编者按：2026年上半年，恒隆内地项目整体表现持续录得广泛改善。恒隆地产董事长陈文博在《致股东函》中指出，商场板块两极分化之下，“消费者正逐渐转移至少数质素更高的商场，并加快淘汰未能符合市场期望的项目”。
这对恒隆而言，并非威胁，而是护城河加深的契机。
陈文博指出，虽然消费信心仍在修复途中，但恒隆“香港物业组合零售销售额重拾正增长”，内地办公楼虽租金受压，核心地段国际甲级组合仍“构筑犹如护城河般稳固的防御屏障”。
此外，杭州恒隆广场4月开业，陈文博形容“若说这是我们迄今最成功的新商场开业，也毫不夸张”。
展望未来，“恒隆V.3”轻资产项目预期2028年开始获得收益，回报周期较传统重资产模式大幅缩短。随着行政总裁卢韦柏将于9月30日荣休，蔡德粦获选任带领恒隆谱写新篇章。
陈文博感谢卢韦柏近八年半的贡献，并表示尽管不舍，凭藉其留下的深厚基础，对恒隆未来比以往任何时候都更加充满期待。
以下为恒隆集团、恒隆地产2026年中期报告《董事长致股东函》全文，转载时略有删减。
2026年上半年，我们内地项目整体表现持续录得广泛改善。然而，市场亦不乏挑战，对不同行业及地区构成压力。
商场客流量、销售额、租出率和租赁收入普遍有所改善，惟个别项目除外；办公楼的租出率仍然高企，尽管其租金水平显著受压。住宅市场仍未走出低谷，实属可惜；然而，我们将继续全力以赴，把握市场出现的合适机遇。
先回顾我们的核心零售业务，2026年首两季的表现可谓截然不同。第一季销售额录得双位数增长，客流量和租赁收入更同创新高；第二季的零售销售额明显放缓，奢侈品尤为明显。若我是在4月撰写本函，我很可能会预测上半年表现将打破纪录。
可惜，虽然4月份表现尚算不俗，但5月份市场明显减慢，经常被引用的官方零售增长率亦反映同样趋势，该指标自2022年12月以来首次录得负增长。然而，我注意到该指标主要受汽车销售（即新能源汽车）和住宅销售下滑拖累，而两者都不能直接反映商场零售消费表现。
尤其重要的是，汽车销售额大幅下滑主要源于中国政府自今年1月起开始削减并逐步取消新能源汽车补贴，并预计于今年12月31日前全面终止。虽然我们的销售额并没有录得负增长，但5月亦有所回落。幸而，6月份销售额回复至较健康水平，我们亦预期全年将保持增长。
内地的商场板块整体依然过于饱和。部分定位优越的商场持续表现良好，但同时被市场抛离的也愈来愈多。在每个我们营运的城市中，商场结业的案例屡见不鲜，而所谓的“僵尸”商场也比比皆是。这些商场虽然仍在营运，但场内实际营业店铺寥寥可数。当中许多甚至已完全关闭较高楼层，并关掉部分照明、冷气和扶手电梯。
这种两极化现象反映消费者正逐渐转移至少数质素更高的商场，并加快淘汰未能符合市场期望的项目。
上述现象的因由众多，其中主要包括：
1）消费者现时的消闲方式和地点较以往有更多选择：除购物外，休闲、运动和娱乐的迅速发展，分薄了商场的吸引力。（同时，这趋势亦令部分品牌受惠，即是那些为相关活动提供服装、配饰和装备的品牌。）
2）基于上述原因，加上大量现有商场空间，以及来自其他零售商和消费渠道的竞争，令消费者对零售环境的期望大幅提高。过往被视为优质设计、整洁环境和消费者体验，已不能满足市场需求。商场营运商必须持续投入进行资产优化，否则会有被更新颖、更具吸引力的零售空间取代的风险。
3）消费情绪依然低迷，中国消费者信心指数徘徊于90点左右，低于100点中性水平，更远逊于疫情前约125点水平。尽管如此，国家统计局数据至少仍高于2022年11月的85.5点的谷底。
与此同时，我们乐见旗下香港物业组合零售销售额终于重拾正增长，按年增长3%。虽然目前未见能即时催化零售业迅速强劲复苏的因素，但零售销售额能结束长达近七年的疲态，令我感到欣慰。
诚然，要重返2018年的高峰水平仍需多年，但凭藉团队的积极努力，以及我们具韧性的物业组合，我相信未来几年将可实现稳定增长。我们持续提升旗下物业的租户组合及空间质素，预期在未来几个月得见成效，尤其是位于铜锣湾和山顶的项目。
我们的内地办公楼物业组合亦面对类似情况，但形势略显不同。在几乎所有营运的城市中，办公楼供应量（以及随之而来的竞争）都极高，把租金推至新低。
值得庆幸的是，我们一直坚持只在核心地段兴建最高品质的国际甲级办公楼（并与旗下高端商场形成协同布局），构筑犹如护城河般稳固的防御屏障——换言之，我们始终处于食物链的顶端；即使有减租压力，我们依然能吸引优质租户并维持稳定租出率。
相反，在硬件或软件上较弱，或处于非核心地段的竞争对手，则有可能同时面对租出率及租赁收入低迷的困境。因此，尽管办公楼的租赁收入不算亮丽，我们的特定市场定位依然稳健。
香港的办公楼是我们物业组合中另一亮点。金融服务扩展、家族办公室进驻不断，加上相关配套服务带动，均有助市场复苏。这轮复苏去年始现于中环，现正逐步带动其他办公地区。我们的办公楼租赁收入录得1%增长，与市场趋势相符。
