观点网 2月1日，深交所发布了对江苏中南建设集团股份有限公司的关注函。该事件起因于中南建设前一日发布的2022年度业绩预告。
根据业绩预告显示，中南建设预计2022年度实现归母净亏损75亿元-90亿元，对应同比下降121.8%~166.1%；预计实现扣非归母净亏损80亿元-95亿元，对应同比下降98.2%~135.4%。
值得注意的是，在此前公布的三季度报告中，该公司前三季度的归母净利润为-20.44亿元，扣非归母净利润为-21.65亿元。
短短数月内，中南建设的归母净亏损由20.44亿元扩大至75亿元-90亿元，如此大的变化幅度也引来了深交所的关注。
亏损去库存与关注函
对于造成2022年度归母净亏损至少75亿元的原因，中南建设给出的解释是：由于行业非良性循环持续，为了保证经营安全，公司进一步加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。同时公司根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备。
不过，早在2021年的年报中，中南建设就曾写到：“由于公司第四季度加大了现房库存的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损……同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备 38.6 亿元。”
这也导致中南建设于2021年度出现了成立34年以来的首次亏损。
对此，2022年4月的业绩会上，公司总经理陈昱含也曾作出反思，直言“高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提”。
据观点新媒体查阅，2017年，中南建设实现合约销售金额963.2亿元，同比增长91.76%；翌年，该公司跨入千亿门槛，实现了1466.1亿元的销售额。随后几年，中南建设一路狂飙，于2020年实现了2238.3亿元的销售额。
重规模的经营取向，也使得中南建设开始屡屡大手笔拿地。根资料显示，仅2020年该公司溢价率高于60%的项目就有五个以上，其中2020年6月摘得的徐州凤凰山集聚区8号地块溢价率高达138.9%。
然而，自2021年开始，随着宏观经济下行，做大规模后的中南建设流动性吃紧，不得不在市场低迷的情况下，加大去库存力度，牺牲利润来换取现金流。
事实上，在全国楼市始终低谷穿行的2022年，靠牺牲利润来换取现金流的房企并非中南建设一家。
以大悦城控股为例，该公司发布业绩预告称，预计2022年归母净亏损为27.8亿元-29.8亿元；扣非归母净亏损28.3亿元-30.8亿元。
对于业绩预亏，大悦城指出，为克服市场持续下行的不利影响，公司优化库存和推盘策略，加快库存去化和资产周转，部分在建在售项目销售价格未达预期，由此按照相关规则计提资产减值准备。
根据关注函显示，深交所对于中南建设的预亏公告提出了以下三点要求：
一、要求说明加大现房库存去化导致亏损加大、各项费用增加的具体情况及主要原因，并结合目前经营计划、行业发展趋势等，说明影响公司未来经营业绩的主要因素等；
二、要求说明2022年预计存货跌价准备计提情况，各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程和结果，涉及的关键估计及假设，是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况等，并说明与2020年、2021年对应主要参数选取、测算过程等方面的差异及原因，分析2022年存货跌价准备计提金额预计同比增加的主要原因及合理性；
三、要求说明2022年预计应收款项减值准备计提情况，确定各类应收款账预期信用损失率的具体依据、方法和合理性，是否与上年度存在重大差异及原因，分析2022年应收款项减值准备计提金额预计同比增加的主要原因，应收款项减值准备计提是否合理充分。
据了解，中南建设需要就上述问题作出书面说明，在2023年2月7日前将有关材料报送深交所上市公司管理一部并对外披露。
活下来
回顾2022年中南建设的工作，正如公司董事长陈锦石所强调的--“中南要稳字当头活下来。”
在活下去面前，规模和利润变得不再重要。除了加快去库存，中南建设2022年全年零拿地，并“挥刀”物业平台，同时接连引入地方国资、AMC平台，一切努力只为保卫现金流。
其中，去年1月20日，中南建设以22.6亿元的代价将中南服务全部股权出售给华润万象生活。当年4月，该公司又出手了中南丝路城市运营服务65%股权。
2022年5月，中南建设控股股东中南集团成功牵手华融资产及地方国资，后者将在项目并购、资产盘活等方面与前者展开合作，相关合作涉及资金不超过50亿元。
随后，2022年8月9日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司举行业务签约仪式，约定共同设立规模20亿元的发展基金等内容；同年10月，该公司再度引入中国信达进行房地产项目投资。
虽然中南建设正在全力自救，但其面临的压力仍旧不小。
由于AMC纾困似乎也没有想象中那么快见效，毕竟双方合作前期存在着磨合谈判期，融资落地似乎还需要一定的时间。
这也导致了2022年11月，中南建设旗下海门中南投资发展(国际)有限公司发布公告称，未能在宽限期内支付JIAZHO11.504/07/24利息，构成违约事件。
今年1月6日，中南建设董秘也在投资者关系平台上表示，公司与AMC的合作仍在落实过程中。
不过，随着2022年末，信贷、债券、股权、内保外贷等四支箭出鞘，房地产行业的资金端接连开闸，中南建设在融资端亦频频传来利好消息。
此前，该公司曾参与中国银行间市场交易商协会组织的房企座谈。对于目前的进展，中南建设称，在推进与中债信用增进公司合作的计划。
此外，中南建设还启动了股权融资计划。今年1月5日，中南建设披露《2023年度非公开发行A股股票预案》，本次发行拟募集资金总额为不超过人民币28亿元（含发行费用）。
根据预案，中南建设此次非公开发行股票数量不超11.48亿股，拟募集资金总额不超过28亿元，主要用于执行“保交楼、稳民生”政策，资金用于临沂、青岛等相关项目以及补充流动资金。
截至2022年9月底，中南建设总负债为2969亿元，资产负债率为88.01%。其中，有息负债总额为498亿元，比2021年末减少123.5亿元；净负债率87.82%，较2021年底下降4.95个百分点。
