际取得的最好业绩。

事实上,为拯救股价和舆情暴跌的上市平台,2019年佳源国际最重要的动作之一就是大股东的资产注入。

据观点地产新媒体了解,2019年4月,佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议,收购其持有的徽源投资控股有限公司全部已发行股本,后者持有位于安徽省多个物业开发项目,总建面达397万平米,而收购的总代价为41.55亿元。

据张翼介绍,收购大股东资产加上招拍挂和其他收并购,2019年佳源国际土地支出98.2亿元,新增土储610万平米,综合土地成本在1608元每平米。

截至报告期末,佳源国际的总土储约为1400万平米,权益比78.3%,另外,2016-2019年,佳源国际土地储备的年复合增长率27.9%。

值得一提的是,此次大股东资产注入的方式并没有选择现金交易,而是由上市平台按发行价每股代价股份3.513港元向沈天晴或其代名人配发及发行1,377,959,475股代价股份。

换言之,佳源国际没有花一分钱现金就获得了近400万平米的土储,同时大股东沈天晴则进一步加强了对上市平台的控制。

至于是否会有更多的资产注入动作,张翼则并表示,“大股东会持续注资到上市公司,未来不排除会把私人公司大部分资产注入上市公司。”

为弥补暴跌在资本市场带来的恶劣影响,除增厚资产,2019年佳源国际在降负债和修复评级上同样做出不少努力。

张翼介绍,报告期内公司一共发行三笔美元债,总额达到9亿美元,且均为长期,将长期债务比例进一步提升。

数据显示,截至2019年底,佳源国际的借款总额为121.3亿元,其中一年内到期的短债为46.7亿元,一年后偿还债务约为74.6亿元,短债比例约为38%。

与此同时,佳源国际净负债比率则由2018年12月31日的约145%下降至2019年12月31日的约78%。

尽管净负债率得到很好控制,但在张翼看来,净负债率保持在100%左右是一个比较理想的水平,太高会有风险,太低则意味着公司的规模增速不足。

仍需注意的是,期内佳源国际的融资成本由2018年的6.38%升至6.79%。此外观点地产新媒体注意到,佳源国际2020年增发的几笔美元债利率都高达13.75%。

对此,张翼解释称,发债利率较高主要是公司基于对恢复市场的表态,向支持公司的投资人给予一定溢价。

“较高的利率与我们的评级和规模是不符合的,在新的财政年度,会根据市场的情况,把我们债务的利率恢复到相应的水平上来。”其进一步强调。

360亿目标、大湾区与物业上市

经过2019年的调整,佳源国际将更多的目标放在了2020年。

尽管目前在新冠疫情影响下,地产行业正处于寒冬中,但家底丰厚的沈天晴似乎信心不减,“2020年业绩一定会好于2019年。”

对此,佳源国际提出的2020年目标是实现销售360亿元,较2019年增长25%。

值得一提的是,得益于佳源集团的丰富资产,过去几年佳源国际的业绩一直保持较快增长。2015年到2019年,其销售额复合增长率达到65.8%。

具体从布局来看,大本营长三角仍是佳源国际销售贡献的主要来源,其次则是大湾区。

“长三角是我们的主战场,销售额75%以上来自这一区域。2020年公司会在江苏、安徽、上海继续通过招拍挂,收并购或产业植入,获取土地资源。”张翼介绍。

而对于去年注入的安徽资产,问答环节中鲜少说话的沈天晴还特别提到,今年安徽区域会提供近100亿的销售贡献量,这是计划中的概念。

对于另一个重点布局的大湾区,张翼则透露,今年一季度公司已经在和一家房地产资产包接触。

“大概有五个项目,产值约200亿左右,已经初步确定框架协议,相信这个区域在新的一年会有好的表现。”

据悉,在整体拿地预算上,佳源国际一直是保持合约销售额的20%-40%之间,具体则根据土地市场的变化和内部计划的要求进行安排。

值得一提的是,去年至今,港股掀起物业上市潮,佳源国际似乎也有意分得一杯羹。

张翼介绍,公司旗下物业平台佳源服务目前在管积超过3700万平米,管理项目超过180个。

其中,2019年1月,佳源国际完成收购创源控股有限公司的全部已发行股本,该公司正是为国内地产项目提供物业管理服务。

而在业绩表现上,2017年-2019年,佳源服务分别实现收入2.63亿元、3.18亿元和4.87亿元。

显然,无论是规模还是收入,佳源服务似乎都达到上市要求,上市目前来看只是时间的问题了。

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