自上一封《致股东函》以来，恒隆最重要的里程碑莫过于杭州恒隆广场于4月28日开业，迎来首批顾客。若说这是我们迄今最成功的新商场开业，也毫不夸张。即使没有奢侈品牌，开业租户阵容强劲，客流量和车流量持续高企，社交媒体热度不断升温，当然还有可观的销售和租赁数据，均是商场取得成功的明确信号。
截至6月30日，商场租出率已达89%，并预计到年底会提升至接近100%。此外，随着更多区域陆续开放，包括商场外紧邻的两座历史建筑，以及商场北面连接铁路系统的新隧道，启用后将会在未来六至九个月持续为整个项目注入动力。
大多数购物商场在开业当日或开业首月都能吸引人流，但真正的考验在于这些指标的长远表现。我为项目至今取得的成果感到鼓舞，也有信心能在半年以至一年后，同样乐观地向各位汇报进展。
虽然杭州恒隆广场的办公空间并未全面推出市场，但若以整体最终可出租楼面面积计算，目前租出率为13%，我们期望年底前提升至约50%。
放眼任何市场，这样的租赁进度均属稳健，在当前环境更尤为突出。当然，有一点必须补充，就是商场和办公楼双双取得佳绩也反映了杭州的活力，再次突显选对城市投资的重要性。
监于恒隆的品牌声誉及与奢侈品牌的长期合作关系，杭州恒隆广场开业时高端品牌相对较少确实引人关注。然而，我欣然告诉大家，有数家奢侈品牌将于今年稍后在该项目开业，我们亦正与其他顶尖品牌紧密磋商，以争取更多品牌进驻。
杭州恒隆广场打响头炮，无疑增强我们日后议商的筹码，再加上余下办公楼将于今年稍后启用，以及杭州文华东方酒店在2027年初开业，这一切已奠定我们成为杭州地标项目的地位。然而，除了奢侈品牌外，空间设计与运用对我们的长远成功更为重要。店铺设计布局固然关键，但更直接影响消费者感受的是我们所提供的公共空间。
杭州恒隆广场天台的“绿堤公园”为快闪零售商、餐饮商户和顾客提供了一个景观优美、引人入胜、非常适合露天用餐的户外地方，令人置身于独特的购物环境，尽享绿意盎然的奢华。“绿堤公园”把购物商场、办公楼、文华东方酒店三者连成一体，成为充满活力与互动性的共享空间，不论是来购物、浏览、工作还是旅游人士，都能在这里汇聚交流。
杭州恒隆广场是我们现有发展项目组合中最后一个全新开发项目，我亦欣然向各位报告，“恒隆V.3”扩建项目也正在稳步推进。上海恒隆广场扩建项目将于今年稍后开业，届时将新增4,300平方米可租赁空间，并引入27个全新品牌。
不久将来，我们会推出更宽敞的新VIC贵宾室，以及全新规划的天台空间。综合来看，这些新增及升级项目将进一步提升我们的旗舰商场，为该项目开业25周年增添意义。
至于轻资产项目，相关合营合约已经签妥，预期可于2027至2028年间接管全部三个项目，包括杭州恒隆广场扩建项目、无锡恒隆广场扩建项目，以及南京西路1038号商业营运项目。若一切按计划推展，我们预期可于2028年开始获得收益——回报周期比我们的传统重资产项目大幅缩短。
我们在7月31日发布中期业绩时，同步宣布已物色下任行政总裁；其后在8月7日公布，现任行政总裁卢韦柏先生(Weber)将于9月30日荣休，并于离任前与继任人有三星期交接。我欣然宣布，恒隆集团及恒隆地产董事会已选任蔡德粦先生带领恒隆谱写新篇章。
这标志着Weber近八年半的任期将会结束，对于他在任内所取得的斐然成绩，我向他深表谢意。若换作能力稍逊的行政总裁，可能会为仅仅撑过这些年来接二连三的挑战而心满意足。就我们而言，异常情况的“新常态”始于2019年，然后紧接三年多新冠疫情所带来的冲击。
疫情过后，我们在2021至2022年间迎来疫后的V形（就我们而言如此，但更广义地说则属于K形）反弹，以及2022至2023年间，内地市场又面对所谓的“后疫情效应”。
2024年，在Weber协助下，恒隆顺利完成董事长交接，尽管当时内地和香港市场被非理性地描述为“不宜投资”，我们的股价也一定程度上因此被推低至2000年以来的低位。去年，美国再度掀起全球贸易战；如今2026年，大家又目睹了另一场对全球影响深远的地区战争爆发。
上述种种事件都对我们的营运、股价、融资途径产生连锁影响。然而，Weber与团队始终沉着应对，表现出色。事实上，我们不单成功克服了这些挑战，我敢说我们甚至在逆境中壮大。从机构层面，我们的团队活力和冲劲更胜从前，整个团队业绩之辉煌、投入之程度前所未见。我深信，恒隆已为未来做好最充分准备，而这一切都要归功于Weber的领导。
因此，虽然我对Weber决定引退感到不舍，但凭藉他所留下的深厚基础和宝贵成果，我对恒隆的未来反而比以往任何时候都更加充满期待。谨代表公司，衷心说声“谢谢你，Weber”，祝愿你未来无论投身于任何领域，皆以你在恒隆所缔造的佳绩为标竿！
董事长
陈文博
香港，2026年7月31日
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