编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。
进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。
我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。
观点地产网 坊间都说，潮汕商人家族观念最是浓厚。
子承父业，素来是潮汕商人继承财富的首选。即便在三年前声称长子郭晓群未有接班心思，具备潮汕基因的郭英成，实际上早已设想好接班人的培养路径。
代际更迭是必然，作为经历了中国房地产几十年黄金时期的“地产创一代”，郭英成终究要退休，期许白手打拼的家业在血脉中绵延传递。
佳兆业已过千亿，郭晓群正值而立，时机恰好。
2020年，是郭晓群正式上任的关键一年，逐步被推向联席总裁的核心管理位置。
面临着此前几年佳兆业冲规模、调整遗留下来的负债挑战，亦有了新的期待；千亿之后规模放缓，又会往哪处发力？大家对于这位90后二代寄望甚多。
千亿的起点不低，但也不算高。2020年头部房企规模突破7000亿元之际，佳兆业内生增长仍存空间。只是在“三道红线”压力下，房企融资端再次收紧，以往高杠杆的运营模式不再适用，以至规模增长压力显现。
郭晓群不单要巩固基础，同时还被要求注入新思维、新动能，这在土地红利、金融红利渐渐消逝的房地产行业，显得难度颇大。
除了“科技达人”的标签，郭晓群在地产界还未有更大作为。
对比近些年已小有成就的富力联席董事长张力之子张量、世茂集团董事长许荣茂之子许世坛、合生创展董事局主席朱孟依之女朱桔榕等地产二代，郭晓群也试图激起地产下半场的浪花。
窥人事
“任何一株参天大树的成长都有其幼苗时期，任何一株幼苗都存在畦养阶段的依赖。”我们试图窥得郭英成的“畦养”过程。
郭晓群最近一次露面，是12月16日举行的“2020南粤慈善公益同行”活动，其被授予“广东省年度慈善公益个人”称号。与之并列获同一称号的有碧桂园联席主席杨惠妍、富力地产联席主席李思廉、时代中国董事会主席岑钊雄。
作为新晋管理者，除了被赋予公司核心管理职能以外，郭晓群对外形象正在打造。其实在2020年9月，郭晓群便已获聘担任广东省慈善总会新一届荣誉会长一职。
过去一年，除了以公益形象活跃于台前，加之列席2020年中期业绩会以及康宏股东会，郭晓群公开露面次数屈指可数，延续该房企掌舵者一贯的低调气质。
曾有见过郭晓群的媒体人评论，称其谦逊有礼。
事实上，郭晓群进入大众视线是在2015年，郭氏家族以家族信托瑞信信托所持有的佳兆业股权发生变更，郭英成兄弟郭俊伟将原本持有的16.42%股份转予郭晓群。
后于2017年召开业绩会，郭晓群与妹妹郭晓亭坐在台下观摩，郭英成提及长子接班话题：“我孩子的兴趣是搞科技，我是搞砖头，目前没有接班的考虑。”
彼时，或许很多人还不明确郭英成的意图，时过境迁之后回溯，一切皆有迹可循。
跟大多数房企二代发展路径相同，郭英成对于郭晓群的培养，也是从基层做起，首先渗透各个细分领域，金融、科技、地产等。而在进入佳兆业体系之前，郭晓群曾投资康宏环球，最终却陷入长达三年的股东争执。
郭英成见郭晓群对科技领域感兴趣，便于2019年底将佳兆业多元化发展平台佳云科技交到了郭晓群手中。此时老将郑毅已接手佳云科技两年，为其接任铺路。
郑毅为佳兆业前总裁，曾为郭英成“大秘”。除此之外，郭英成还为郭晓群找来了孙越南、翟晓平及张冰担任佳云科技非独立董事，其中孙越南和翟晓平都是佳兆业核心管理成员。
更早于2018年5月，郭晓群正式进入佳兆业体系内，担任佳兆业上海财富管理集团总裁助理、佳兆业地产集团上海区域总裁助理，主管两家公司的投资部及融资管理部。2019年10月起，他还进入佳兆业上海城市更新集团担任总裁助理。
期间，郭晓群参与了上海城中村徐行镇项目的开发过程，该项目是上海市目前占地最大的“城中村”改造项目。
