观点网 绿地香港走出了公募REITs的第一步。
11月30日，绿地香港与高和资本在上海签订租赁住房Pre-REITs合作协议，共同成立了Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。
据悉，绿地香港与高和资本共同以绿地香港菁舍教育园区公寓为REITs首发资产，双方通过成立Pre-REITs基金，为后期公募REITs的发行建立基础，共同打造以租赁住房为依托的资管平台。
“绿地方面应该是想发展长租公寓、租赁市场业务，但也应该是想借助高和资本进行业务的转型。”在业内人士看来，绿地香港此时选择成立Pre-REITs基金，可达成多元目标。
迈向公募REITs
Pre-REITs基金的设立对于绿地及绿地香港而言更像是未来驶入公募REITs航道的一次试水。
对于绿地旗下具有发行公募REITs潜力的标的资产而言，Pre-REITs基金可以让投资人提前介入标的资产运营过程，后续可寻机通过公募REITs实现退出的投资业务模式。
理论上而言，Pre-REITs既可用于投资新建项目，也可以收购现有的项目进行改造升级。
我国公募REITs市场已经日渐火热，Pre-REITs动态也不少。截至22年末，国内基础设施Pre-REITs市场破万亿人民币。对于国内发行人来说，Pre-REITs基金的出现同样有助于提升旗下资产估值，但又比公募REITs来得划算。
据了解，发行公募REITs过程中产生的费用是部分企业先选择Pre-REITs的重要原因：目前资产成熟度不够，或者规模尚打不到公募REITs门槛；公募REITs对资金用途限制较为严格；公募REITs的周期较长，费用较高。而Pre-REITs可承担孵化和准备的作用，也可以快速实现资产盘活。
另一方面，部分原本就想进入公募REITs市场的投资者会提前布局，如此可以获得更好的价格。Pre-REITs公募REITs的前奏。
“在策略上讲，两者是应该是互相促进，互相补充的。”高和资本执行合伙人周以升向观点新媒体解释了两者的关系：“相信监管层已经注意Pre-REITs与公募REITs之间衔接的重要性。”
暂且不对外界定义下结论，先来关注Pre-REITs基金适配哪些类型的资产：根据发改委所发布的“985号文”，交通基础设施、能源基础设施、新型基础设施等类型都在公募REITs申请范围内。
这些资产类别都有希望发起Pre-REITs基金，这也间接解释了绿地香港为何会率先将租赁住房项目推上Pre-REITs舞台。
“选择租赁住宅保障房作为底层资产，一是中国特色金融体系的本色就是要求‘金融服务于实体经济’；二从资产的类别来讲，保租房这类资产面相最基本的居住需求，租金比较稳定，未来我们也比较看好。”周以升透露了此次底层资产选择的原因。
作为绿地香港开展租赁住房业务的经营主体，“菁舍”项目自2019年展开扩张布局，首家店就落在上海浦东新区，目前拥有在线团购、线下新零售、共享健身、菁舍家服四项业务主线，主要布局长三角和珠三角一线城市。
与此前潮起潮落的长租公寓企业不同，绿地香港菁舍总规模并不算大，开业初期扩张城市主要集中在上海及南京，彼时赶上了人才公寓需求上升的时代。2021年12月，位于宝山的项目成为当地的人才公寓，合计300套房源完成出租。
南京项目则位于高科园区，地理位置优越，总体量超400套，周边覆盖众多商业配套，可满足各类人才的居住需求。
“未来菁舍品牌将主攻一线及新一线城市，布局集中于上海、北京、广州、深圳等地。”在绿地香港2023年半年报的公告中，菁舍选择将脚步迈向更多城市。
8月29日，菁舍签约了位于广州黄埔黄陂的新建人才公寓项目；这也是广州人和项目后的第二宗租赁住宅项目。
选择黄陂的原因或许与周边网易、小鹏汽车等大厂总部聚集、居住需求密集相关；另在杭州，菁舍位于萧山经开区的项目也完成开业，总房源约合500间。
绿地的存量转型
在绿地香港的计划中，Pre-REITs基金的建立为公司旗下大宗资产打开了资本市场的连接通道。在公告中表示，将借助REITs平台创新业务模式，通过资源整合提供更多服务。
寻求新业务模式背后，与绿地早在2016年就打开的REITs起点息息相关。
2016年3月，绿地集团与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托REITs，拟在新加坡证交所主板上市。
该信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元。其中，第一批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。
据悉，绿地将在这笔REITs中认购不低于30%份额，并将继续参与对酒店的管理，亦有计划收购绿地在其他国家开发的酒店物业。
协议签署后是漫长的等待期，直到2021年才迎来新进展，这只酒旅REIT终于获得批准，拟于2022年5-6月间在新交所上市。
从首次提出要将旗下19家酒店物业打包以REITs形式上市至今，绿地集团在新加坡市场辗转五年。酒店REITs的成功获批，一方面拓宽了绿地在REITs领域的尝试范围，另一方面又扣紧了其轻资产发展路线。
但新加坡之行似乎让绿地更加谨慎，就在市场开始期待这家房企在REITs领域的更大动作时，却转变了画风。
2022年12月，有投资者问及绿地控股是否有符合发行REITs的项目后，回答是“公司暂无相关发行计划”。
“差不多两个月前，绿地香港和我们开始商讨Pre-REITs的事情，那时候就定下了以保租房作为项目底层资产。”周以升表示，Pre-REITs可以有效促进绿地香港的战略转型，这充分体现了不动产私募投资基金作为三支箭的重要组成部分，有助于促进房企转型，有助于构建房地产行业新发展模式。
他还向观点新媒体透露，由于专注于不动产投资14年，高和对不动产金融的理解，以及在主动管理权益投资方面的丰富经验逐步获得了行业的认可，除了绿地香港之外，还有其他企业在与高和资本洽谈Pre-REITs的事项，涉及资产包括社区商业及购物中心等。
市场间想要通过Pre-REITs进行业务拓展的企业不只绿地一家，但论寻求“创新转型”，绿地算是近几年动作较多的一家企业了。
2022年4月，绿地斥资260万元从海外买入了NFT数字“猿猴”藏品，彼时公告中，绿地甚至对数字藏品的序号作出了详细解读：(8)谐音“把”，(30)代表绿地集团成立30周年，(2)则意指以此作为绿地二次创业的起点。
不久之后，绿地又打起了虚拟资产交易牌照的生意。2023年5月，绿地控股子公司于香港申请虚拟资产交易牌照，将在香港成立一家专门从事虚拟资产交易新公司，并申请牌照。
看起来，绿地一直在寻求业务转型方面的新方向，Pre-REITs基金则是当下更为实际的策略。
