观点网 灵活、高效、健康、自由、开放、体验、协作、创新……一幅由WeWork打造的未来办公方式和场景徐徐展开，也让对办公空间有着独特价值需求的人们心之向往。
近段时间以来，进入中国五年之久的WeWork将目光瞄准在了粤港澳大湾区，希望与深圳、广州等城市的政府、企业及业主协同合作，共同参与到城市未来办公空间和新消费场景、新业态的打造，以此推动湾区价值的进一步实现。
WeWork中国副总裁、北方及南方区总经理全斌接受观点新媒体专访时表示，粤港澳大湾区在共享办公发展商已逐步达成政府、企业、业主“金三角”格局，加之房地产行业转型带来的变化，拓展时机正佳。
品牌效应与盈利能力的叠加，则让WeWork中国的拓展多了一分底气。
今年一季度，WeWork中国北方区已实现持续盈利。目前WeWork中国已覆盖全国12个城市，建成近100个社区，拥有超过7万名会员。
如今进军大湾区，WeWork中国希望在此实现更进一步的扩张和增长。全斌解释称，“第一步是希望南方区看齐北方区，在我们看来，深圳是和北京、上海一样的重点城市，具有重要战略地位。”
他同时坦言：“因为不确定性等风险，实现上述目标还需要根据多种变量进行调整，这过程需要一定时间。”
事实上，对于WeWork这种互联网思维发展的企业来说，风险与机会往往是并存的。一旦评估机遇更多，开疆拓土便是第一选择，大湾区市场对于WeWork中国来说也不例外。
跨国企业本土化
今年10月21日，成立十年的WeWork正式以SPAC方式登陆纽交所，股票代码“WE”，成为共享办公行业首批上市企业之一。截止第三季度末，WeWork在全球覆盖了38个国家共151个城市，已建立了859个社区，拥有会籍规模达54万名。
去年9月，WeWork宣布，其中国业务获挚信资本2亿美元追加投资。交易完成后，挚信资本对WeWork中国持股比例超过50%，软银集团不再是控股股东。这也意味着，WeWork中国从一家跨国企业的中国分公司，正式蜕变为一家具有全球品牌优势的中国企业。
“我们从WeWork在中国变成了WeWork中国，这是一个新的发展篇章。今天的WeWork中国也将提速进行在中国市场的扩张和深耕。”
据全斌介绍，从去年9月份开始，WeWork中国实现了全面的本土化，包括决策和管理本土化，产品及业务本土化，以及运营和效率本土化，在产业共生、深度运营与精益管理等方面积累了实践经验。
事实上，今年已是WeWork进入中国的第五个年头。从2016年落地上海延平路第一家社区，2017年进入北京，之后逐渐覆盖到上海、香港、北京、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、成都、西安、台北等12个城市，目前已建立近100个社区，拥有7万名会员。
在这过程中，WeWork中国等办公服务企业对新空间和社区概念的打造，已经被越来越多国人所接受。这种由运营者向来自不同企业或组织提供共享办公空间、设施和服务，并加速知识外溢和信息流动的模式，也在国内掀起了一股对未来办公方式探索的热潮。
第三方数据显示，2020年中国联合办公行业市场规模已经达到了1368.2亿元，预计2022年规模将达到2273.5亿元。由此看到，国内的办公消费升级趋势依然存在，未来市场发展潜力巨大。
面对中国市场的蓬勃发展，WeWork中国也在着力提升产品力和会员质量。全斌对此表示，基于坪效提升和动线设计，WeWork空间入驻企业的工作效率和使用效率是传统办公空间的2.5倍。
目前WeWork庞大的会员群体主要分为成熟型企业和成长型企业两大部分。其中一部分是成熟的世界500强大企业，包括腾讯、阿里、西门子等全球大企业会员占比为54%；另一部分则是具有成长潜力的创业型公司，比如追觅、WonderLab等快速成长的公司。
WeWork在享受中国共享经济发展红利的同时，亦需注意来自这个赛道其他对手造成的挑战。包括IWG、Servcorp等全球品牌，优客工场、办伴、氪空间、梦想加、寰图等本土品牌，以及万科、金地、恒基兆业、恒隆集团、凯德置地等开发商已相继介入共享办公领域，行业竞争正不断加剧。
