观点地产网 房企们为了融资，不得不使出浑身解数。
近两年，绿色美元债持续走热，今年新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产纷纷发行绿色优先票据。
4月9日，正荣地产公告称将发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据。正荣地产拟根据公司的绿色债券框架动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项。
对于绿色债券，正荣地产早在去年就已经熟练运用。从去年起正荣地产共发行了4笔绿色债券，所得款项用于绿色项目的再融资，绿债规模达到12.5亿美元。
值得关注的是，以绿色之名的融资利率明显比其他境外美元债券要低很多。而正荣地产在通过发行绿色债券，拉低整体的平均融资利率，从而降低负债成本。
不过，房企境外发行绿色债券仍有一定的用途限制，仅能用于合格的绿色项目，或与之有关现有债务的融资。
无论是房企从自身发展方向及战略定位出发，还是为了降低融资成本，正荣地产发行绿色债券在付出的增量成本是否在可承受范围内，仍需综合考量。
绿色债与ESG
所谓绿色债券，是指将所得资金专门用于为符合规定条件的“绿色项目”进行融资或者再融资的债券工具。
根据国际资本市场协会（ICMA）联合多家金融机构出台的《绿色债券原则》，绿色项目需要经过评估能够支持环境可持续发展，同时满足所筹资金的流向和管理公开透明、有迹可循等条件。
然而，若为了匹配债券的要求而付出增量成本，是房企发行绿色债券的最大的弊端，尤其对于尚未执行绿色建筑标准的项目而言，需对原有的设计进行调整，设计和施工新增的风险和成本可能较大。
最新数据，目前，正荣地产绝大部分新建项目至少符合一星的绿建标准，已有超过10个二星级以上的绿色建筑项目，认证面积超过150万平方米。
正荣地产非执行董事欧国伟也在近期业绩会上表示，预计每年会新增6-10个绿色建筑项目。
正荣地产确实为“绿色”发债做了很多加分项。
4月1日，标普就正荣地产于2020年发行的两笔绿色优先票据授予E1/86的评分，其中E1为标普整个评价体系中的最高级别，同时，《正荣地产绿色债券框架》亦获标普发出绿色金融框架意见书，确认该框架符合国际资本市场协会绿色债券原则的四个核心要素。
据观点地产新媒体了解，标普绿色评价体系于2017年首次建立，截至目前，就全球21个行业的机构共发布65份绿色评级报告，平均评分为68分，体系内最高评分为89分。
发行绿色债券，除了拿到许可，仍没有跳出有息债务与金融的范畴，其仅仅作为一种特殊票据发行，所依照的根本依旧是金融政策、客观市场与企业自身的素质。
而房企的ESG（环境Environment、社会Social Responsibility、公司治理Corporate Governanc）要素将是一个不可忽视的新趋势，渐渐从一个新兴机会演化成市场的投融资主题。
事实上，自2020年起，正荣开始构建多元化的ESG发展体系，同年12月，MSCI将正荣ESG评级由B级上调至BB级。
拉低融资利率
除了境外绿色债持续走热，国内绿色债券市场也逐渐回暖。
数据显示，今年3月份新发行47只绿色债券，发行规模共计约847亿元。与2020年一季度相比，发行规模同比上升超过一倍，共1168亿元，已达到去年全年发行规模的一半。
2021年3月境内绿色债券发行量在同期全球绿色债券市场中占比34.43%，该数值约是上月的3倍，国内绿债市场增速明显高于国际市场。
不过，房企更加热衷境外绿色债。主要是由于绿色美元债的募资用途远比绿色人民币债券灵活，所募集的资金仅依照国家发改委关于境外债券限额的规定，可以全部用于偿还公司未来到期债务。
而绿色企业债券仅允许企业使用不超过50%的债券募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金，绿色公司债券和绿色资产支持证券、绿色中票、绿色债务融资工具仅允许募资总额的30%用于补充公司流动资金或偿还借款等，其余70%全部要求用于明确的绿色项目。
去年8月份业绩会上，正荣地产CFO陈伟健透露，集团已经拿到绿色框架的认可，已经具备发行绿色债券的平台和资源。
随后，正荣地产开始频繁发行绿色债券，9月4日，正荣地产成功发行首笔4.4年期7.35%绿色债券，总额3.5亿美元，并获得逾9倍超额认购。
该笔绿色债券还创下了正荣境外融资新纪录，在年期最长的情况下，融资成本下降25个基点，为正荣境外融资成本新低。
2020年11月12日，正荣地产再次发行2亿美元绿色优先票据，年息5.95%。
单从绿色债利率已出现明显下降。据观点地产新媒体了解，于今年一季度，正荣地产先后发行4亿美元5年期年息6.63%绿色优先票据；3亿美元5年期年息6.7%的绿色优先票据，并完成赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据，新债置换了相对较高年息的旧债。
从长期来看，正荣地产融资成本逐年改善，综合融资成本从2018年末的7.8%降至2020年末的6.5%，境外美元债利率从两年前的13.3%下降至7.3%，境外银团成本不超过5%，境内公司债成本从7.5%进一步下降到5.6%。
陈伟健表示，目前正荣地产外债额度还有3.4亿美金，公司还有比较多的绿色资产支撑债券发行，目前希望优先改善总体评级，短期融资压力不大，总体要看整个市场的表现和窗口期。
正荣地产意图通过海外债来调整债务结构，而绿色美元债作为海外债的一种，虽然有用途限制，但利率相对较低，在一定程度上能满足融资需求，同时进一步拉低平均融资利率。
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