主持嘉宾：
王 睿 第一太平戴维斯中国区投资及资本市场部高级助理董事
讨论嘉宾：
朱一兵 上海伊美投资管理公司董事，副总裁
张 超 元联基金不动产金融部高级副总裁
郭晓天 灯塔瓴科副总裁
王睿：谢谢主持人，大家好，我是来自第一太平戴维斯的王睿，感谢主办方的邀请，今天很高兴可以和各位同辈，有这样一个关于产业和地产的交流。
随着中国新兴产业的高速发展，目前无论是产业的培育，包括标准化的快速发展，都离不开产业园区这样一个载体。
首先想跟郭总一起探讨一下，您在产业园这个赛道已经深耕很久了，目前根据您的经验，您可以先给大家分享一下产业园是怎么助力于国家产业升级这个大战略的推广和落地。
郭晓天：感谢主持人，感谢活动主办方，有机会参加我们的这个论坛，能坐在这儿，刚刚主持人的这个问题，是今天大家所关心的一个课题，就是产业园怎么样助力国家经济、国家的发展，能体现更大的价值。
今天我们一系列的话题，已经在围绕着产业园怎么经营、怎么运营，乃至怎么赚钱这些话题，最后的落脚点是怎么样去围绕着产业园区运营，给国家做更大的价值。第一个方面，我们选择了做产业园，去做工业园区，一定是为我们的一个制造业，也是为我们国家的一个经济转型做一个载体。
前面十多年是靠着房地产一波的发展红利，带动了整个经济的发展，很明显，疫情过后，尤其这两年经济的下行，各行各业的内卷，我们的经济结构还是趋于不稳定。现在国家战略上指出了，归根结底到最后，我们国家的经济还是要回归到制造业，乃至一些高端的制造业，和一些工业，也就是说要围绕着第二产业做足功课。
借着这个机会，既然大家都选择了产业园，选择了工业园区，就是要把这个载体做好，尤其今天各位嘉宾也在讨论，我们要怎么样去升级，不论是产品的升级，还是运营的升级，还是服务的升级，乃至整个产业链的升级，这都是关于产业园整体的升级，怎么适应现在的经济需求，怎么样满足国家未来的经济转型和发展的需求，这是我想说的，就是回答主持人的第一个话题。
王睿：随着新产业的发展，会对老的产业也形成打击，也可以看到像华东这边，目前有一些比较老的产业园，或者工业厂房，随着企业逐步退出市场，也存在空置的情况，根据您的经验，目前会对这些空置厂房有没有比较好的，无论是招商，还是去化的建议？
郭晓天：感谢您的话题，不仅仅是老厂房和旧厂房的更替运营，在我看来是一个存量和一个增量的博弈，去化和招商的过程。
我所在的公司是灯塔瓴科，也是做全国招商的服务工作，有深入的产业经验和研究，全国有超过一千人的专业团队，我们在前年开发了自己的数字化招商系统，有广泛的客户基础，我们系统上有超过37万家全国中小企业的目录，也就是我的客户群，也有全国几百家的产业园在上面，初步形成了数字化带动的，从客户的群体到资源的群体，这个资源里面就包括了存量和体量，像新老厂房这一块，第一步还是要通过数字化的工具，通过海量的客户，以及海量的产业园，进行一个有效的匹配，来达到这个工作。
第二个通过全国乃至同行业形成一个联盟，全国的招商网络遍布整个中小企业的服务圈，来做更精准的招商服务。第三个是我们也不断地升级旧的存量，通过改造升级，乃至提供一些多元化的赋能，去促成它的一个招商和去化，最后达到整个行业产业的健康科学稳定的发展。
王睿：谢谢郭总。其实产业它是一个资本密集型的标的，对于产业园来说，也是一个资金密集型的传统地产赛道。
目前整个金融和产业是联动非常深的，元联基金目前是国内非常领先的企业，从金融端还有产业端都做的非常好，也想听您分享一下，在目前的情况下，金融和产业合作的主要模式，以及契合度。
另外从长期来看，未来有没有比较好的切入点，可以帮助金融和产业更好的进行结合。
张超：谢谢主持人，也谢谢观点机构今天提供这样一个机会，跟产业园区的各位同行领导做这样一个交流。
我先从三个方面来回答一下主持人的问题，第一个方面我会介绍一下元联基金的情况，我们是一个什么样的机构，第二方面大概从元联基金这些年的经历或者业务，分析一下产业金融对产业发展的一些赋能或者贡献。第三个方面总结一下元联基金接下来的一些发展方向，或者我们想要做的一些事情。