在全斌看来，WeWork有着自身优势。他提及，就品牌领先度和独特性而言，WeWork给人的第一感受是洋气、活力，更加关注企业的成长性，而且目前WeWork中国已具备近100个社区的规模，效应不断显现。
谈及品牌自信背后的底气，全斌向观点新媒体讲述称，WeWork中国从2021年1月份在北京就开始持续盈利，也是这个赛道最早盈利的企业，盈利能力凸显运营系统上的领先优势。
他还强调，WeWork中国在产品和运营上也做到了领先，不论是共享办公的空间还是设计上，社区社群的运营理念以及标准化、结构化、数字化的运营服务层面，一定程度上都是先行者。WeWork中国已有5年、近100个社区积累的经验，不只是空间做出来，运营能力是关键。
对于WeWork的未来，全斌也描摹出一幅远景。“未来，WeWork或许可以被看作是评估写字楼品质的一个标准，就好比从运营、体验、服务角度得一个认证，最好的认证就是‘我们有WeWork’。”
深圳WeWork深业上城社区大湾区计划
《粤港澳大湾区发展规划纲要》部署以来，广东、香港、澳门等地积极规划助力大湾区创新发展，营商宜业环境成为重点方向。
据观点新媒体此前报道，广东市场监管局出台《关于服务粤港澳大湾区建设的行动方案》，从服务营商环境建设、国际科技创新中心建设、高质量发展、打造宜居宜业宜游的优质生活圈等方面提出16项重点任务，谋划推出一批引领型、创造性市场监管改革举措，大力服务粤港澳大湾区建设。
正是在政策利好、营商氛围的吸引下，也基于自身在中国的经验积累，WeWork这次将目标瞄准粤港澳大湾区，希望进一步加速南方区的发展战略，不断探索创新以管理联营模式为首的未来办公模式。
全斌对观点新媒体透露，WeWork中国看好南区才会南下发展，公司同样看好深圳的整体营商环境和科学构成，城市的活力、年轻化程度特别符合WeWork的调性。“深圳、广州与北京、上海，对我们来说是同样重要的城市。”
据悉，WeWork南区包括深圳和广州，辐射粤港澳大湾区的发展。就整个粤港澳大湾区而言，WeWork中国于2018年进入深圳市场，随后一年进驻广州，三年以来深圳运营5个社区，在广州运营4个社区，服务人数接近一万人。
在WeWork中国的规划和定位中，南区于数量上希望与北方区拉齐，争取深圳和广州各自体量不少于北京、上海规模，因此预计广深两地未来将有新的突破和增长；质量上则希望在深圳落地更有“特区”特色的标杆样板项目。
大湾区市场对于WeWork具有很大的吸引力。一方面，资金、人口、商业的大量流入，为WeWork的会员入驻以及自身发展提供了保障。另一方面，大湾区写字楼供应量充足，与地产开发商优势互补的WeWork有着足够的发展空间，其中金地商置与WeWork中国联合打造的深圳威新科技园社区便是范例。
就深圳而言，第一太平戴维斯报告显示，至今年年末，深圳全市总存量预计达到940.9万平方米，至2025年底全市总存量预计扩张至1366.8万平方米。
实际上，依托于房地产的共享办公企业，在行业转型中也感受到一些变化和机遇。全斌认为，与以往相比，业主与WeWork合作的意愿性明显增强，而且不是只把他们当做租户，而是看作运营服务商。
有分析报告指出，早期联合办公模式以转租为主，盈利方式薄弱单一。随着行业回归理性，联合办公品牌注重精细化运营，更多从空间服务向企业服务纵深发展，在提高客户使用体验的同时与客户共同发展。与业主合作模式也以管理合作模式为主，实现多方合作以创造多元化盈利点。
以WeWork为例，相比于楼层数和面积固定的传统“刚性”楼宇而言，开发商不好切割分租。而WeWork中国可以做到“弹性”，通过专业化的全链条办公空间解决方案，可以为其提供移动会员、标准联合办公、专属办公套间、定制办公空间等服务，方便会员随时扩张和缩减。
“在WeWork全国所有社区内政策一致，因此我们的蓄客能力很强，又保证了客户品质，这使我们与业主之间形成了最好的一种互补。”
全斌进一步阐述称，“我们实际上在做TO B的生意，为入驻企业提供相关的社区服务、企业服务和会员服务，这也是2022年WeWork中国新的扩张点和发力点。”
大湾区市场在给予行业无限机会的同时，也为企业带来了不确定性的风险。在全斌看来，完全没风险的事情不可能为企业带来突破和扩张，WeWork中国是做长期正确的生意，风险是可以承担的，但要在数据、因素等多种变量下科学决策。
