以下为惠誉评级亚太企业评级部高级董事金泰伦先生在2024观点资本圆桌发表的演讲。
金泰伦（惠誉评级亚太企业评级部高级董事）：各位专家、各位领导、各位来宾，大家好，我是惠誉评级的金泰伦，我和我的团队是主要覆盖香港跟国内房地产开发商以及房地产企业，今天非常荣幸受观点邀请，可以有机会跟大家交流和分享我们对香港房地产最新的看法。
今天我们主要从评级的角度来谈，大家对房地产市场的压力还是比较熟悉的，从评级的角度来看看他们对受评企业往后的影响怎么样。如果大家后续有问题，可以在会后跟我进一步交流。
我今天的演讲分为三个部分：第一部分是香港房地产板块主要的风险在哪里，就是高利率以及办公楼市场低迷。从评级机构的角度来说，我们分享一下是怎么处理和看待那些风险，以及对受评企业的影响怎样。
另外我们也想分享一下在高利率和办公楼市场低迷的情况下，还有没有其它的风险点，我们的看法是怎么样。最后我们简单过一下受评企业其它的信用亮点。
大家也了解美元利率处于很高的位置已经有比较长的时间，另外办公楼市场短期内又受到了比较大的压力，怎么看待这方面的风险点呢？
我们在今年3月份发表了一份报告，主要的内容是做了一个压力测试，那个压力测试中有三个主要的情景，第一个情景是如果美元利率维持比较高的水平，维持到2025年底，对受评企业信用状况的影响。第二个情景是如果我们看到香港办公楼市场，它受的压力比我们的预期还要大的时候，对受评企业信用状况的影响。第三个假设是将前两个因素合起来的影响是什么。
我们回顾一下现在对香港房地产企业的假设。我们对受评企业的利率预期是按全球的预期，今年下半年开始美国会降低利率，到年底达到4.75%的水平，到2025年底达到3.5%的水平。我们的压力测试是不调整利率，到2025年还是维持到5.5%的假设下，做了一个压力测试。
另外一个压力测试指标，现在写字楼的出租率有2%下调的背景下，租金下调7.5%。一般在香港的租户的租金合同到期每年是25%到35%，所以7.5%的投资组合租金下调，对他们的收入有30%的下调的预期，我们的压力测试是调到5%的出租率下降，整个投资组合的租金收入有10%的下调。
综合我们压力测试的结果，我们看到受评企业的利息覆盖率会从2023年的4.6倍进一步下降到3.5倍，有一些受评企业，比如说希慎、新鸿基和兴业，它们可能在某种情况下会碰到评价下调的指引。
刚才综合了我们受评企业的影响，往后还有一些更详细的数据。另外一个我们现在看的风险点，也是我们比较关注的地方，就是零售板块对受评企业的影响。
如果我们看到2023年年报的数据，可以看到大部分香港房企零售板块的表现是比较稳定，对他们的评级是有正面影响的。这也比较容易理解，从疫情解封之后，2023年是第一个年头，所以表现是比较好的。
我们现在比较关注的是本地市民到内地、到深圳消费的趋势还会持续，对他们的零售板块下的表现带来影响。另外就是旅客消费复苏的势头也没有想象的那么强，在这种情况下，零售板块公司往后有一些风险点。
刚才讲的都是大家比较理解的风险点，我们在评级上关注的还有其它部分，可能是大家在媒体上看得不多的风险点。
第一个是房企的房地产投资组合估值下行的风险，为什么我们会比其它的评级机构更看重这一块呢？因为惠誉在评估香港房地产商的时候，我们看杠杆比较看重的是LTV，就是净负债对比房地产估值的比例。在过往我们观察到的是，香港房企在银行端的融资是比较强劲的，银行端观察房地产商的指标，不止是看它们的EBITDA，也会看他们的LTV，所以我们的方法论上还是比较看重LTV。
我们现在看到市场上有一些交易，它们的交易估值比现有的报表上看到的价值更低，所以我们在3月份的报告里面也做了一些推算。
比较幸运的是，我们现在受评的企业，他们在杠杆上的空间还是比较大的，只看他们写字楼的组合有20%的下调，还是有足够的空间，没有触碰到评级下调的指引。
另外一个关注指标是它们的偿债能力怎么样，我们看到领展、新鸿基和太古，他们在2024年到期的债务是12%到25%，他们有足够的流动性，以及融资渠道非常畅通。希慎2024年到期的债务只有1%，所以在他们强劲的现金流保障下，整体也是比较可控的。
现在看一下我们手头上受评机构的信用状况，以及它们的亮点。
希慎兴业的业务有一半是零售，46%的是办公楼，它的利息覆盖率也比较低，是1.7倍，它的评级下调的指引是要到2.5倍，相信它们在2024年的表现会比想象的好，因为2023年的时候它的零售板块有11%的出租楼面在装修，它和一些高端的品牌合营，将它进行一些改造，所以相信在2024年它会有一些复苏。但是在我们的压力测试指标下，它跟评级下调的指引是非常接近的，所以这也可能是一个需要关注的点。
新鸿基的情况是比较注重零售业务，刚才我讲了零售的风险，往后它的评级的稳定性，要看香港的零售表现情况。但是我们注意到它的利息覆盖率在3.4倍，比希慎要稍好一点，目前的评级是A级，它的评级下调的指引是3.5倍，是比较接近指引的。
但是对新鸿基来讲，我们推算它的利息覆盖率的时候，主要看它的循环的EBITDA，另外就是它的利息覆盖的利息部分，我们把它的房地产开发利息也算进去了，所以其实它还是一个比较稳定的状况。
再看一下领展房托的情况，它会受到零售的影响比较大，但是它的表现还是比较强劲，主要我们关注的是它的收并购活动，是否比我们想象的要活跃。
最后一个是太古地产，它和希慎是有非常类似的投资组合，它的评级比较稳定的原因是它的杠杆和利息覆盖率，跟它下调的指引距离比较大，所以在这种情况下，它在我们的压力测试中，也不会受到太大的影响。
我今天的分享就到这里，相信大家可能有一些后续的问题，我们可以在会后再交流。
