观点网 乐于多点开花拿地的保利，这次选择将资金投入杨浦活络。
近年来，保利在上海投拓脚步积极，2023年重仓上海策略下接连获得五幅地块，今年也是如此。
据观点新媒体统计，截至2024年11月30日，保利通过土拍市场单独/合作竞拍获得地块达到六宗，其中二分之一落子杨浦区域。另于2024年半年报中，其上半年上海房地产开发项目里，也有四宗位于杨浦区域，占比最大。
聚焦至11月底冷热分明的七批次土拍场上，随落槌声起，保利溢价收入的三块宅地中，两块位于杨浦；紧接着12月首日，同样位于杨浦区的保利外滩序BUND45认购结束，认购率拉升至727%，一举打破2024年上海楼盘认购率最高纪录。
据悉，于12月中旬，保利外滩序BUND88也将开启认购，均价预计达到1万元/平方米。
刷新认购率的杨浦项目
杨浦外滩序便是平凉街道45街坊地块，当初为了拿下该地块，保利早在2023年11月就开始了提前踩盘考察的动作。
这块位于丹阳路上的风貌宅地于早年还是外企的私宅区域，临近杨浦滨江步道和地标建筑东方渔人码头以及18号线地铁口，不远处就是桐安里、信杨浦滨江合作项目，以及保利自身与华丽家族合作拿下的平凉社区项目。
2023年12月5日，保利置业与华丽家族以4.2亿元竞得杨浦区平凉社区01D4-04地块，即平凉街道71街坊东，容积率1.35，高层联动价11.7万元/平方米，风貌住宅14.8万元/平方米，巧合的是，这宗地块又临近保利的另一宗住宅项目珑誉周边。
仅从地理位置来看，在平凉街道45街坊地块之前，保利已在周边完成基本楼盘布局，且项目均位于杨浦滨江中心区域，但平凉街道45街坊地块之所以提前半年进行踩盘考察，或许是由于地块容积率相较保利落子其他项目而言，更具优势。资料显示，平凉街道45街坊地块总容积率仅1.2，风貌别墅范围的容积率则低至0.9。
最终，于2024年4月中旬，杨浦区规划和自然资源局在杨浦区人民政府官网上发布了平凉街道45街坊历史风貌保护项目实施主体结果公示，宣布遴选活动实施主体为上海保利建锦城市发展有限公司、上海卫百辛建设发展有限公司。保利建锦为保利旗下公司，占比90%；上海卫百辛建设发展有限公司为杨浦国资委旗下子公司，占比10%。
时隔三月，正处规划阶段的平凉街道45街坊地块周边上新，位于地块大桥街道88地块也进入土拍市场，为了拿下这宗地块，保利和众多地产商挺过60轮的举牌，最终在溢价率达到21.2%之时揽获地块。该地块出让面积1.38万平方米，容积率1.8，起拍价18.17亿元，起始楼面价7.3万元/平方米。
提前多次踩盘、溢价争地，保利为何执意在平凉区域内接连落子？
观点新媒体了解到，杨浦区内住宅项目基本分为四个阶梯，定海街道区域内的联动价约在9.9万元/平方米；大桥街道区域内的联动价约在10.8万元/平方米；江浦街道上升至11.5万元/平方米；平凉街道区域内的联动价则达到12-18万元/平方米。
从价格分布来看，保利在2024年频频下注杨浦或许是盯上了平凉街道区域内的地理价值，另一方面，杨浦滨江一带的进驻企业也在逐渐增加，包括哔哩哔哩新世代方产业园、美团上海科技中心、以及临近中交集团上海总部的字节跳动滨江中心，都被划在平凉街道45街坊地块、大桥街道88地块周边。
保利加码上海
平凉街道45街坊地块、大桥街道88地块的地理位置为其背后的保利外滩序项目认购带来一定保障，727%的认购率像是市场发出的积极信号。
然而，回归理性审视保利外滩序，其项目的短暂破圈能否为保利当下实际经营带来积极转折。
回到一季度，保利公布项目签约金额629.84亿元，同比减少44.81%。第二季度保利开始加紧推盘进度，其中包括其位于上海的部分楼盘。在中报数据中，保利的签约金额合计达到1733.36亿元，但仍较2023年同期减少26.81%。
“积极调整销售策略，加大推货力度。”彼时，已有业内预计，保利将继续推行降价保量的销售策略，但三季度的数据仍待优化。
积极推盘的策略，保利拿到不错的成绩。据观点指数最新发布的2024年1-11月房地产企业销售表现·观点月度指数，保利以2427亿元排在第二位，仅次于中海2515亿元。
一边卖楼一边买地。据悉，于2024年1到10月间，保利新增土地货值达到910.1亿元，10月单月，保利签约面积222.59万平方米，同比增加23.98%；签约金额423.37亿元，也同比增加27.85%。
另于11月底举行的上海七批次土拍中，保利再次联合上海建工又拿下杨浦滨江一宗宅地，总价达到28.72亿元，溢价率约17.1%，容积率1.8，土地出让面积1.94万平方米，从地理位置来看，这宗地块与保利外滩序相隔一条内环高架路，临近哔哩哔哩及美团正在建设的项目，周边包括中建壹品·浦江之星项目等，楼盘均价在11万元/平方米区间内。
持续落子杨浦区域外，保利在土拍场上还溢价近27%竞得位于浦东新区的唐镇宅地，地块热度不减杨浦，吸引包括中海、华润、绿城等5家房企参拍，经过73轮报价，保利出价32.93亿元拿下，楼板价4.4万元/平方米。虽不比平凉街道区域价格，但依旧刷新了浦东唐镇楼板价记录。
“按可售建面计算楼板价约5.23万元/平米，折合可售溢价率约50.4%，预计未来售价约8万元/平米。”按照当前唐镇7.2万元/平方米的平均价来看，保利所摘地块价值或还有上升可能性。
