（2022年12月4日）2022年已行至年末，疫情零星反复继续冲击正常的经营，北上广深乃至其他各线主要城市都先后经历了或长或短地停摆，居家办公成为今年的常态。
对于产业园和物流园的运营商来说，2022年的经营遭遇了前所未有的困难，国资园区有足够的资金和政策支持能进行几个月的免租，而对于民营企业而言，更多追求的则是“活下去”。
据观点指数监测，由于疫情影响，今年相当数量的产业和物流运营企业的正常经营受困，租金、招商等收入承压。疫情的反复，使得新客户招租滞后，园区部分客户续租情况亦不及预期，且出现相当部分客户提前退租的情况，这在已实现REITs上市的优质资产中都难以避免。
根据建信中关村产业园REIT三季报消息，其重要租户快手子公司北京达佳于2022年7月31日提前退租，导致该单REIT的出租率下滑至84.87%。
物流方面，2022年11月份为44.1%，较上月下降2.6个百分点，创疫情以来第二低。指数连续三个月呈回落态势，继续在荣枯线以下低位运行。总体来看，在疫情的影响下，仓储行业短期面临下行压力。
作为国内龙头的宝湾其仓库平均使用率亦出现了明显下降，截至今年上半年，宝湾物流仓储园区的整体出租率已由2021年尾的94.5%降至87.1%，长沙望城宝湾项目更出现了出租率大幅下降71.1%至27.0%的情况。
困难之下亦有曙光，在防疫政策逐步优化的情况下，疫情对行业的影响逐步减弱，经济新方向也在逐步明确。
“十四五”规划纲要中明确提出“推进产业基础高级化、产业链现代化”，持续强调制造业的在这场新旧动能转换与经济结构优化大变革中的重要地位，产业、物流、新基建成为房地产和相关行业关注的焦点。
此前，5月11日召开的国务院常务会议提出，通过发行不动产投资信托基金等方式盘活存量资产，拓宽社会投资渠道和扩大有效投资。作为中国金融改革与创新的最新成果之一，国内公募REITs的加快推行给予存量资产更加多元的退出渠道，为国内优秀产业载体资产的盘活提供了新路径，更好地助力区域产业升级和经济发展。
目前我国公募基础设施REITs仍处于发展初期，已上市和正在申报的REITs产品基本都是各自领域中最优质、最具代表性的，原始权益人多为各大行业龙头，资产储备丰富，具备扩募条件。而园区公募REITs退出渠道的全面打通，也让Pre-REITs走上了日程。
随着链条前端的Pre-REITs基金的加入，未来更多的产业园和物流园都会以市场化逻辑来决策和操盘，自持园区的面貌将焕然一新。
12月8日，“2022观点学徒计划-线上季”将邀请诸多投资机构、业内标杆，以“产业、物流、新基建的投资方略”为主题，探讨产业、物流、新基建等行业的投资思路，以及如何在客户既定的风险偏好下获得超额回报，在商业模式、融资渠道、回报周期、评估标准等方面又有哪些心得。
日程安排
产业、物流、新基建的投资方略
2022观点学徒计划-线上季
12月8日
演讲及讨论主题：
演讲话题1：丈量新经济方圆
阐释：新经济是一种进步，意味着对发展方式、产业结构、增长动力的革新。对于习惯固有发展模式多年的房地产以及相关行业来说，同样需要形成新动能，迸发新机。基于此，深刻讨论“新”，如何拥抱“新”变得更为必要。
演讲话题2：外资的中国生意
阐释：产业、物流、新基建等正在经历的变革存在怎样的投资机会？境外资金如何评估投资项目以及风险，对于“新”又有哪些超前布局和考量？
演讲话题3：数字化生态
阐释：数字化转型作为新经济中的创新主要构成，被寄予厚望。大部分上市企业陆续布局数字化生态，如何将企业发展与科技结合？房地产以及相关行业的巨舰在数字化的进程中，可以为投资者及企业带来哪些机会，如何提前做好风控的防火墙？
讨论话题：决策投资新方向
阐释：受多方面影响，全球市场至今依然波动剧烈，不确定性始终相随。未来的资本流向将会如何改变？如何在客户既定的风险偏好下承担新经济市场风险以获得超额回报？对于新的商业模式、融资渠道、回报周期、评估标准等有怎样的看法？
分议题1：决策“新”标准
分议题2：投资嗜好及模型构建
分议题3：资产培育与REITs退出？
*具体安排以会议日程为准
