编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 过去两年来的高息环境，令主要以借贷进行收购及发展的房地产信托基金（REITs）成本增加，削弱着房托营运表现。
随着减息周期开展，REITs再度迎来了曙光。
尽管利息高峰期已过，惟顺丰房托对于目前的物流地产市场环境仍抱审慎看法，短期内不会做新的投资。
在这样的时刻，观点新媒体和顺丰房托资产管理有限公司行政总裁兼执行董事翟廸强又一次展开了交流。
减息周期
美国时间11月7日，美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标范围由4.75厘至5厘，减至4.50厘至4.75厘。这是继美联储9月大幅减息半厘后，第二次减息。
“从今天来看，现在的利息已经到顶了，问题是下降的速度有多快？”翟廸强如是说。减息周期开始，理应对市场充满盼望，不过在他看来，2025年还是充满挑战的。
“目前仍有太多不明朗因素，大选对经济政策的影响、通货膨胀的风险仍在加强，另外地缘政治以及战争所产生的不稳定性，对整个供应链影响很大，产品的价格有可能会维持一个比较高的水平。”
因此，翟廸强指利息高峰期虽然已经过去，但他认为下降速度不会太快，也不应该太快，“如果利息降得太快，通胀再重来的话，对整个市场的影响会很大，要再控制就非常困难，会产生另一个危机。”
与国外环境截然不同，目前内地所面对的却是低增长，需刺激经济，令消费者重拾信心。
母公司作为内地物流巨头，顺丰经营的业务涵盖大大小小企业及个人客户，其营运情况可说是顺丰房托作规划的风向标。
“在一些定期会议上，部分高管都一直在提醒我们，不要觉得这个市场很快会转好，在规划上要比较保守一点。”翟廸强指出。
事实上，面对经济下行，物流地产供求关系密切，需求亦因而疲弱，以致不少地区出现供应过剩的下行压力。
“因为过去十年，包括普洛斯、黑石等大型基金，于内地不同地方都投资了大量物流地产。”翟廸强指，在目前需求下降的情况下，供应太多，空置率就因而高企。
根据《世邦魏理仕-中国仓储物流市场2024年第二季度报告》，截至今年5月，实物网络零售增长放缓，而第二季度出口和PMI并未指向明确复苏，于今年第二季度，中国物流市场的净吸纳量为106万平方米，同比及环比分别下跌15.5%及29%，而整体空置率为22.2%。
数据亦显示，华北、华东地区市场出现供过于求，出租率与租金水平承受压力，其中华北如北京的空置率达到23.4%，天津达25%，而廊坊更是达到46.9%；华东方面，上海的空置率也达到26.5%，相对表现较好的是华南地区，不少地区空置率为个位数。
所以翟廸强认为，物流地产的情况需要具体去看，“不同的区有不同的需求，有些区域可能因为电商发展很快，但大部分地区的需求其实主要是跟制造业有关，是市场最大的需求来源。”
翟廸强解释，华南地区制造业很强，以轻工业为主，可能因为过去华南制造业出口经验多，所以海关在清关方面的系统效率非常高，因此跨境电商平台不断扩张，吸纳新供应，令该区对物流仓的需求较高，大部分主要城市出租率逾九成，尤其是大湾区。
稳健经营
顺丰房托一直留意不同的潜在收购目标，如果单从投资角度，只要收购的项目回报率高于融资成本，就能赚钱。
“目前我们合并融资成本大约4%左右，所以如果买回来的项目有5%回报，这个是可以的。”不过考虑到经济环境及市场面临的风险，他认为不稳定性比较多。
早年曾任职投资银行的翟廸强，在房地产及金融行业拥有丰富经验，在从事投行后，加入盈科拓展参与投资科网公司、在盈大地产从事房地产业务，其后出任领展财务总监。
虽然他觉得2025年充满挑战，但是相比2024年，好的机会还是有的。翟廸强相信，国家会有更多针对性政策出台，一步一步处理当前问题。
至于会否进行收购，“短期内会看的是大湾区，主要由于大湾区整个市场的发展是比较稳定，比较健康。”翟廸强又指，进行收购时优先考虑集团的项目，因为都是有实力的租户。
“集团在大湾区有5至6个项目接近完工，已有两三个项目落成并已经投产，目前出租率亦已达到逾80%水平，适合公司。”但他又强调，实际要视乎市场环境。
“房托本身应该是比较稳健的投资，在营运的角度，我们要有稳定性，要有风险管理，把融资成本控制好，做好风险管理。”