显然，前两年的磨练时间已成气候，2020年佳兆业频繁人事变动，便是为了将郭晓群推上核心管理层。
首先是2020年3月，郭晓群正式以上海区域主席、总裁的身份全面掌舵佳兆业长三角的战略规划和业务。不过，对于扎根广深的佳兆业而言，上海区域算是新的开拓区域。
曾有分析人士指出，郭英成派郭晓群去上海历练，没有优秀成绩的对比压力，郭晓群可以完全放开手脚实践自己的管理和发展理念。能否有一番作为，取决于郭晓群个人能力的发挥。
一个月之后，佳兆业内部工作超过十年的翁昊和郑毅称“为了投放更多时间处理个人事务”而辞任佳兆业执行董事一职，郭晓群和佳兆业首席营运官李海鸣接任。此外，佳兆业副总裁许焰林也于2020年4月前后离职。
李海鸣亦是佳兆业的地产老将，加入佳兆业将近20年，长期从事地产板块投资及运营工作，曾担任佳兆业执行总裁，并自2019年1月起获委任为佳兆业首席营运官，负责佳兆业房地产分部的管理及投资。
CFO也进行了新一轮换防——2020年5月，佳兆业宣布任命吴建新为公司首席财务官，要负责境内的融资及财务规划，委任孙暐健为公司联席首席财务官，主要负责境外的融资及财务规划。而公司原CFO刘富强于5月31日起辞任。
相关统计称，仅上半年，佳兆业已换14位将帅，涉及佳兆业、佳兆业美好、佳兆业健康等公司。
佳兆业这场人事调整持续到年底。于11月5日，佳兆业发布关于高层人员麦帆、李海鸣、郭晓群职位的变动公告。其中，郭晓群除了佳兆业执行董事兼上海地区主席的角色外，还被委任为联席总裁。执行董事兼首席营运官李海鸣同样被委任为联席总裁，执行董事、总裁兼首席执行官麦帆获委任为董事局副主席。
适配管理团队，是郭晓群独立的重要一步。不难发现，一路升任的过程中，郭英成总会配备老将伴于左右。
诚如“新竹高于旧竹枝，全凭老干为扶持。下年再有新生者，十丈龙孙绕凤池”，这些“老干”，应是由郭英成精挑细选而来。
探家底
“家可传，业难传”，此言不虚，关于佳兆业，则需要首先探一探家底如何，方可定论传业难度。
历经2015年债务违约危机后，佳兆业经营进入调整期。自2016年开始，业绩逐步恢复，2016-2019年合约销售金额复合增长率为43%，处于增长阶段。
步入2020年，疫情影响下，佳兆业将销售目标定为1000亿元，与2019年持平，略有增长。进入二季度以来，月度销售金额才稳步增加，最终迈入千亿阵容。
按照佳兆业1月4日公布的数据，2020年全年总合约销售约为人民币1068.96亿元，总合约建筑面积约为616.46万平方米，同比增加约21.3%及32.8%。
数据来源：企业公告，观点指数整理郭英成称，佳兆业现在不是拼规模，而是拼利润，拼稳健，“保证发展的同时，希望保持20%左右的增长。”
换言之，佳兆业增长疲软的态势已显现。以2020上半年披露数据分析，该公司权益销售金额360亿元，同比增长4%，权益销售面积212万平方米，同比增长8%，合约销售均价17004元/平方米。
而且佳兆业销售业绩对大湾区依赖严重，其它区域仍未能实现稳定的业绩贡献。据统计，2012-2019年，大湾区销售业绩平均贡献率48%，2020年上半年业绩贡献率高达57%。更为明显的是，2020上半年销售额29%来自于深圳。
郭晓群目前所执掌的长三角区域，2012-2019年业绩平均贡献率为17%，2020年上半年销售金额71.2亿元，占比亦为17%，仍有开拓空间。而中部、西部及环渤海，业绩平均贡献率在10%左右。
数据来源：企业公告，观点指数整理郭英成曾透露，佳兆业会强化大湾区和长三角的发展，特别是深圳、广州这两个核心一线城市，会保持高速的增长。
区域发展不均衡、增长空间受限，其实不是郭晓群目前最为棘手的问题。潜藏在高增长之下的高杠杆所带来的后遗症，才最应该关注。
高负债是其中一点，截至6月底，佳兆业净负债率达到130%，其中有息负债规模合计1217亿元，股东权益623亿元。