WeWork中国未来在深圳的选址过程中，综合考量了业主的合作条件、政府的支持补贴政策、未来客户的需求等方面。包括选择与业主合作的轻资产模式，尽量在政策支持的范围内帮助过渡风险期，另外在市场数据的基础上提前做蓄客储备，需求达到能够支撑一个社区的规模和扩张就可以进行下一步。
基于需求扩张，目前WeWork中国对深圳南山、福田、罗湖、前海、后海都有相应业务规划。
全斌认为，WeWork中国与业主合作方、会员是一个“金三角”。希望通过WeWork中国为业主带来更好的流量，弹性的物理空间能够给业主带来丰厚回报。同时将业主所在产业与政府政策支持下能够形成新地标、新消费的中心，成为整个业态的聚集地。
“最重要的是为企业会员提供好的服务，让企业能够快速的成长，最终实现多方共赢。”
深圳WeWork威新软件科技园社区以下为观点新媒体对WeWork中国区副总裁、北方区及南方区总经理全斌先生采访实录：
观点新媒体：您感觉房地产行业的变化对共享办公行业，或者对WeWork自身发展有没有带来一些影响和变化？
全斌：肯定会。因为（共享办公）本身依托于房地产，底层逻辑还是依托与房地产做的。空间是第一位，空间是场景，没有这个场景后面的事情很难做。但我觉得，房地产的变化对我们来说可能也是一个好事，因为其实今天可以看到越来越多业主重视WeWork。相比以往，地产商更开放，更包容，也愿意更看到新的东西。
第一，WeWork也特别适合这个改变。今天很多业主设计的概念和很多企业的总部，多少都借鉴了WeWork的概念，比如共享工区，装修设计的风格，其实都是从WeWork起源的，我们改变和引领了这个行业。
第二，业主跟WeWork合作的意愿性明显增强，而且不是只把我们当做租户，而是当做运营服务商。今天越来越多的地产商希望留住客户，留客户就要做服务，做服务就是做运营，做运营这件事情本身对传统的开发商有一定难度。
就传统商业地产市场而言，大量的楼宇，几十万方投入市场，开发商一般是围绕大面积的客户去做，租约以年为单位，压力比较大。但是WeWork的服务不一样，面向的群体比较广泛，我们是每个单子凑起来的，一个人、五个人、十个人一直到上千人，这个过程中我们一直会提供这种服务。所以WeWork服务过程本身实际上是靠经济化的运营和规模化的扩张来去支持，这个传统的开发商难以达到的，但是客户又需要。
第三，传统的楼宇是刚性的，楼层数和面积是固定的，对于开发商来说不好切割，而WeWork可以做到弹性，用户随时扩张和缩减的时候就可以来WeWork，可以发现，目前还没有一家公司像我们一样在12个城市、有近100个location（社区），会员愿意用、喜欢用我们，因为北京、上海、深圳都有设置，而且会员政策一致，因此我们的蓄客能力很强，又保证了客户品质，这使我们与业主之间形成了最好的一种互补。
从这三个角度来说，都是房地产行业发生变化之后，WeWork对它弹性的赋能，对空间设计，新办公的方式，以及对优质客户的蓄客，这些都是传统地产开发商经历周期之后比较好的合作。
观点新媒体：WeWork客户的需求体现在哪些方面？中国北区与南区的需求差异有哪些？
全斌：第一品牌是有要求的，有了WeWork，其实很多本地开发商觉得品质上升了。第二就是收益。第三就是客户的构成。第四是运营，我们的体验。第五是规模网络，客户都希望有。
差异来讲，比如北京市场是个业主市场，南方市场是租户市场，是完全两个不同的市场。因为北京是供小于需，一出就没，所以业主不大紧张，但更属于存量市场。第二，北京大量楼宇的业主是是国企和央企，或者是险资，不是纯市场化的市场。深圳不一样，有些个人就是业主、小业主，部分楼宇也有切割散售情况。一方面楼宇收益回报率快，但是未来可能出现管理不规范、无法管控等风险，比如不好回收，目前很多城市已经出现了这种情况了。
所以基于这种情况，南区市场还是有很大挑战的。但是南方市场楼宇投放量比较大，品质也比较好，包括精细度、科技感等等，无论住宅还是商业。竞争也比较激烈，楼太多容易挑花眼，什么时候能住满，未来租金走势是怎样的，未来还需要观察，这就是南北方巨大的差异。WeWork进入南区虽然已经有了一段时间，但还是一个长期的事，我们要坚持做长期正确的事情。