据了解，顺丰房托目前拥有四项现代物流物业，包括香港青衣以及内地的湖南省长沙、广东佛山及安徽芜湖。截至2024年6月30日，顺丰房托投资组合的整体出租水平维持在98%的高位，而超过80%租用面积均租予顺丰集团。
租金方面，翟廸强指，今年要谈的租金已经谈好了，所以2024年的表现应该是可以的。至于2025年，有部分外部租户的租赁合同将会到期，特别是香港。
他亦坦言，香港的租金会有一点压力，惟占比不是太多，所以希望持平。而内地项目，明年到期的租金亦不多。
不过，由于房托跟集团的租赁合同都是2026年初到期，所以最大的挑战就是明年底与集团商讨续租。
“以目前市场情况来看，我觉得租金下调的机会很大，期望一年后市场可以稳定下来，目标也是尽量做到持平。”
除了租金，融资成本就是最大支出，“过去一年多，我们在这方面的风险管理做得不错，并将融资成本控制在一个较低水平。”翟廸强期望，未来亦会尽量控制融资成本于低水平，密切跟银行沟通，找合适当的时机再做些对冲，“万一租金收入下跌，也可以保持成本持续降低。”
谈及同业竞争，翟廸强认为，一定有的：“从我们在31年前成立，几十年来一直面对不同的竞争，但最重要的是坚持提供最好的服务。”
以下为观点新媒体对顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强先生的采访实录（部分）：
观点新媒体：您对物流行业现状及2025年发展形势的预判是怎样的？
翟廸强：如今市场越来越全球化，也越来越需要中国，但大环境同时也充满挑战。
首先是美元利息周期的变化，之前在长期低利息环境下，很多企业对融资成本没有做好风险管理。当利息周期开始变化，美联储加息时企业会面临较大的压力。如今利息已经到顶了，问题是向下调整有多快。
虽然利息高峰期已过，但我认为下降的速度不会太快，也不应该太快。市场通货膨胀的风险依旧存在，地缘政治和战争对全球供应链的影响是很大的，如果通胀再重来，控制起来难度更大，风险也会随之加大。
但内地目前面对的情况截然不同，国家用不同办法刺激经济，让消费者重拾消费信心。国家很清楚问题所在，针对性地去处理重点问题，比如地方债和房地产，这两个点非常重要。
我们在内部会议上一直谈到经营情况的困难，也提到不要觉得市场很快会转好。说到底顺丰是提供服务的，每天都在接触不同客户，但不变的是要做好服务，所以规划上可能会保守一点。
上星期集团公布第三季度经营数据，业务增量有增长，处理包裹量有百分之十几的增长，营收也有所增长，整体来讲集团经营是健康的。
观点新媒体：目前各地物流园区形势怎么样？
翟廸强：因为地方供应量不同，所以要具体地分析每一个省每一个市每一个区。
北方地区北京本身供应量是有限的，目前北京物流园区租金还是全国最高的， 虽然新的供应量不多，但实际上并不影响北京本身的供应，而是影响周边廊坊和天津等地的供应。
整体上北京有一点压力，但旁边廊坊、天津等地压力会更大，有些地区的出租率甚至只有百分之五十几。
不同地区有不同的需求，但大部分地区的需求主要跟制造业有关，比如新能源汽车、光伏行业以及科技技术相关，这些是市场最大的需求来源。
上海本身工业非常发达，华南以轻工业为主，华中、华北可能重工业比较多，这里面都是对物流仓需求很大的企业。
华南地区一方面是几十年工业基础沉淀至今，另一方面是今年跨境电商对物流仓的需求。从空置率来讲，华南地区的表现是最好的。
观点新媒体：顺丰房托长沙地区项目的出租率是否比较低？
翟廸强：也不算低，因为我们整体4个项目最大租户是集团，所以从出租率来讲是稳定的。只是不同区域，主要看当地政府有没有推动商业活动开展。
从上海三季度数据看出租面积改善了，空置率慢慢下降了，还有地方政府在土地供应方面有所控制，我觉得市场的发展是好的。
2023年底的时候我说过2024年应该不会比过去三年好太多，现在我觉得2025年仍旧充满挑战，但是比2024年有更好的机会。如果暂时不去考虑国际政治情况的话，我觉得明年有机会比今年更好。
观点新媒体：您认为在物流地产整体发展过程中，政府可以从哪些方面入手？
翟廸强：从整体发展的方向，物流地产现在见到的情况就是供应太多。当市场有很多资金的时候，可能就会出现一窝蜂的投资。但是如果从整体国家经济的角度来讲，政府应该从整个国家、整个省份、整个城市去规划，控制投资，这是个大方向。
我们做生意既要抓住机会，也要判断中长期的发展，但更最重要的是国家制定的战略方向。
