观点网 随着各项制度逐步完善，国内公募REITs扩募扩容迎来了新的机遇。
近日，招商蛇口饮下头啖汤，成为公募REITs扩募的首批惠及企业之一。
9月27日，招商蛇口宣布，拟开展博时蛇口产园REIT扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园部分资产。
对招商蛇口而言，假设此次博时蛇口产园REIT成功实施扩募，将对公司持续盘活旗下重资产、提前收回资金具有重要意义。
除了博时蛇口产园REIT，同日晚间，沪深交易所还披露了红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT等4只公募REITs计划新购入基础设施项目的公告。
分析人士告诉观点新媒体，以海外经验来看，扩募是REITs走向成熟的必然选择。
资料显示，我国首批公募REITs试点自2021年6月正式推出，至今已有17只公募REITs上市，整体表现平稳。
“随着发展基础设施REITs写入‘十四五’规划，基础设施REITs的政策环境与市场认知逐步优化，启动扩募机制的时机已经成熟。”上述分析人士补充道。
招商蛇口新路径
近两年，公募REITs成为了资本市场的“香饽饽”，2021年多只产业园、高速公路REITs产品相继发行，受到了市场的热烈追捧。
2022年以来，这种热度还在持续。其中，华夏合肥高新REIT获156倍认购，吸金近1300亿元；国泰君安东久新经济REIT大卖855亿元；国泰君安临港REIT揽金727亿元……
可见，公募REITs每一次亮相都会引爆市场。
9月27日晚间，招商蛇口发布公告称，拟开展博时蛇口产园REIT的扩募申报工作，基础设施项目为招商蛇口持有的招商局光明科技园部分资产。
据了解，去年4月21日，深圳交易所正式接受基础设施公募REITs产品申报，而博时蛇口产园REIT是首批接受申报的基础设施公募REITs项目之一。
博时蛇口产园REIT的底层资产是招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼，而万融大厦、万海大厦建成于2014年，已经营约6年时间。
同年5月31日，上述产品正式发售便实现了“一日售罄”的战绩。根据彼时数据，该基金获得了28.30万户有效认购，有效认购份额和净认购金额分别为9亿份和20.79亿元。
不仅上市火爆，发售一年多时间，博时蛇口产园REIT的表现亦不负众望。
从年报数据来看，自2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大约半年多时间内，博时蛇口产园REIT共计实现收入8010.6万元，对应净利润约2685.45万元；期内，该基金毛利率高达84.38%，项目公司层面实际净利率也高达72.54%，展现出不俗的盈利水平。
从二级市场表现来看，博时蛇口产园REIT自上市至今一路上涨。截至9月28日，博时蛇口产园REIT的价格为3.36元，资产净值30.24亿元，基金溢价率45.33%。
本次博时蛇口产园REIT扩募申报的项目为招商局光明科技园（招商局智慧城）科技企业加速器二期项目的基础设施，其中包括招商局光明科技园（招商局智慧城）A、A-6、B-3及B-4栋资产。
招商蛇口强调，本次申报若成功获批并实施，对于持续盘活本公司旗下产业园基础设施资产具有重要意义，有利于进一步促进本公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑，促进产业园项目持续健康平稳运营，增强本公司可持续经营能力。
的确，对于招商蛇口而言，此番扩募意味着公司能够将旗下产业园区资产注入REITs平台当中，从而进一步减负，降低重资产持有产业园区项目的负担。
此番尝试无疑开创了产业园区投资建设退出的新路径，企业更能通过资产注入回笼部分资金，实现良性循环的投资机制。
分析人士亦认为，REITs扩募能够将不动产资产转化为流动性较强的金融产品，促进园区的轻资产运营转型，打通长期困扰行业的自持瓶颈。
不过，公募REITs扩募之后，能否保持较高的收益率和成长性成为当前市场考量的重点。
“底层资产和市场因素是影响公募REITs的两个主要维度，类似博时蛇口产园REIT的扩募，应该关注的是注入资产实际运营状况。”分析人士强调。
观点新媒体查阅，深圳光明招商局智慧城于2012年11月竣工，总用地面积6万平米，目前总建筑约15万平米，项目一期总建筑面积约11万平方米，该园区以智能制造、生物医药、新材料、电子信息等战略新兴产业为主导。
虽然暂未公布此次注入A、A-6、B-3及B-4栋资产的相关数据，不过从整体来看，目前该园区月租金为65元/平方米/月，而该项目五公里范围内还有南台云创园区、华强创意园等项目，前者租金约为35元/平方米/月，后者租金54元/平方米/月。
也就是说，仅从租金层面看，招商局智慧城的租金水平整体优于周边项目，假设本次扩募成功实施，注入资产也将为博时蛇口产园REIT后续盈利能力、二级市场走势提供助力。
REITs扩募进行时
市场对于公募REITs扩募期盼已久。
早在2021年年初，上交所、深交所相继发布公开募集基础设施证券投资基金（REITs）配套业务规则，规则在此前征求意见稿的基础上，进一步优化了扩募的方式。
今年5月31日，在证监会的指导下，沪深两市证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。
在扩募机制方面，证监会亦认为这是中国REITs发展的重要方式。
实际上，经过一年多试点，我国已经成立了20只公募REITs，相关发行、上市机制逐渐成熟稳定，但相比于海外成熟市场而言，当前国内公募REITs市场仍旧存在不足，比如REITs项目初期资产管理规模较小、经济效应不足等。
而扩募机制能够将优质的资产注入到现有的REITs项目当中，如此一来，原始权益人能够有效的盘活优质存量资产，基金管理层能够优化资产组合，推动REITs项目长期稳定入市，而其他的市场参与者也能够分享到基金长期增长带来的红利，实现多方共赢。
分析人士提到认为，国内公募REITs上市初期由于流通盘较小，价格波动可能有所放大，扩募将为市场注入新的活力，真正释放公募REITs的增长潜力。
不可否认，扩募是做大盘子的重要方式之一，但从另一个层面来看，扩募同样也是解决产品稀缺性的重要手段之一，毕竟设立新的公募REITs整体审批流程更加繁冗复杂，相比之下，扩募的门槛更低、更便捷。
“从二级市场趋势来看，投资者对于REITs的热情较高，当前市场出现供不应求的现象，这也是引发二级市场价格明显波动的重要因素，已发行产品进行扩募，能够对市场规模进一步补充。”分析人士表示。
本次博时蛇口产园REIT是继5月31日的第3号文件之后，首批选择扩募的REIT产品。
不过，不单单是博时蛇口产园REIT，9月27日晚间，沪深交易所还披露了红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT等4只公募REITs计划新购入基础设施项目的公告。
其中，红土盐田港REIT拟购入深圳世纪物流园项目；华安张江光大REIT拟新认购第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于张润大厦项目；富国首创水务REIT则拟购入山西长治PPP项目；而中金普洛斯REIT则拟认购青岛、重庆、江门3个仓储物流园项目。
上述REIT项目涉及产业园区、仓储物流和生态环保等多重领域，而拟申请扩募并新购入基础设施项目，计划采用定向扩募方式，向不超过35名特定对象发售。
相关公告显示，扩募具体尚需发改委申报推荐、证监会准予变更注册、深交所审核通过相关申请、并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。
