观点网 3月22日，招商积余举办2022年业绩发布会暨投资者交流会，这家公司自2019年12月16日重组上市以来第一次以线下方式召开此类会议。
招商积余董事长聂黎明指出，物管行业的增速放缓及估值回归等现象，对公司来说，机会与挑战并存。
“中国经济总体向好、物业服务范围拓展以及后勤管理持续向着市场化、专业化物业服务转变，促使存量物业释放服务空间，带来了一些增量的机会。”
几天之前，招商积余刚公布了2022年业绩。报告期间，该公司实现营业收入130.24亿元，较上年同期增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润上升15.72%至5.94亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润增长36.66%至4.99亿元。
管理层表示，归母净利增速不及营收，系去年响应政策减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润0.81亿元所致，这一点在财务数据里难以直观体现。而忽略前述减免房产租金影响后，公司2022年度归母净利润较上年同期增长31.58%。
增值服务反哺盈利
分板块看，2022年招商积余物业管理业务收入125.04亿元，较上年同期增长26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务收入4.65亿元，下跌16.40%；因报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回，其他业务收入0.55亿元，同比降56.42%。
其中，基础物业管理业务营收首次突破100亿元，以80.43%收入比重占据招商积余物管业务的大头，非住及住宅贡献收入比例分别为55.22%、25.22%。
所以，非住业态毛利率下滑3.52pp至10.08%，直接拖累招商积余物管业务整体毛利率下滑0.85pp至9.78%。加上资管业务毛利率由56.18%跌至41.57%，招商积余2022年毛利率由2021年的13.76%降至11.84%。
对此，总经理陈海照说出了该公司的考量：作为上市企业，业绩表现非常重要，同时物业行业又有很强服务属性，因此要平衡品质和盈利两个因素。
他指，由于房地产行业原因，目前物业的控股母公司支持减少，物业行业呈现市场化竞争加剧的基本态势。而招商积余在新增项目方面保持了进取，由于项目比较多，在前期接管和储备上，可能会需要做更多投入，有一些比较高端的项目，甚至需要提前几个月准备项目团队人员。
董事会秘书陈江补充道：“我们看到有物业公司原来做大股东业务，毛利率比较高，但随着市场化比例上升，毛利率会有下降趋势。”
陈海照提到，基础物业充分竞争以后，基本上会保持行业平均利润率水平。想要整个公司盈利回报相对合理或更好，需要靠精益化管理，以及增值延伸服务来反哺。
在招商积余“沃土云林”商业模式中，平台增值服务、专业增值服务分别对应“云”和“林”。
其中“云”开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务，“林”则致力于为“沃土”基础物管业务打造专业能力，服务内容包括案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务等。
报告期内，招商积余平台增值服务收入同比增长116.91%至5.76亿元，专业增值服务收入上升1.65%至18.7亿元，毛利率均有少量提高。
收并购回归理性
2022年，招商积余在母公司支持下积极推动重资产剥离，于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3家子公司股权予招商蛇口下属企业，确认投资收益0.33亿元。
去年4月14日，招商积余全资子公司天津格兰云天置业公司还公布，“津塘（挂）2007-24号”土地拟退还给天津经济技术开发区规自局。
但目前该公司仍有不少剩余重资产，去年12月4日，招商积余披露，正筹划出售部分子公司股权，并妥善解决对这些公司的股东借款。
待售资产具体包括成都市中航地产发展、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理6家公司100%股权，以及深圳中航观澜51%股权。
