年报观察｜市场寒冬里 ESR与资本的博弈

观点网 3月25日，ESR发布2024年度业绩公告：期内录得净亏损7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。

公告中表示，由于ESR 继续在波动及不明朗的环境下经营，以实现其策略性业务重点，其不动产权益已受到过去数年累积的持续不利因素所带来的负面影响。

此外，开发项目动工率及核心交易活动不温不火、资金退出延迟及基金奖励费下跌、资产公允价值负向变动（包括非核心资产及近期资产出售产生的非现金亏损）以及资本循环速度低于历史平均水平，均对ESR集团于2024财政年度的盈利能力造成影响。

宏观经济下行、市场表现疲软，ESR通过资本循环维持流动性，依托新经济资产稳住运营基本盘，同时以私有化为契机重构战略弹性。

财务困境

2024年，ESR录得净亏损7.623亿美元，而去年同期录得净利润2.681亿美元。据披露，利润减少主要由于资产公允价值负向变动（包括产生自非核心及近期资产出售的非现金重估）；以及由于ESR持续在波动及不确定的环境下经营，2024财政年度的奖励费及以交易费下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713亿美元大幅减少至2024财政年度的6.39亿美元，降幅为26.7%。据了解，主要由于管理费较低所致，该科目由2023财政年度的7.367亿美元减少32.4%至2024财政年度的4.978亿美元。

管理费减少主要由于奖励费减少所致，而2023财政年度录得奖励费1.823亿美元。据ESR年报披露，奖励费是ESR所管理基金拨充资本或变现后按基金的过往表现确认，奖励费收入随着所管理基金的生命周期及房地产的发展阶段而有所改变。而ESR交易活动的步伐于2024财政年度显着放慢，因此交易费同比减少。

此外，租金方面同样承压。主要由于出售资产导致租金收入减少，租金收入由2023财政年度的7，200万美元减少7.1%至2024财政年度的6，690万美元。

出租率方面，与去年同期相比亦有下降，2023年新经济资产的物业组合出租率维持在91%以上（98%，不包括中国内地），而2024年新经济资产的物业组合出租率仅维持于87%（95%，不包括中国内地），加权平均租约到期日按收入及面积计分别约为4.4年及3.8年。

ESR对此也表示，中国内地租约续期及替换势头持续，而由于在持续疲弱租赁环境下保持出租率为优先考量，故续租租金继续下调。

积极自救

2024年ESR持续出售非核心资产、优化核心资产，并聚焦新经济地产业务，推动资本循环流动。据其年报披露，自2024年1月至今完成约11亿美元的资本循环后，27亿美元的资产负债表资产及非核心资产出售被指定于其后出售。

非核心资产剥离方面，ESR分阶段完成了对ARA私募基金业务、酒店信托的出售及欧洲基金管理平台的处置。

2024年10月1日，美国ARA私募基金业务（包括出售美国目标公司）完成出售；2024年12月20日，韩国、澳大利亚、新加坡等地的ARA私募基金权益完成出售，进一步精简非核心业务。

2024年7月9日完成出售ARA US Hospitality Trust（亚腾美国酒店信托），而对于Cromwell Property Group持有的权益，ESR已将其确认为非核心投资，并将该项投资已重新分类为持作出售资产，其在Cromwell Property Group的投资账面价值已按截至2024年12月31日止的市价进行重估。

核心资产优化方面，ESR向中航易商仓储REIT投入三项资产作为初始底层资产，这也通过公募REITs上市的方式将表内资产转移至管理基金，不仅可优化资本结构，还能扩大管理费收入来源。

ESR表示，于2024财政年度录得基金管理分部收益（管理费收入）4.98亿美元。尽管估值面临下调压力，来自资产管理、投资管理及物业管理的经常性核心资产管理费收入同比增长约6.6%。

与此同时，ESR减持国内物流资产。2023年11月以20.38亿元向泰康保险转让6处物流园 “打响第一枪”，2024年8月30日，ESR所管理的一个发展基金出售总值超过58亿元的中国物流资产组合，出售的组合包括九项物流资产，分别位于中国的一线及准一线城市，包括广州、杭州、上海及苏州。

2024年报中，ESR也表示，中国内地尚未稳定的物业按市值计值录得跌幅，与中国内地若干新竣工物业相关的公允价值负向变动共计约3.224亿美元，监于实现该等资产的出租率及租金水平稳定需时较长，其公允价值于2024年从上一年度的估值水平向下调整。

公允价值的调整直接反映了市场供需变化、租金收益预期、资产流动性等。产城园区评论认为，这里的公允价值负向变动则可能是因市场需求疲软导致租金收入预期下调、资产流动性折价扩大，从而在财务报表中需计提减值损失。

放眼未来，ESR仍将专注于物流、数据中心及基础设施等新经济资产。

2024年，ESR的管理费收入相关资产管理规模达714亿美元，为配合数码化及去碳化的有利结构性趋势，集团持续努力精简业务，进一步将新经济管理费收入相关资产管理规模的比例增加至占本集团管理费收入相关资产管理规模约60%。

融资方面，ESR于2024年下半年的集资额达31亿美元，2024财政年度总集资额达54亿美元。其中新经济集资表现强劲，达42亿美元，同比上升53%。

私有化进行时

3月7日，ESR披露了有关通过协议安排方式将公司私有化及建议撤销公司上市地位的最新进展。

公告指出，私有化方案已获英国及新加坡监管批准，股东支持率达57.01%，SK及MY.Alpha等机构表态支持，但目前包括取得纽西兰海外投资辨公室、澳大利亚联邦财政部长、证监会及上海市地方金融监督管理局的批准、同意及/或不反对（如适用）等先决条件尚未达成，要约人及公司将继续与政府部门联系，在可行情况下尽快寻求达成有关未达成的先决条件。

该公告也表示，私有化进程终于迈入实质性阶段。私有化后，ESR也将脱离公开市场的短期业绩考核与股价波动干扰，能够更专注于长期战略调整。

根据此前披露的私有化公告可知，私有化的主要目的是为了更好地实现ESR平台的长期价值。ESR需要成功转型为轻资产平台，重新聚焦于新经济领域，简化投资组合并分拆非核心资产以优化资产负债表。

这也意味着，ESR需要逐步减少对重资产投资的依赖，转而通过基金管理、公募REITs发行或扩募等模式获取稳定收益。因为，在私有环境下，ESR可更灵活地处置低效资产，不会因为短期盈利波动而引发二级市场的负面反应。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。