第一个方面先介绍一下元联基金，元联基金是2017年成立，它的股东包括两个大股东，其中之一就是苏州工业园区最大的国资新建元，产城融合的领军企业，另外一个股东是中联基金，是在中国的不动产金融，在REITs领域的头部专业机构。也就是说元联基金从成立的时候起，就担负了产业跟金融协同发展的使命，所以元联基金总结一下我们的定位，叫盘活存量、发展增量、助力产业发展。
成立七年以来，元联基金是参与了苏州市几乎全部的资产证券化项目，包括CMBS、类REITs，甚至首单公募REITs项目。我们做和产业相关的资产证券化产品，包括第一家纳米产业园、生物科技产业园，盘活大量的存量资产，为企业发展提供增量资金。
另外一方面我们在2020年成立了药物基础设施产业基金，后续又成立了科技基础设施产业基金，药物基金总规模是100亿，一期规模20亿，后面科技产业基金规模10个亿，这些基金是帮助园区的优质科技企业，为他们提供量身定制的产业载体，并提供一系列的后续服务。通过这一切的参与，元联基金到目前为止，在管的基金规模是15支，在管的资产规模超过三百亿，元联基金的发展和苏州工业园区的产业发展需求是密切相关的。
第二个方面简单分析一下产业金融对产业的赋能和作用，2021年6月份，第一批公募基础设施上市，包括多个产业园项目，到目前为止，我们统计了一下，公募REITs一共发行了35单，其中产业园类的产品一共是9单，跟高速公路这个业态并列作为第三大类的产业类别，但在产权类的资产里面，产业园的数量是最多的，这也表明了市场或者说投资人对产业园资产是非常重视的。
产业的发展需要金融的支持，需要用好金融工具，我们总结了一下，金融对于产业发展的作用或者贡献，第一方面就是盘活存量资产，发展增量资产，形成存量和增量的良性循环。第二方面就是金融工具比较灵活，可以根据产业的特征，或者不同的发展阶段，来灵活选择不同的金融工具。比如说成熟运营的产业园，可以选择发债，或者可以做股权类的，做类REITs，甚至发公募REITs，对于一些培育期的项目，可以做Pre-REITs等等，可以灵活选择。
第三方面就是说通过不同的市场利率水平，或者通过金融产品，可以促进包括绿色金融，包括碳中和这些政策的落地，也能促进产业园能源结构的转型升级。还有一方面就是像CMBS、类REITs都是公开市场产品，有严格的信息披露和监管要求，这也会促进企业规范运营，也会提高企业经营的透明度。
最后一点我们总结就是说这种好的金融工具，或者公开的市场产品，它对运营团队有一个更加市场化的考核激励机制，它能最大程度的激发运营团队的潜力或者积极性。这是我总结的第二方面。
第三方面我介绍一下元联基金目前在座的一些事情，或者我们想推动的发展方向。主要包括三个内容，第一个内容是向上游去发展，第二从成熟运营的资产拓展到培育期的资产，从科创企业发展前期就介入，根据企业的需求去匹配载体各种资源，并提供一系列的后续服务。第二方面就是会做主动管理，这一点对于一个基金管理人或者资产管理人非常重要，从目前发行的证券化产品或者公募REITs，资金管理人是被动管理，这是监管要求基金经理有更长的从业经验，是希望管理人可以做好主动管理，对底层资产有更清晰的把握，做好纽带和衔接作用，对底层资产有一个更好的运营表现。针对这一点我们想推动一个综合性的资产管理平台，就像之前提到的，我们会充分利用各种资源，包括政府的资源，包括各种政策资源，包括企业现有的大数据、各种平台，整合这些资源以后更好的服务企业，不光服务企业的业务发展，也服务企业的团队、企业的人员包括家属的一系列要求。
最后一点现在元联基金也在做一个走出去，还有引进来的平台，我们做企业出海的先锋队，基金相对比较灵活，针对园区目前企业的发展情况，我们在积极拓展海外市场，在一些发达地区建立办事处，为园区企业的走出去全球化布局，去提供一些平台，同时借助产业交流，也为境外优秀企业的引入提供窗户，并为这些企业后续的落地提供一系列的服务。我就总结这些，谢谢主持人。
王睿：谢谢张总，您前面介绍的是重资产方向的金融和产业模式，我们现在也了解到很多地产资金除了重资产之外，为了提升整个园区的黏性，会考虑对一些企业进行股权方面的投资，不知道这个方面，元联基金有没有考量或者尝试呢？
张超：前面也提到了，我们最早是从存量资产开始入手，去盘活存量资产作为抓手，目前是从存量到增量，更多的是参与到科技企业的前期，确实有一些非常优质的，不管是重资产还是轻资产的企业或者资源，我们会参与进去，以股权或者什么形式，这就比较灵活了，我们会积极参与企业。