实际上，通过加速回款、调整结构等多项举措，自2015年算起，佳兆业净负债率均保持下降趋势，从2015年的521%降至2020年上半年的130%。
数据来源：企业公告，观点指数整理佳兆业希冀2020年净负债率降到120%，国信证券亦预计，全年该公司净负债率有望回落至120%。尽管如此，该净负债率水平依旧处于高位，尤其是“三道红线”出台，对房企净负债率有了明确要求。
因而佳兆业希冀在另外两条线上突破，近期吴建新接受媒体采访时透露，佳兆业短期(1年)目标是从“橙榜”降到“黄榜”，在保持目前现金短债比大于1不变的情况下，力争将剔除预收款后的资产负债率降至70%以内，同时2020年完成净负债率降至120%以内。
截至2020年上半年，佳兆业账面合同负债473亿元，剔除预收款后负债总规模为1829亿元，目前剔除预收款后的资产负债率为74.61%，距离目标需降4.61%。
此外，佳兆业账面“货币资金+受限制现金”合计405亿元，而短期债务316亿元，现金短债比1.28。
近三年来，佳兆业现金短债比均保持1以上，而短期偿债能力均保持正常水平，2017年、2018年、2019年、2020年上半年，速动比率分别为1、1.3、1.1、1.2。
吴建新则称，根据监管政策以及结合佳兆业实际情况，要实现“三道红线”都达标，关键是聚焦主业、把握好企业发展的战略定位，降低负债，优化债务结构，实现有质量的增长。
亦即，佳兆业要在债务管理、降低融资成本方面多花点心思。
相较于国企央企，作为民企的佳兆业在境内市场的融资优势并不明显，近年来更依赖境外融资，被视为美元债大户。但也有缺陷，比如融资成本较高。
数据显示，佳兆业整体融资成本有拔高趋势。
数据来源：企业公告，观点指数整理细分来看，佳兆业2018年境内、境外融资占比维持在6：4，2019年两路径融资占比调整至5:5，至于2020年上半年，境内融资占比43%，境外融资为57%。
2020上半年，佳兆业共发行8亿5年期美元债券，境外新增融资成本为8.2%，较2019年下降290个基点。
而且以美元计值的境外融资会导致汇兑亏损，根据2020年半年报数据，佳兆业融资成本净额约10.65亿元，同比增幅201.1%。该等增幅乃主要由于汇兑亏损由2019年同期1.11亿元增加至6.84亿元所致。
好转的是，在新任联席财务官孙暐健打理下，佳兆业于2020年年底发行的额外2021年到期的1.5亿美元优先票据，利率为6.5%。对比2020年初，佳兆业发行的5年期5亿美元优先票据，利率10.5%，差距凸显。
孙暐健现年40岁，有超过十年的财务从业经验，这位新兵，或将成为郭晓群的得力干将。
同时，佳兆业早前便已表示融资年限会尽量往长期借款的结构调整。2017-2019年，长期债务占比维持在80%以上。截止2020年6月30日，佳兆业长期债务占比84%。
数据来源：企业公告，观点指数整理此为佳兆业现时的挑战，郭晓群肩上促增长、降负债的担子并不轻。
预未来
所谓“新官上任三把火”，郭晓群上任后，佳兆业的发展方向会往何处，我们希冀于从过去一年的事件中找些蛛丝马迹。
颇为值得关注，素以旧改见长的佳兆业，2020年在招拍挂市场露面频繁，香港、东莞、佛山、广州、成都、惠州、北京、南京、上海、杭州等地均有所获，甚至在大本营深圳的公开市场，也久违地见到了佳兆业。
数据来源：企业公告，观点指数整理对比2019年上半年，佳兆业新增土地储备按权益地价划分约43%为招拍挂获得，约35%为收并购获得，余下22%通过旧改获得，招拍挂占比有所提升。
也许如此前业内人士所说的，旧改速度太慢了，佳兆业也需要快速补充土储的办法，以优化数据报表，满足业绩要求。
数据显示，近些年佳兆业土储增长缓慢，2020年权益地价创新高，但总土储仍与2019年底相同。
