观点网 唯有出新，才有机会寻找希望，唯有主动作为，才能推开新机遇大门。万科面对行业下行趋势，继续保持加速转型发展。
“今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”郁亮在今年的股东大会上表示。
6月28日，万科在深圳盐田举行了2021年度股东大会。由于受到疫情影响，深铁集团作为其大股东，董事没办法到达现场，仅派代表参加本次会议。
到会的管理层有大家熟悉的董事会主席郁亮、首席执行官祝九胜、董秘朱旭以及在去年首次亮相的印力集团总裁王海武。
值得一提的是，本次股东及股东代表与管理层交流时，并没有拘泥于公司“股价、分红及利润”，更聚焦于市场发展与行业趋势。
当郁亮被问及对目前市场形势及未来发展时，郁亮传递出对行业的信心，称短期市场已触底，恢复是一个缓慢温和的过程。
温和恢复
今年年初，郁亮在公司年会上的房地产进入“黑铁时代”的观点，一度吸引了全行业的关注。他认为，2022年是万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，要么生，要么死，没有中间状态。
在地产圈，郁亮的热度一直很高，从2018年那句“活下去”，再到“白银时代”、“黑铁时代”。而这次在股东大会上，他不再悲观，更多表达出对行业的信心。
国家统计局数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资5.21万亿元，同比下降4.0%，其中，住宅投资3.95万亿元，下降3.0%。自2021年1月开始，全国房地产开发增速已连续17个月呈下降的趋势。
回看统计局公布的1至5月全国商品房销售情况，商品房销售面积约5.07亿平方米，同比下降23.6%。其中，住宅销售面积下降28.1%。
商品房销售额4.83万亿元，下降31.5%，其中，住宅销售额下降34.5%。截至今年5月末，商品房待售面积5.54亿平方米，同比增长8.6%，其中，住宅待售面积增长15.0%。
销售下滑与开发增速下降，无非就是供应大于需求，供需结构的失衡以及房子去化难度高，房企拿地意愿走低。
郁亮预测6月份房地产销售会有明显的提升：“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程，疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。”
他认为，近期政策的出台带来积极影响，加上4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。此外由于季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月份的基数环比来看比较低。
对万科前线市场的实地考察，给予了郁亮非常大的信心。
对于项目难去化的问题上，郁亮分别考察了惠州、江门、珠海等城市的市场项目，发现通过跟踪需求，做好产品和服务，在行业很艰难的阶段，还是可以熬过去的。
郁亮表示，房地产行业有两大优点，一是房地产是10万亿级的市场，行业进入新的发展阶段后，规模虽然有所回落，但市场依旧广阔。二是行业历史悠久，常做常新、常做常有，这10万亿的市场里面，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。
止跌回稳
4月末，万科发布2022年第一季度报告，报告期内，万科实现营业收入626.7亿元，同比增长0.6%；实现归母净利润14.3亿元，同比增长10.6%。
在房地产业务中，报告期内，其实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。结算面积为374.7万平方米，同比持平，贡献营业收入493.4亿元，同比下降6.9%。
本次股东会上，同样有股东观察到了万科一季度销售数据下滑4成，并就销售数据下滑及业绩实现与管理层展开交流。
首席执行官祝九胜在会上指出：“对于市场下行趋势有预估，但没想过这么严重。万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。”
观点指数研究指出，今年1-5月，TOP100房企实现权益总销售金额3840亿元，环比增加14.8%，但对比去年同期下降58.3%；累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。
从头部房企来看，1-5月碧桂园、万科、保利发展、中海、融创中国分别同比下降39.9%、41.7%、35.7%、43.0%、62.2%。TOP20房企实现权益销售金额1.04万亿元，同比下降46%，5月实现权益销售金额为2106亿元，环比增加5.5%，同比下降51.8%。
对于目前去化难度大，房企资金承压的情况，祝九胜表示，未来两到三年的时间，万科想实现三个目标，一是止跌回稳；二是开发业务维持在第一阵营的行业地位；三是从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。
据祝九胜介绍，去年万物云收入超过240亿元；物流业务今年将要实现报表盈利，过往的增速也在50%左右；出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利；商业业务有两大块，印力过往几年是持续25%左右的增长率，也在不断提效。
股东们还十分关心万科的股份回购及市值修复。
观点新媒体了解到，万科在今年3月30日审议通过了《关于回购部分A股股份的议案》，自董事会审议通过回购股份方案之日起3个月内，按不超过人民币25亿元，不低于人民币20亿元回购公司A股股份。
今日（6月28日），离万科约定的回购计划期限仅剩最后两天，截至目前，万科累计回购股票7295.49万股，涉及资金约12.9亿元，占回购资金总额最低值的64.5%,最高值的51.6%。
对于回购资金仅用了5成至6成，万科董秘朱旭指出：“此次回购的3个月，实际上能够回购的天数只有40多天，中间还存在交易日价格在回购限价之上，也不能回购等诸多因素影响，导致目前我们的回购是12.9亿。”
对于期限到达后，剩余回购额度的安排利用上，朱旭表示：“如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”
在市值修复中，朱旭认为由于市值受到资本市场多方因素影响，万科将会通过好产品好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能实现市值的恢复。
“不管未来的路有多长，未来的道路有多么艰难，只有走下去才会有出头之日。”郁亮像是对自己说，对企业说，更是对地产行业诉说，行业需要信心，不需要再去警醒。
