观点网 “高层住宅小区会沦为贫民窟么？”--截至发稿，这个问题在知乎上共有1371个回答，1.2 万人关注，3470 万次浏览。
问题指出，中国城市现今的旧城改造，大量拆除中低层建筑，取而代之的是二三十层以上的高楼，当建筑年久失修，电梯和高层供水停摆，这些高层住宅会是怎样结局？
答案藏在众多迹象里。有答主以建成于2012年的济南万豪国际soho为例，“万豪是两梯十户的配置，平均每三天一部电梯停运，平均每半月两部电梯同时停运，间歇出现载重13人的电梯在进入5人时提示超重，直升顶楼16楼然后罢工的情况。”
当你发现居住的小区绿化开始荒芜、车辆开始乱停、垃圾清运不再及时，电梯故障变得频繁，或许就意味着，贫民窟化的衰退已经开始。
6月6日，万物云旗下万御安防与日立电梯共同发布“万御电梯”品牌。
据了解，万御安防是万物云基于蝶城孵化的安防机电服务商，此前已在安防方面与西科姆达成合作，本次与日立电梯的合资协作将进一步关注安防与机电维保服务。
通过“蝶城+电梯”等生态，万物云的业务模式从街道延伸，覆盖新城区以及老旧社区，但目前仍缺乏规模效应与利润支撑。
电梯“后市场”
2021年5月25日，万物云在海康威视杭州总部发布安防机电服务品牌万御安防，万御由万科子公司与海康合资成立，其前身为万科物业的安防机电运营中心。
根据企查查信息，相关企业主体深圳市万御安防服务科技有限公司成立于2019年11月5日。
再追溯至2017年，万科物业通过收购耀江物业间接持有浙江三和电梯40%股权，此后发展为万御安防全资控股。仅2019年10月到12月短短三个月内，浙江三和电梯在全国就成立了32家分公司。
近年来，头部房企及旗下物企纷纷进军电梯行业。
如碧桂园服务就在2020年1月8日与溧阳中立电梯工程有限公司达成股权合作，收购溧阳中立60%股权，并开始大量招聘电梯领域高级工程师。更早前的2019年8月，碧桂园与菱王电梯达成合作，有消息指，碧桂园旗下机器人项目建设就有菱王电梯深度参与。
新城悦服务也在2020年11月30日与常州电梯工程有限公司、上海金贤电梯工程有限公司达成股权合作。
至于万御安防这次找来的合作对象，日立电梯早在2021年6月就与时代邻里签订股权合作设立合资公司。
有市场人士指出，随着开发楼宇增多，电梯使用量增大，部分头部房企会选择自己生产电梯，头部物企同样也会考虑内部消化电梯运维业务。
一台电梯的使用年限通常在15到20年左右，按国家市场监管总局特种设备规定，使用15年以上的电梯每年要检验一次。另据不完全统计，2008年全国在用电梯为115万台，如今这批电梯已成为检修改造的重点市场。
这也正是物业行业加快布局电梯后市场业务的重要原因之一。
除直观收益外，电梯作为业主“出门第一步，回家最后一程”，其稳定运行也牵系物业公司的品牌形象，乃至整体发展战略。
2021年8月10日，万科物业成立电梯不困人专项工作组，聚焦老化配件更新、钢丝绳断股专项治理等展开行动。
从2022年1月1日起，万科物业为合同期内所服务的住宅项目设立电梯困人关怀金，即在无乘梯人不文明行为、无市政供电闪断等不可抗力情况下，出现电梯故障困人的，被困乘梯人可获领每人200元关怀金，并发放至“住这儿”APP业主钱包，可用于支付物业费、车位费等。
数据显示，截至2022年12月31日，万科物业全年电梯困人率为0.06次/台·年，低于国家标准（GB/T 34146-2017）的1.4次/台·年，同比2021年电梯不困人行动前（0.14次/台·年）下降57.14%。
目前电梯困人关怀金发放总额尚未对外公布，但该款项作用更多是为提升业主信任，而电梯困人难题背后还涉及严肃的法律问题。
观点新媒体查阅《湖北省电梯使用安全管理办法》《潍坊市电梯安全条例》《深圳经济特区特种设备安全条例》等地方性法规发现，各级省市均对电梯困人后的救援时限、超时罚款金额等作出规定。如深圳规定，发生电梯困人事故，救援人员须30分钟内赶到，否则可对电梯使用管理人处以一万元罚款。