与此同时，招商积余在2021年底完成上航物业、积余南航并购落地，并于2022年初开始并表，深圳汇勤、新中物业亦于报告期内实现财务并表。4家收并购公司使招商积余新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等项目，航空、金融细分业态规模获得提升。
截至2022年末，招商积余在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿平方米，非住业态管理面积达1.83亿平方米，占比接近60%。
对于未来收并购方面的战略，招商积余副总经理王苏望表示，收并购不是独立市场，不仅仅是业务，尤其和资本市场表现息息相关。
“去年二季度开始，香港市场估值开始往下走，或者说站在咱们今天这个时间来看，理性回归，资本市场的故事正发生着一些变化，影响收并购行为。”
王苏望指出，从数据来看，2022年收并购案例比2021年少了不少，实际上有一定收购规模的公司都转向重视投后管理。现在资本市场讲故事，收得好的判断标准不是收的时候怎么样，而是能不能收进来之后把它管理好。
尽管由于资本市场融资功能降低、中小物企母公司流动性危机等因素，市面有意出让的标的较多，但在收购标的选择上，招商积余将聚焦在一些估值比较合理且运作比较规范的，同时在细分业态上有较强能力的公司，而不仅仅是规模。
以下是招商积余2022年业绩发布会暨投资者交流会问答实录（节选）：
现场提问：2022年物业板块估值回调和发展速度放缓，请问公司怎么看待2023年及此后行业发展的趋势，以及公司如何应对？
聂黎明：2022年物业管理行业呈现增速放缓、估值回归等现象，这个现象我们认为是非常正常的。2023年以及此后一段时间，总体来说机遇有，挑战也有，也会对我们提出一些新的要求。
从机遇方面来讲有这么几点：一是中国经济总体向好，城市化进程在持续，基建投资总量还是非常巨大，房地产行业仍然是支柱产业，物业服务这个板块未来发展空间还是非常巨大。
二是物业服务范围在不断拓展。以往我们说物业服务范围是基于建筑空间和人等去提供相应服务，现在我们看到物业服务概念早已突破传统范畴，这必然会带来更多新增市场机会。
三是很多机构机关的后勤管理持续向着市场化、专业化物业服务转变，这必然促使很多存量物业里面会释放出服务空间。
挑战确实也非常巨大。一是竞争进一步加剧，在市场供给端来看，很多机构化服务向市场化服务转变，同时也有很多物业企业以自身提供配套企业为主，纷纷加入第三方市场市场竞争。
二是客户需求更加多元，客户服务要求持续升级，对于我们服务能力和精细化水平提出了更高期望。
三是前几年行业追求快速规模化、业态多元化发展趋势，这种发展模式也遇到一些挑战，遇到品质提升和规模发展不同步，增收不增利，整合难度大等等问题，这需要逐步消化吸收。
现场提问：近几年物企各项成本上升明显，请问公司怎么提升盈利水平？
陈海照：随着CPI要增长，各项成本也都在刚性上涨，尤其是我们这么一个劳动密集型的行业，人工成本上涨影响比较大。
招商积余首先还是要坚持做好开源工作，所有的成本下降都是有可能是有边界的，不能以牺牲品质作为成本降低的一个前提。我们的一个做法就是做大分子，增加归母，通过增量消化存量和成本。
第二通过科技赋能，可能现在物业行业还是停留在四保的基础物业阶段，谈不上现代物业和平台化增值化发展形态。所以我们在全力推进科技赋能。
第三是持续以业绩为导向推动组织效能提升，坚定地推进六能，为更多创造价值的员工提供更广阔舞台。
现场提问：关于收并购，22年招商积余在收并购取得了比较好的成绩，23年在收并购计划上有哪些安排？
王苏望：收并购不是独立市场，不仅仅是业务，尤其和资本市场表现息息相关。大家都知道去年二季度开始，香港市场估值开始往下走，或者说站在咱们今天这个时间来看，理性回归。所以我觉得资本市场故事生一些变化，影响了收并购行为。
从数据来看，去年收并购案例比21年少了不少，这也是市场整体的体现。去年有一些企业，包括碧桂园、华润他们收了比较多的企业，包括我们自己也落地了四单，实际上有一定收购规模的公司都转向重视投后管理，实现高质量增长。
现在资本市场讲故事，收得好判断的标准不是你收的时候怎么样，而是能不能收进来之后把它管理好。
我们不会因为收购而收购，现在会聚焦在一些估值比较合理，运作比较规范，同时在细分业态上有比较强能力的一些标的公司，不仅仅是规模，当然规模很重要，但是在规模基础上还是会做一些挑选。
现在市场标的很多，尤其是香港估值下来之后，这些中小规模物业公司一是没有流动性了，第二资本市场融资功能在短时间之内几乎没有了，第三是中小规模物业公司母公司或多或少都面临着一些流动性上的风险，所以可能都会有意来出让。