如果国家的战略方向能让我们做投资的很清楚明了，知道国家重战略重点与未来规划，就会根据大方向去投资。
观点新媒体：倾向从集团收购资产，还是对外收购？
翟廸强：顺丰房托上市差不多三年，当时我们跟投资者讲的方向非常明确，顺丰房托就是个融资平台。
顺丰过去10多年投放了不少资金在重资产，所以希望通过这个平台将资金回笼给集团做其它投资。
我们是比较幸运的，上市的时候市场很好。房托对于集团来讲是一个策略性的安排，集团希望房托作为一个融资平台的功能可以继续保持下去。
从收购目标角度来讲，虽然也会考虑第三方项目，但相同情况下还是会优先考虑集团项目，大大减少了与其他投资人出价竞争的风险。
目前大湾区的出租率方面是最好的，租金也是平稳的，整体数据也是最好的，所以我们短期要看的项目也主要在大湾区。
集团有两三个已经落成投产了，差不多一年逐渐成熟。大湾区整个市场是比较健康的，当然我们也会到其它地方考察比较。
观点新媒体：现在物流地产的租金回报怎样？整个市场被利息、地缘政治、经济等问题所影响，您认为什么时候可以再重启投资？
翟廸强：香港维持在3-4%左右，内地5-6%左右。房托非常简单，当融资成本低于租金回报率时就能做。
现在不同地区的空置率都比较高，当然华南比较好，但整体经济上涨速度，以及美元利息问题和外部一些不明朗的情况，都导致市场不稳定性增大，所以短期内不会做什么新投资。
房托是一项比较长期稳健的投资，从营运角度以及风险管理考虑，我们认为目前的市场还是不适合。
观点新媒体：今年整体经济不太理想，顺丰房托在香港和内地租户是否会出现一些变化？
翟廸强：2024年的表现应该是可以的，内地跟香港几个项目第四季度的租赁合同都已经谈好了。
2025年有一些外部住户的租赁合同到期，特别是香港也有几个客户到期，到时可能租金会有一点压力，但占比不是太多。
所以2025年要有好的增长可能比较困难，希望订单可以做到与上一年持平。
观点新媒体：租户一般一次签多长时间？
翟廸强：一般是三年或三年起步，内地项目明年到期租赁合同不多，但挑战最大的是一年之后，因为我们跟集团的租赁合同是2026年初到期。
现在看市场的话，租金下调机会很大，一年后市场应该是稳定的，但是租金要有比较好的上涨空间的话，我觉得可能性不太大。
过去一年多我们在贷款方面的风险管理做得不错，希望利用未来这一年时间做好准备，万一租金收入下跌，融资成本方面也能尽量做一些对冲。
经营企业不应该被动，要主动。租金方面，早一点跟客户沟通，看看他们的需求，做好我们的服务，把客户在合理的租金水平内留存下来。
成本控制方面，在不影响服务的情况下减少成本，另外要密切与银行沟通，在市场发展有合适空间的时候做一些对冲，控制融资成本。
观点新媒体：顺丰房托是否在目前四个现代物流物业项目里做定制化？另外仓库冷链的占比多大？
翟廸强：今年超过60%的面积是租给集团的，里面大概1/3是快递业务，快递部分是定制的，其它都是标准的。
佛山那边定制给速运，所以装了很多机器。但是芜湖跟长沙项目里面都是一些标准仓。我们是提供一个场地给租户经营，大方向也是尽量做一些标准仓。
如果做快递的话，整体仓库设计方面可能会比较方便改造。如果是冷链方面有需求的话，会在地皮保温方面先做一些投放，方便客户进行冷库改造。
冷库占比方面，内地项目基本上没有特别投放资金开发冷库，主要还是看租户需求。我们在长沙有一个仓一半是做冷库的，但这个是因为租户需要。
观点新媒体：除了顺丰外，顺丰房托的租户其它哪些业态占比多？
翟廸强：香港是第三方物流公司，除此之外就是跟我们日常生活有关的，包括餐饮类。有两家日资公司，一家是做航运，还有一家做贸易。另外有一家是意大利食品供应商，他们自己投钱建了一个冷库。
内地情况很不同，除了快递有一定需求，另外就是供应链。因为技术业非常重要，也就产生很多对物流和物流仓的需求。
观点新媒体：您认为顺丰房托未来的发展会是怎样的？
翟廸强：未来发展的话，我们今年会比较小心，很难明确会不会做收购。明年的话主要还是得看市场，按实际去做，而不是明年一定会做。
我觉得房托的发展应该一步一步向前，不会是也不应该是一个高增长业务，要以平稳为主。因为从集团角度，成立房托是一个融资平台的功能，集团也从来没有给压力让我们找资金买多少项目。
我们看得比较长远，不会做比较短期投机的项目。