王睿：谢谢，其实产业和物流是打断骨头连着筋的，工业生产的东西需要物流去运输，我们目前看到，短期内中国城市的物流仓储存在一些供需不均的情况，有局部的城市短期租赁压力比较大，这也直接或间接影响到了物流开发商和运营商投融管退各个方面的决策。朱总您也从事这个行业很多年了，结合新经济的环境下，看看有没有一些建议或者一些解决方案，可以给到目前比较艰难的物流开发商以及运营商。
朱一兵：谢谢主持人，也感谢观点，很多年的合作，也邀请我参加这样的聚会。我想今年这个聚会给我一个很深的印象，就是有一个证券化的机会REITs，我2014年从新加坡回来的时候就开始倡导REITs，当时REITs的想法是到新加坡去上市，一直谈到了去年，才是真正说有商业地产REITs的机会，所以我觉得从证券化方面是一个好日子。
从仓储物流的角度上来讲，我有三点，一个就是目前仓储物流，包括产业园的开发商是承压的，举一个例子，我最近在广东跟很多企业、政府都在交流，曾经做了一个课题，如果有十个亿，我们去投资做仓储物流园区，或者产业园区会怎么样？算了一下，包括容积率和建设，最后得出如果能达到4.8的回报率就不错了，大家知道证券化最起码要达到4.2的回报率才能上市，就是兢兢业业做产业园，一年做下来啥事也没发生，最后只能做到4.8，4.2只差0.6，所以目前的日子不太好过。无论是在拿地、建设、招商、运营和退步，都是不容易的。第一目前这个市场是承压的。
第二我们讲到现实和未来是什么？我觉得有三点，第一就是纯地产的模式已经不行了，靠地产出售这点已经不在了，所以盈利点将来是什么？要想清楚。第二在中国的土地价值和价格也会往下走，无论是任何的人希望都不可逆转这个逻辑。第三点就是自己企业对土地的开发、盈利，作为老板的逻辑，将来的期望是什么，可能也就是4%、5%的年化利润，这三点是我们地产的未来。
有了这个未来如何破局？作为地产开发商应该做些什么样的事情？第一个是地产周期管理的科学化，在国外形成了不同的利益集团和投资集团，在地产整个产业链上面不同的人投资，这是第一个。我们作为开发商也是需要迎合这样的发展，你打算做什么？你在整个产业链里面打算做哪一段，整个利益和算法怎么做，你自己要清楚。
第二个盈利的平衡化，这是中国特色，整个投资过程当中，哪一段我赚钱，哪一段我不赚钱，这一点上自己也要想清楚。第三点就是我们土地建设、营运里面产业服务的重要性，一个是产业链本身在这上面的价值有多少，第二服务链上我们能做什么，地产商需要在这个过程当中，对产业链和服务链都要赋能，我们做地产商已经有1了，但还要做到1+1，另外一个1是什么呢？就是产业，就是服务，我们作为地产商，我们的投资方向、建设方向，这个1要做到1+1。
然后我觉得我们的地产还是要回归本质，地产的本质是什么？就是在投资过程当中，是一个压舱石，地产是稳定的，能提供现金流的，但也是逆周期的投资模式，所以要把地产这个逻辑想的比较清楚。
最后我觉得地产商应该有三个优先，第一在现在的环境下，虽然不好，但我们还是要注重一点，我们要做到信誉优先，注重我们的产品，做好我们的服务，都是要讲信誉的，这也是在整个投资里面，对投资商最重要的一点。第二点还是要不断地创造新的价值，整个产业、整个服务里面哪一些对于我们的投资人，或者对于整个招商品牌，他们需要什么样的价值，我们需要逐渐地去扩充发展。
最后要有服务心态，这点是很多开发商需要变化的，我们不再是一个坐在家里朝南坐的企业，需要做到服务商的企业，为各类元素进行服务，才能把真正的钱赚到手。
王睿：谢谢朱总，朱总提到开发商是从增量变成存量的运营转变。
也感谢三位嘉宾对产业地产投融管退的建议。第一就是国家给了非常好的政策，第二同时国家把资产同资本市场进行了结合，允许越来越多的长线资金进入工业以及物流市场。整个大的基本面，无论是境内境外市场的双循环，以及境内的整个市场体量非常大，基于这三点，我个人觉得未来中国的产业和物流地产还是比较可期的，毕竟可以提供非常好的现金流给到未来的投资者。
朱一兵：我想每个投资人对地产的盈利点回到4%到5%，我的期待是地的价格能够在整个项目里面占到20%到25%，符合国际标准，我想我们地产是大有可为的。
王睿：好，我们这一场讨论就结束了。
