观点网 “8·28新政”之后，北京又成交一宗住宅用地。与上周顺义后沙峪温榆河地块的激烈角逐不同，9月8日出让的通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块最终以底价成交。
据北京市规划和自然资源委员会网站显示，该地块竞得人为北京海港房地产开发有限公司，成交价9.962亿元。
就在同一天，该公司还以1.54亿元竞得了相邻的通州区宋庄镇TZ01-0101-0002商业用地。计算下来，两宗地的总成交金额达11.5亿元。
企查查信息显示，竞得人北京海港房地产开发有限公司注册成立于1994年12月，是中国绿发旗下公司。而在此次拿地之前，这家公司已在区域内打造了“格拉斯小镇”项目。
该项目于2006年10月15日取得首张预售证，最近一次预售许可证的发证时间是在2022年12月29日。随着此次双双拿地，中国绿发时隔20年再度于通州宋庄板块扩充土储，也释放出持续深耕的明确信号。
格拉斯小镇续作
据挂牌文件显示，成交价格更高的0001地块用地规模约5.5万平方米，地上建筑规模5.77万平方米，相邻的0002商业地块用地面积1.76万平方米，规划地上建筑规模1.85万平方米。
从地块基础指标来看，并无特殊之处，而这宗地之所以被关注，在于它与一路之隔的格拉斯小镇之间的关联。
在挂牌文件中，均出现“通州区宋庄镇TZ01-0101-0001等地块（格拉斯收储）项目”的相关表述。
据公开信息，格拉斯小镇的开发周期跨越了近二十年，彼时还未并入绿发的鲁能集团以法南传奇香水小镇格拉斯为蓝本，打造了低密纯墅区鲁能格拉斯。
2002年起，鲁能旗下北京海港房地产开发有限公司取得通州宋庄温榆河畔地块的规划手续，2004年前后正式拿地，整体规模约3000余亩。2006年10月，鲁能举办"造镇计划"启动典礼，格拉斯小镇亮相。
据悉，项目共规划八期，其中一期“玫瑰城堡”在2007年开盘，二期“茉莉庄园”于2009年开盘，三期“让的花园”在2015年开盘，四期“香博城堡”在2016年开盘，五期独栋“凡尔赛宫”在2018年开盘。
前五期项目均为独栋别墅，合计约477栋，已于2008年至2019年期间分批交付。
随后，受“限墅令”影响，六期“明德兰庭”改为276套合院，340套叠拼，七期用地规划为市政园林。八期为旅游地产项目“海棠庄园”，由于在早期入市，未受限墅令影响。
此次新获取的住宅用地可理解为项目第九期，也可作为第七期的补位。
值得注意的是，两宗地块建筑限高均为18米，结合1.05的容积率，在住宅产品打造上也意味着将延续格拉斯小镇的整体风格，以低密洋房或叠拼别墅等改善型产品为主。
从2022年12月29日最近一次取得的两张预售证来看，住宅部分签约均价介于4.7万-5.5万元/平方米，而新成交地块有望在户型、配套等的系列优化下，进一步扩大议价空间。
中国绿发在宋庄板块二十余年的深耕积淀，加上对区域客群与产品定位的精准把握，在某种程度上也“劝退”了部分企业的参拍意愿，这或许是该地块最终得以底价成交的重要原因之一。
不过，在今年上半年，通州宋庄丁各庄6002地块、宋庄0703街区地块也均为底价成交。
其中，6002地块由北投置业+北京建工+新航城组成的联合体以15.62亿元摘得，0703地块则由首开以17.69亿元拿下。
8月22日，基于6002地块打造的北投和璟住宅项目首开入市，项目共规划30栋住宅楼，866套房，首推526套，截至目前已签约293套，去化过半，成交均价4.03万元/平方米。
鉴于容积率、限高等规划指标的差异，再加上入市时间错开，北投和璟与新成交的0001号地块形成差异化竞争态势，并不构成直接竞争。
首开拿下的0703街区地块容积率2.3，产品定位熙悦系，从报规信息来看，也以70至140平的刚需改善户型为核心，在客群上与新成交地块有着明显区分。
旧板块新项目
回到企业本身，中国绿发投资集团有限公司最新发布的公司债券半年度报告（2026年）显示，该公司期内实现营收85.32亿元，同比减少16.68%。其中，房地产开发仍为主要的收入来源，期内实现收入35.94亿元，占总收入的42.23%。
此外，新能源、文旅物业分别取得收入25.52亿元、18.69亿元，占总收入比重为29.98%、21.96%。
不过，受市场环境等多重因素影响，房地产板块的收入较上年同期减少33.43%，也成为公司整体收入下滑的主要原因。反观新能源业务收入同比增长10.24%，文旅物业收入同比下降幅度约为3.06%。
与此同时，房地产业务的毛利率在同比提高3.14个百分点的基础上，仍为三项主营业务中最低的，为29.8%；新能源业务毛利率同比下降17.52%之后，仍高达39.3%，文旅业务毛利率35.63%，同比提高3.83%。
今年上半年，中国绿发实现利润总额-6.72亿元，对此该公司解释为多方面原因。其中包括“上半年房地产项目交付较少，所属上海、雄安等高毛利项目集中在下半年交付，毛利将集中于下半年兑现。”
经过前些年的调整，中国绿发自2024年下半年起，在土地公开市场上更显活跃。
例如，在2024年12月20日，海南三亚成功出让年内首宗安居房用地。地块为三亚市中心城区三亚湾新城片区控规HP02-01-06/07-01地块，面积1.67万平方米，容积率2.6，可建设面积4.34万平方米。
在经过81轮竞价后，达到最高限价18842万元，启动摇号机制。最终由中国绿发旗下的三亚中绿园房地产有限公司中签，溢价率24.04%。
去年1月、8月，中国绿发又以5.23亿元拿下了海南文昌国际航天城板块的8宗住宅用地、以29.61亿元中标三亚湾新城城市更新项目（一期）HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地块的实施主体。
若具体来看，近期落子大多延续了过往对核心区域板块的深耕策略，其中不乏类似通州宋庄地块这样基于既有项目的续作；与此同时，城市更新也已跃升为其房地产开发板块的关键发力点。
仅在今年上半年，北京前门城市更新项目一期顺利开工，上海乔A城市更新项目亦加快推进。
不过，"8·28"新政构成了此次土地出让的直接背景。对中国绿发而言，新地块紧邻其深耕二十年的大盘，客群基础与产品逻辑均已得到市场验证，确定性较高。
但确定性并不等于去化流速。格拉斯小镇自身仍有尾盘在售，新项目入市后难免会对自身的存量客源造成分流。如何在同一片沃土上实现新老项目的协同而非内耗，是绿发必须给出的差异化答案。
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