而根据国务院颁布的《特种设备安全监察条例》第六十四条和第八十八条，电梯轿厢滞留人员2小时以上的情形属一般事故，可对负有责任的单位处10万元以上20万元以下罚款。
当物业自建维保团队，也就意味着对电梯同时负有多重责任，并非两百块钱所能打消。
万御安防也向观点新媒体表示，存量电梯的后市场，如何切实升级客户服务，以及快速响应、乘梯安全会是公司关注的重点。
据了解，目前电梯后市场服务仍存在一些难点，例如不同电梯品牌之间存在技术壁垒，备品备件方面难以打通全部品牌等。
电梯、街道与社区改造
据“万御电梯”品牌发布会介绍，未来三年万御电梯将精研“蝶城+电梯”服务模型，聚焦32个重点城市与267条高浓度街道。
“蝶城”是万物云目前力推的街道战略，即在城市区域内划出一个服务者20～30分钟可达或半径三公里的服务圈，为服务圈中住户提供服务。
翻看过往案例，电梯服务已成为万物云下沉至成熟社区、乃至老旧小区的途径之一，但这部电梯也并非通行无碍。
如建成于2017年的杭州钱塘东南家园，拥有住户近3000余人，据媒体报道，该小区开盘数年内就曝出环境、治安、公共设施等物业问题。
“我们小区的电梯会'吃人'，底层住户宁可走楼梯也不坐电梯。”当时有业主反馈。
2020年，小区业委会选择更换万科物业入驻。万科进场后对17幢住宅34部电梯全面检修，发现问题后，立即要求维保单位对小区内所有电梯进行维修。
然而，由于建筑年限、业主构成、地方政策等参差，不是所有电梯运维业务都能如此顺畅。
又如2018年12月1日，深圳万科物业进驻新亚洲花园，该小区于2002年建成，为一梯多户，共33台电梯。
由于电梯故障频发，万科物业进驻小区半个月内就联合维保单位对所有电梯进行全面检查。
2019年7月，深圳市特种设备行业协会检测评估显示，该小区所有电梯都存在曳引式电梯安全评估报告一类风险。但由于当时更换所有电梯费用较高，本体维修基金金额不足，还需业主自筹部分高额费用，导致更换电梯事项一度陷入僵局。
直到2020年4月，深圳市市场监督管理局龙岗监管局发布了老旧电梯更新改造大修资金补助公告，万科物业才申请到10台电梯更新的指标。
此后，又经过了现场复核查勘、监管正式批准、业委会沟通、业主大会表决。直到2022年6月初，这10台电梯才终于更换完毕并投用。
一位电梯行业资深从业人士向观点新媒体指出，老旧小区的一大问题就是缺少运维费用，“物业费难收，维修基金可能早就被掏空了或者压根就没有”。
“电梯设备日常维护以及运行若干年后的修理、改造，都涉及费用。日常维护费用一般来自物业费，大修、改造费用高，可能会用到维修基金。”该从业人士说道。
据第三方报告，预计到2025年，中国电梯后市场的市场规模将超过800亿元，占整个电梯市场收入的70%左右。而对于物企而言，电梯后市场的价值，还在于藉此撬动更为庞大的社区存量物业，但这并不容易。
年报显示，2022年万物云实现营收301.06亿元，同比增长27%；毛利率14.1%，同比下滑2.9%；母公司拥有人应占利润15.1亿元，同比减少9.42%。其中，2022年万物云开发商增值服务收入为29.35亿元，同比下滑4.2%。万物云表示，这主要是由于开发行业项目交付数量下滑，引发了案场业务、前介业务收入骤降；此外，与房屋销售相关的车位销售服务收入也下滑明显。
2022年度业绩会上，万物云董事长朱保全称，房地产行业正在从增量市场转到存量市场。蝶城业务是公司2023年的主要工作，计划今年至少改造100个蝶城。
当物业逻辑转向长坡薄雪，没有哪一片雪花会被轻易忽视。
万御安防向观点新媒体表示，在老旧小区服务项目中，“蝶城+电梯” 服务模型依托万物云的科技能力，借助工单系统，助力老旧小区维保和维修的快速响应；其次，在中大修业务以及加装电梯等需求领域也会会进行助力。
高浓度、高覆盖的街道战略，意味着万物云需要尽量吸纳周边项目，可能也就包括到基础设施较差、物业费较少的老旧小区，而规模和协同效益还需要缓慢释放。
万物云招股书也提到，推进“蝶城”模式战略短期内可能会造成利润的波动。
若科技物业的宏大叙事不再惊奇，电梯间的细小故事或许更能折射企业生存策略。
