观点网 美元债违约风浪中，旭辉向市场交出2023年的业绩报告。
报告期内，旭辉控股已确认收入约为718.33亿元，按年增加51.4%；股东权益应占净亏损89.83亿元，股东权益应占核心净亏损39.33亿元。
2023年年末，旭辉未偿还借款总额约为922.81亿元，按年减少约161.69亿元；拥有现金及银行结余约为137.54亿元，包括质押性银行存款约10.04亿元及受银行监管用于特殊目的的资金约99.84亿元。
“2024年，是旭辉‘爬雪山过草地’最难的一年，交付压力最大的一年，转型突破的关键一年。”
年报中，管理层向市场表达旭辉控股当前的不易，表示将努力活下去、站起来。
活下去的底座
报告期内，旭辉控股合计完成交付约11.8万套物业单位，投资物业租赁及其他相关服务收入约为人民币15.92亿元，实现按年上升28.4%。
此外，旭辉控股2023年销售物业已确认收入约为632.34亿元，按年上升61.6%，占已确认收入总额88.0%；交付建筑面积约442.72万平方米的物业，按年上升49%。
合同销售金额端口，旭辉于年内实现约700亿元，合同销售建筑面积为514.38万平方米。
按照区域来看，长三角地区销售物业已确认收入总金额依旧占比最大，达到270亿元；中西部地区213.36亿元，占比也超过30%；华南及环渤海地区收入占比较少，但均较2022年有所上升。
观点新媒体注意到，长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额各占年总合同销售金额的31.6%、29.2%、28.5%及10.7%。
不难发现，长三角、环渤海区域的销售粘性一直优于其他区域，这一点反映在城市划分区域销售数据上，就显得更为明显了。
2023年，旭辉控股于一线城市中的合同销售金额占比约11%，三线城市金额占比也仅为10%左右，长三角区域涉及众多的二线城市，总金额达到77.7%。
此外，来自住宅项目的合同销售金额占总金额约85.1%，来自办公楼及商业项目的合同销售金额占余下14.9%。
观点新媒体获悉，2023年，旭辉控股的投资物业租金及其他相关服务收入大部分来自上海这座城市，包括上海LCM置滙旭辉广场、上海恒基旭辉天地、上海旭辉企业大厦及上海杨浦宝龙旭辉广场等。此外，2021购入的北京五棵松体育馆项目也增加了一笔收入。
投资物业面积方面，截至2023年末，旭辉控股旗下合计有30项投资物业，总建筑面积226.1万平方米，应占建筑面积164.9万平方米。
其中，25项投资物业已经入出租状态，涉及建筑面积及应占建筑面积分别达到171.97万平方米及127.58万平方米。
也就是说，在旭辉控股目前物业资产中，仍然还有约55万平方米物业没有完成出租。
不过，物业管理及其他服务收入达到60.69亿元，较2022年增加了8.8%。据旭辉控股透露，该项收入的增加主要与在管物业数目上升有关。
此外，旭辉控股投资物业租赁及其他相关服务收入约为15.92亿元，按年上升28.4%；拟作出售的开发中物业大约有966.03亿元，较2022年1608亿元大幅减少。
旭辉称，以上数据有关减少是因为于2023年并无新土地收购所致。
站起来的前提
发布年报前，旭辉控股正为一笔离岸债务寻求整体解决方案。
这笔于2024年3月18日到期的票据总额5.55亿美元，利率为6.55%。旭辉控股表示，预期不会在到期日支付本金和累计未付利息。因此，该票据已除牌，并构成债务违约事件。
此前，旭辉控股已有“21旭辉01”和“22旭辉集团MTN001”这两只债券宣布兑付展期。如今又一笔海外债务违约。
虽然旭辉控股曾提出“短期削债、中期转股、长期保本降息”的重组框架，目标减债也达到约33亿至40亿美元，但目前内外债务压力仍未缓解。
提及境内债务，旭辉控股集团2023年完成4笔共计71.8亿元境内债展期。至今年3月，再次完成2笔合计24.48亿元境内债展期，展期3年。
此外，旭辉控股净负债与股本比率于2023年12月31日约为121.6%，全年同期则约为102%；集团负债资产比率为30.6%，较2022年同期略有上升。
流动比率于2023年12月31日约为1.0倍，对比2022年同期的1.2倍也有所下降，该数据的下降也在一定程度上说明，旭辉控股目前短期偿债能力在下降，或许没有足够的流动资产用来偿还短期债务。
截至2023年底，旭辉控股有息负债总额为922.81亿元，较2022年压降161.69亿元，但银行结余及现金总额127.49亿元仍有不足。
此外，旭辉银行债务中若干银行借款、优先票据、可换股债券及应付利息分别达到172.88亿元、288.18亿元、15.71亿元及29.5亿元构成违约或交叉违约。
为改善负债问题，旭辉控股也在采取措施自救，盘活资产和现金流。
公告显示，2月14日，旭辉控股集团间接非全资附属公司CIFI St Leonards Pty Ltd向独立第三方SH South St Leonards Pty Ltd出售位于澳大利亚悉尼的16宗地块60%的权益，代价为6630万澳元，等同于3.39亿港元。
据旭辉控股表示，这一次出售可以缓解公司境外流动资金压力并为业务营运提供资金，“公司一直积极寻求出售境外资产的机会，受澳大利亚加息以及建筑成本上升影响，预期该物业的融资成本及开发成本将会上升。”
在其看来，出售事项可避免产生额外成本及使境外流动性进一步承压。
出售项目之外，旭辉控股旗下许多项目也进入了白名单。
观点新媒体获悉，截至3月18日，旭辉控股已有43个项目入围“白名单”；时间来到3月27日，“白名单”项目已增加至68个。
据旭辉控股表示，还部分项目已开始对接融资需求，位于北京、广州、厦门、东莞、郑州、洛阳、昆明等城市的8个项目，通过调整还款节点、降低利息等方式获得了融资支持，涉及银行包括交行、中信、平安、兴业等。
除此之外，旭辉控股还有两宗项目获得融资支持：2024年1月底，旗下厦门宝龙旭辉城项目获得交通银行通过调整还款安排等方式给予融资支持约12.12亿元。
而3月，旭辉控股北京公园都会项目又获得恒丰银行贷款支持3.4亿元，用于置换现有项目融资，目前已完成放款。
正如旭辉控股管理层在年报中的表态，“爬雪山过草地”成为其2024年的精神指南，能否越过资金缺口的艰险道路，是重中之重。
