原标题：“不上市”石榴 41亿公司债获批里的融资管窥 来源：观点地产新媒体
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近日，石榴置业集团有限公司2021年公开发行公司债券获深交所通过，发行规模不超过人民币41亿元（含41亿元），采用分期发行的方式发行。
债券募集说明书显示，本次债券募集资金扣除承销费用后，拟全部用于偿还公司债券。
受调控政策影响，房企融资环境趋严，负债高企和融资难、融资贵逐渐成为中小房企的发展痛点。
以石榴置业为例，该公司负债水平在近几年亦呈现不断升高的态势，2017年资产负债率为78.67%，到2020年九月末，这一数值增长至81.27%。
与此同时，截至2021年及2022年，该公司分别需偿还有息债务78.82亿元及61.80亿元，面临一定集中偿债压力。
一笔41亿的债券或能为石榴置业带来短暂解渴，但债券背后更折射出这家非上市房企在资金和融资渠道上的难题。
石榴“负重”
石榴对外公开的消息并不算多，这一笔41亿的债券连同公布的募集说明书，无疑给了市场一个全面观察石榴的窗口。
2月26日，石榴置业集团有限公司41亿公司债券获深交所通过。
本次债券发行规模不超过人民币41亿元（含41亿元），采用分期发行的方式，债券期限为不超过5年（含5年），品种可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。
对此，有分析人士提到，石榴置业此次获批的41亿公司债并非一次性发行，属于一种储备性的债券，后续企业可以根据自身的资金状况分期融资。
“但对此类企业来说，发债融资还是表明其存在扩张的需求。”
据观点地产新媒体获悉，近两年石榴置业不断扩张业务版图，这一点在土地投拓方面尤为明显。
2016年、2017年、2018年和2019年，石榴置业新增土地规划建筑面积分别为129.31万平方米、36.20万平方米和468.43万平方米和50.82万平方米；2020年1-9月，新增土地规划建筑面积147.47万平方米。
拿地方面，石榴置业明显表现出“大年小年”的现象，但总体来看，这家来自京城的房企相对激进，且不怕拿下贵价地。例如2013年，石榴以46亿元拿下上海当年的总价地王；2019年，接连以超高的溢价拿下安徽滁州、江苏淮安、四川南充等地块。
对比之下，石榴置业的销售则比较平稳，2017年至2019年合同销售金额分别为115.16亿元、180.34亿元及268.98亿元，截至2020年6末，预收售房款余额为313.13亿元。
大手笔攻城略地，销售回血略显不足，也使得石榴置业负债水平逐年攀升。数据显示，截至2017年末至2019年末，该公司合并报表资产负债率分别为78.67%、81.14%、82.80%。
而2020年三季度，该公司录得总资产834.94亿元，总负债为680.99亿元，资产负债率81.27%，期末短期借款为20.90亿元，应付账款34.72亿元，其他应付款31.48亿元以及一年内到期的非流动负债22.06亿元，合计109.16亿元，除此以外，该公司还有长期借款191.71亿元。
期末，石榴置业货币资金为50.93亿元，这意味着在手资金无法覆盖即将到期的债务。
石榴置业也曾尝试通过多种方式融资回血，但碍于千亿未满、非上市企业等身份，融资渠道相对有限。
据不完全统计，近两年，石榴置业的发债动态甚少，2018年拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债券，发行金额45亿元；2019年，公司获准发行不超过19.84亿元的公司债券，截至目前，债券剩余额度9.64亿元。
而2020年至今，除上述41亿公司债券外，石榴置业不存在其他已核准未发行及在审公司债券及债务融资工具。
“不上市”考量
近两年，中小房企再度出现“上市潮”，2020年以来，包括大唐地产、实地地产、港龙地产、三巽控股、海伦堡、奥山控股、万创国际等十余家房企，纷纷赴港递交招股书。
石榴置业也曾有过“上市冲动”。
据悉，2016年，石榴置业完成了股份制改造的工商变更登记手续，公司名称由北京华美乔戈里实业发展有限公司变更为石榴置业集团股份有限公司，公司类型由有限公司变更为股份有限公司。
事实上，从组织形式上看，分为有限责任公司和股份有限公司，只有股份公司才具备上市的基础条件，如果有限责任公司有上市的需要，首先进行的就是股份制改造。
因此2016年那场更名与股份制改造动作，一直被资本市场猜测为石榴置业IPO的前奏。但五年时间过去，石榴置业上市动作迟迟未现，如今公司的组织形式也一再遭到更改。
募集说明书透露，2021年1月，原“石榴置业集团股份有限公司”名称变更为“石榴置业集团有限公司”，公司类型由其他股份有限公司（非上市）变更为有限责任公司（法人独资），同时北京安纳托利亚投资有限公司将持有石榴置业的股份以1.49亿元价格转让给北京卡达普投资有限公司。
通过股权穿透可以发现，目前石榴置业由北京岷江科技有限公司100%持有，后者是北京安纳托利亚投资有限公司的间接全资子公司，最终受益人为崔巍。
针对此次改制，石榴“不上市”的传闻再度于坊间流传。
但也有业内人士持不同观点：“改制并不影响企业上市，去年出现了首家以有限公司形式而非股份有限公司形式上市的企业，且退一万步来说，石榴置业日后要重启上市，还是能够再度进行股份制改造动作。”
对石榴置业而言，变更为法人独资意味具有更高的私密性，在运营上更灵活；但上市则能够打通外部融资通道，寻求更多的筹钱途径。
据悉，目前石榴置业的融资途径主要以公司债、信托融资、质押借款、抵押借款以及信用借款为主。
截至2020年三季度，该公司191亿元长期借款当中，有8.32%来自质押借款，2.52%源于信用借款，其余89.17%来自抵押借款。