数据来源：企业公告，观点指数整理旧改方面，截至2020年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。
数据统计显示，佳兆业年均转化100万平米旧改土储，平均项目周期5年。自2017年至今，已成功转化约19个旧改项目，提供建筑面积近300万平方米。
佳兆业一直以城市更新为重要板块，城市更新业务自2016年开始被频繁提及。当时介绍说，介入一个旧改项目到拿到土地证，一般时长为5-8年。但旧改面临着诸多不确定性，回迁占比、转化周期、业绩释放等因素，相较于招拍挂拿地的高周转，确实占据下风。
上述所提及的负债，有一部分原因也是因为旧改周期过长，资金占用多。
但不能否认旧改项目所带来的红利，尤为是高毛利率。2020年中报数据显示，佳兆业在深圳的旧改项目，平均土地成本为14100元/平方米，而实际销售均价超过50000元/平方米，项目毛利率超过50%。据悉，佳兆业当前表内的旧改项目平均地价为5100元/平方米，成本优势显著。
据佳兆业此前预计，2020年转化10个旧改项目，可售面积近160万平方米，逾740亿货值。2020上半年转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，可售面积70万平方米，可售货值近270亿元。目前，佳兆业旧改项目每年提供逾1/3的合约销售及结转收入。
就当下而言，房企整体拿地毛利率20%-25%。可见，旧改对于佳兆业拉升毛利率的重要性，而当前，佳兆业于招拍挂市场加大投资力度，毛利率或许会有所影响。2020上半年，佳兆业销售毛利率33.81%，保持相对高位。
数据来源：企业公告，观点指数整理“在公开土地市场招拍挂拿地，即便利润率低一些，但佳兆业竞拍能力也会变得更强，因为我们有城市更新的高毛利项目托底，所以集团综合毛利率也不会很低。”佳兆业首席经济学家刘策接受媒体采访的一番发言印证了想法。
刘策强调，凭借城市更新的优势，佳兆业在公开市场招拍挂投资强度会变得更大。
“佳兆业现在是两条腿走路，一方面抓住城市更新，另一方面利用公开市场招拍挂和收并购。”无疑，佳兆业的发展方向，不再只是重仓旧改。
另一关注点则落在佳兆业设立北京第二总部上。
2020年10月，佳兆业宣布将在北京设立第二总部，目的在于全面统筹北京丰富的金融、传媒、科技、人才等资源，强化京津翼及周边地区战略布局及业务拓展。
据悉，在功能定位上，北京总部或将与深圳总部形成一定差异。为何第二总部落于北京？与深化全国布局应有一定关联。
佳兆业目前布局大湾区、长三角、环渤海、中部、西部等五大区域，或许京津冀及周边区域会成为其接下来的突破点。
佳兆业进入北京始于2013年，以代建代管方式盘活烂尾多年的长安8号项目，成功改造为当前的佳兆业广场。后于2017年，成立北京区域公司（现更名为北京集团），深耕京津冀、环渤海及中原区域。
自那时起，佳兆业先后进驻张家口、承德及廊坊的霸州、三河、大厂和燕郊等环京区域开发十多个住宅项目。
2020年7月14日，佳兆业以12.6亿元竞得北京门头沟区新城04街区的一宗居住用地，即京土整储挂（门）[2020]024号，这是时隔7年再次在北京拿下项目。
刘策曾对观点地产新媒体表示，进入北京市场是风向标事件。
2020年上半年，佳兆业共获得23个项目，新增土储权益建筑面积超281万平方米，收购代价超220亿元，平均土地成本约7896元/平方米。按拿地权益建筑面积划分，新增土储大湾区占比74%，环渤海占比4%。
根据前述，佳兆业也把长三角区域作为强化发展的重点，如今又添上环渤海区域，解决区域失衡问题的意图明显。
数据来源：企业公告，观点指数整理截至2020年上半年，佳兆业总土储2680万平方米，其中大湾区占比52.2%，长三角占比8.5%、华中占比14.1%，环渤海占比12.2%。
细细的红线 | 在理智与疯狂之间，只有一道细细的红线。