观点新媒体：WeWork有对应的解决方案么？
全斌：第一，因为我们还是有一些经验，所以选址上要尽量看得准。第二，从布局上来说，为什么更希望轻的模式，以轻资产为主，选择管理合作的模式去弄，我们要与业主一起合作才能共赢，风险也可以互相分担。所以在南区，我们肯定希望快速扩张，但也希望更多的管理模式，合作模式的方式去扩张，这样更稳健。
观点新媒体：WeWork与业主的合作方式大概有哪几种？
全斌：WeWork很灵活，各种方式都有。比如说业主投装修，投租金，我们分利润或者分收入这种就可以。或者我们纯做运营输出也可以，然后他投一部分也都行，都可以谈。我们最理想的方式是，业主出装补，出装修出租金，我们带着品牌来，带着管理团队来运营，运营之后收品牌费、管理费，之后利润和收入再分成，目前大概都是这样，未来也是。
我们对业主的选择，主要看资产，像连锁的大品牌我们肯定欢迎，因为点多、楼品好，但很多小业主的资产也很好、很有趣，我们拿到后改造完就焕发青春了，双方互补。但是我们签约也有要求，合规很重要，对租户也有保证。
广州WeWork大马站社区观点新媒体：刚才也谈到深圳的写字楼供应量很大，依托于此的共享办公品牌也很多，WeWork进入市场的最大优势是什么？
全斌：我觉得（共享办公）品牌是稀缺的。因为品牌背后是价值观、使命文化和产品标准都是不同的。WeWork的品牌给人的感受是洋气、活力，关注企业的成长性，而且我们已有近100个社区，规模效应显现，因此我们在品牌上的领先度、独特性上比较有优势。
对于业主来说，我们与品牌业主优势互补的特点也更加突出。从未来远景来说，WeWork未来可以看做评估写字楼品质的一个标准，例如一个大楼里有没有WeWork，从运营角度、体验角度好比一个认证，最好的认证就是“我们有WeWork”。另一方面，我们也有选址标准，选择一个写字楼也是合格地符合了我们的标准，这是个双向选择。
基本上只要听过“联合办公”四个字肯定就首先跳入脑海的就是“WeWork”，就跟人说连锁咖啡，就是星巴克一样，乐园就是迪士尼，一样的概念。
观点新媒体：WeWork品牌自信背后的底气来自于哪里？
全斌：第一，从盈利性先讲，从2021年1月份我们在北京就开始盈利了，到现在持续盈利，我们也是这个赛道最早盈利的，也是一直能盈利的，这是为什么我做完北区做南区，也是一样的。南区现在基本上接近90%的出租率，10%的空置率，这个数字也很高了，所以盈利的基础已经出来了。
第二，从产品上，我们是最早设计这个概念的企业，是这个行业的先行者，所以我们可能一直在被模仿，从未被超越。这个就是我们的底气，我们保持领先性，在设计上，在空间上。
第三，更重要的是运营。社区这个概念是WeWork带到中国的，传统的社区大家都认为小区、住宅。我们的community的概念，就是在西方的community，是大家在一起，有点像社群的概念，线下社群的概念，大家一些志同道合的人在一起工作生活。WeWork就是让这些优秀的企业在一起办公，大家之前互相交流，能够感受到创业的氛围，大公司在里面找到最开始的激情，就是在我们这里。运营背后更多的是每天的标准化，我们的标准化、结构化、数字化，靠系统驱动，到每天daily的工作，社区怎么办，销售怎么带参观，去达成交易，保洁应该怎么去履行自己的工作职责和岗位，这些都是标准，每个公司都有自己的手册，这种手册就是基于我们每天对于产品的洞察和思考。
WeWork品牌进入中国，已有5年积累的经验，近100个社区，不只是空间做出来，运营能力是关键。
观点新媒体：我们很开心看到像WeWork这样的共享办公品牌进入深圳、进入大湾区。近期，粤港澳大湾区政策、深圳前海政策、香港北部都会区等政策相继出台，共享办公行业在这些政策里面受益有多大？除此之外，大湾区市场吸引WeWork的因素有哪些？
全斌：大家都有机会享受大湾区的政策。对我们来说，第一，看好的是对人才的吸引，这一点很重要。深圳长期来看，政府营商环境应该是中国最好的城市，没有之一，所以我们是更看中这个。作为一个长生意，我们也努力争取享受这些政策红利。
