观点网 大约两年前，有财团提出将香港岛东半山区岭南小学、岭南幼稚园旧址及丰景台开发重建为6座共44套单位的豪宅项目。
在此次重建申请申述期间，香港城规会收到了3份反对重建的申述，其中一份来自于新鸿基地产。
在新鸿基的申述中，其认为港政府未对规划单位数量及组合实施有效管制，可能导致未来户数增加，对周边交通及基础设施带来压力。
虽然新鸿基的申述符合“民意”，但其在重建计划地区附近的豪宅项目也暴露了它的“心思”。
同时，香港规划署也表示不支持新鸿基等三份反对陈述。
6月14日，香港城市规划委员会举行会议，关于《半山区东部分区计划大纲草图编号S/H12/H13》的申述，会议亦决定对三位申述人的申述采取部分不接纳处理。
拉扯
在申请人提交重建申请之后，香港规划署随即展开了相关法定规划程序，同时，香港城市规划委员会也发布了《半山区东部分区计划大纲草图编号S/H12/H13》。据了解，本次半山区东部分区计划主要包括三大修订项目。
其中，修订项目A拟把位于司徒拔道15和24号及东山台7号的一幅用地由“住宅(丙类)1”地带、“政府、机构或社区(4)”地带及“绿化地带”改划为“住宅(丙类)3”地带，并把最大总楼面面积限为11010平方米，以及把支区(A)、(B)、(C)和(D)的最高建筑物高度分别订为主水平基准上104米、主水平基准上120米、主水平基准上125米和主水平基准上134米。
修订项目B1拟把位于司徒拔道18号的一幅用地由“综合发展区”地带改划为“住宅(丙类)4”地带，并把最大总楼面面积限为16800平方米，最高建筑物高度限为主水平基准上120米。
修订项目B2则是计划把一幅狭长的政府土地由“综合发展区”地带及“住宅(丙类)1”地带改划为显示“道路”的地方。
若上述计划获得通过，便意味着半山区未来将迎来新的豪宅项目，市场竞争或会进一步加剧。因此有人并不希望通过该计划。
在香港城规会修订分区计划大纲图期间，共接获了3份申述，全为反对申述。申述人分别为Sustaina Limited、Wisecity Development Limited（伟城发展有限公司）、Mary Mulvihill，其中伟城发展系新鸿基旗下公司，其反对的主要为修订项目A。
据了解，新鸿基方反对的理由主要是指港政府没有就拟发展的单位及组合实施规划管制。其强调称，若无适当的规划控制，未来发展商很容易在较小的平地面积里建造更多住宅单位，将会对周边地区的交通及基础设施造成负面影响。
新鸿基方面提出的反对理由倒也充分，因为上述拟计划涉及的地区主要通过司徒拔道进入，而该路是一条不合标准的狭窄道路，能够增加的空间宽度有限。
为增加说服力，新鸿基方还假设性地提出了一个“最坏的开发方案”，当中表示，重建申请虽然只有44个单位，然而根据分区计划大纲图注释的修订建议，有关单位组合将不会受到规划管制，申请人有可能缩小公寓面积，从而交付大量超过44个单位。
同时根据最低单位面积不少于26平方米的要求，申请人可交付的单位数目至多可增加至约337套。因此，交通和基础设施方面的影响将是巨大的，可能会导致当地交通长时间的拥堵和排队。
新鸿基方面还指出，鉴于目前楼市低迷，预料未来仍会以平缓的速度向下调整。
在市场尚未乐观的情况下，还要增加入市楼盘数量而对交通造成较大的负面影响，新鸿基认为这是没有道理的。
面对新鸿基的“据理力争”，香港规划署回应表示，运输署对于交通影响评估所采用的假设与评估，并没有负面意见，因此从交通工程角度而言，并不反对本次的申请。同时还表明不支持3份反对申述。
于是在6月14日城规会召开的会议上，3份反对申述均未获接纳。在这场拉扯战中，新鸿基败下阵来。
心思
据了解，司徒拔道15号及东山台7号物业前身为岭南小学、岭南幼稚园旧址，位于香港东半山传统豪宅地段。
经过查阅资料发现，岭南小学、岭南幼儿园的“住宅化”历史最早开始于2021年初，岭南教育机构向城规会申请更改土地用途为“住宅（丙类）3”，占地面积约17277平方呎，重建方案拟将其发展为两幢共14伙单位的低密度住宅，总楼面面积约34983平方呎。
后来岭南教育机构撤回了该申请，并于同年5月将岭南小学、岭南幼儿园地盘以5亿港元的价格售出。
到了2022年7月，城规会再次收到关于上述地盘的重建申请，只不过这次的申请还加上了旁边的丰景台。
有消息指出，位于司徒拔道24号的丰景台早在2020年便被内地财团以约18亿港元的价格购得全数业权。该项目共包含6座住宅涉及22个单位，占地约2.2万平方呎，若重建可建总楼面达4.84万平方呎。
在这一次的重建申请中，申请人提出项目住用地积比率为2.32倍，非住用地积比率为1.19倍，分别涉及的楼面约为9.42万平方呎、4.81万平方呎。
共计划发展6座住宅，包括3座3层高独立屋，以及3座楼高5至12层的分层住宅，合计提供44伙单位，平均面积2140平方呎。同时，项目另设4层平台以提供一间不多于70个床位的安老院舍及停车位。
在收到重建申请之后，香港规划署随即展开了相关法定规划程序，也正是在申述期间收到了来自新鸿基等单位及个人的3份反对申述。
虽然新鸿基的反对理由比较充分，但市场上也有人士批判其这是一种只可自己赚钱，不许他人富贵的利己思想。
这种说法正确与否暂且不论，新鸿基地产会持有反对意见可以说是在意料之中，因为该公司旗下豪宅项目Central Peak与本次申请重建的项目比邻而居，若申请通过将会直接影响到自身利益。
资料显示，Central Peak项目位于司徒拔道18号，前身为岭南学院，由新鸿基于2011年以44.9亿港元竞得，楼面呎价2.48万港元，与重建计划中的主角岭南小学、岭南幼儿园属于是“亲戚”关系。
Central Peak共有两期，包含24座72个单位，实用面积在1649至4022呎之间。其中一期于2020年11月推出以招标形式出售，由5幢6层高的住宅组成，共涉及53个单位，包含16个三房、24个四房以及13个特色户。
二期设有19座洋房，实用面积在2754至4022平方呎之间，间隔为4房连4套房及工人套房。
根据中原地产数据显示，截止目前，新鸿基Central Peak项目共售出11伙单位，其中二期Altus Link 6号洋房以4.09亿港元价格创项目新高，面积4016平方呎，呎价达10.2万港元。
近3年，该项目成交的记录仅有6条，时间分别为2021年11月、2022年1、6、10月以及2023年4月11、27日。
可以说，新鸿基Central Peak项目的销售并不算很理想，整体去化率仅在15.3%左右。在这种情况下，项目旁边若还有新的豪宅项目入市竞争，无疑会面临更大的竞争。
从“心思”角度看，新鸿基肯定不会对重建计划表示赞同。
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