另一方面，更主要还是对于政策方面的判断，我们也希望继续深耕深圳，所以我们也希望政府增加对我们的了解，市场对我们的了解。这也是我来接手深圳的原因，虽然时间不长，但希望让大家了解我们WeWork是谁，在做什么。
WeWork发力大湾区，第一看宏观方面，它的净流入，企业的构成，未来在实际上会员入住有保障了。（写字楼）供给多，我们的选择也多，所以两方具备了。第三方就是政府营商环境，三角就成立了，业主、政府、企业，当然加上我们本身也开始盈利，因此也更有底气。加上房地产行业的变化，WeWork选择个这时候扩张机会很多。
观点新媒体：有没有考虑到一些风险？
全斌：如果归纳为一句话就是不确定性。我们就只能在选择的时候尽量科学决策，尽量数字决策，尽量考虑的变量多一些，因素多一些。但是完全没风险的事就创不了业，也不可能扩张，总是要承担一定风险的。
我们看的是长期的发展，所以敢做这个决策，也可以承担这个风险。
观点新媒体：为了降低这种风险、这种不确定性，WeWork选址开社区的标准是什么？
全斌：一个比如业主的合作模式，这是第一位。第二是政府的支持，能拿的政策还是要拿的，至少可以帮助我们把有风险的时期渡过去。第三就是提前的一些蓄客准备、储备，得先了解客户需求，统计市场数据，需求达到能够支撑一个社区的规模、能支撑住我们的扩张就可以开了。目前，我们在南山区，福田区，罗湖区，后海，都是基于需求来的，肯定不是拍脑袋决策的。前海的市场我们还在看，目前还没有。
所以就是三点：业主的合作条件、政府的支持补贴政策、未来客户的需求。这三个结合起来就可以，再加上一部分愿意承担的风险就可以。
观点新媒体：WeWork在目标客户方面选择上有什么考量？
全斌：新消费、高科技、医疗大健康，其实行业上没有限制，更关注企业的成长性，成长性的企业是我们最需要的。
我们与其他人的区别，不仅会关心租户的构成，租金和出租面积，我们会向会员了解产品、股东、融资等等，对行业了解透彻，目的就是我们得抓得住的，就是我们吸引的。
观点新媒体：WeWork在大湾区是否有一些规划？您对WeWork在大湾区有着怎样的期待？
全斌：目前我们在整个南区，深圳有5个社区，广州有4个社区。我们在北方区，北京有20多个社区，在上海也接近40个社区，我觉得我们第一步是希望南方区看齐北方区，深圳与北京、上海，对我们来说是同样重要的城市，我们希望南区于数量上与北方区拉齐，争取深圳和广州各自体量不少于北京、上海规模，我们希望把深圳提升到北京和上海一样重要的战略地位。
但并不是说马上立刻就要做成，我觉得这不现实。时间表我们也并没有说特别激进，一定要一年开几个，因为现在我们无法那么准的判断形势，所以我们肯定希望快开，但是最终决策的时候肯定要谨慎。深圳的南山、福田、前海、后海、罗湖都在谈，目前已有合作在商务谈判中。
另外，我们会把上海和北京优质的东西带到深圳，深圳本身有特色的我们也会自己去挖掘和开发。也会考虑深圳一些城市更新和改造项目。
WeWork首先看好南区才会南下，我们也看好深圳的整体营商环境和科学构成，我们也相信这个城市的活力，我们认为它的年轻化程度非常高，特别符合WeWork的调性。如果单纯从数量上，刚才讲希望对齐北京和上海。从质量上希望在深圳落地的产品能够更有特色，也能彰显作为特区不一样的地方，所以可能在深圳，我们会多做一些产品的尝试，基于物业条件做一些标杆样板项目，这个是我们对南区的定位。
观点新媒体：您加入WeWork的这些年，对您个人来讲有没有什么改变？
全斌：我是中国区招的第一个区域总经理，是2018年9月进来的。当时WeWork还是美国人在直接管理，他们其实希望能够在中国落地做本土化，但他们并不知道怎么做本土化，所以当时来的时候希望能够把这个区域管理做起来。
就相当于自己在WeWork创业是一样的，因为没有人告诉你该怎么本土化，怎么当一个区域总经理，所以我觉得这个是最吸引我来的。我之前有自己的创业经历，在WeWork基本上是结合了我们的公司标准品牌，结合自己对市场的理解做到现在，所以一直是这样的状态。
随着去年9月挚信资本控股之后，WeWork中国实现真正的本土化。在新的掌舵人WeWork中国CEO葛丰带领下，实现进一步的扩张和发展，也对公司的未来更加充满信心。
