观点网 天津河西新八大里宅地出让正式收官。
9月18日上午，津西太（挂）2026-08号地块正式出让。
这是河西区今年出让的首宗宅地，也是“828新政”出台后天津市区成交的第一宗住宅用地，同时还是新八大里近11年来首次有纯住宅地块入市。
该宗地块吸引中海、金茂、泰达、山川集团四家房企进行争夺。然而竞价阶段，最终胜出的，是一家土拍市场的“新面孔“。
山川集团旗下天津卓宸盛川以9.25亿元摘得这宗宅地，溢价率5%，折合楼面价约19421元/平方米。
该公司为山川集团体系内2026年新设主体，成立仅半年，已接连拿下天津市场两宗宅地。
“最后一里”
山川集团此番“弯道超车“，属实出乎市场意料。地块竞价之前，外界讨论更多的其实是另外三家参与者。
中海、泰达与该地块所在“新八大里”的渊源，最早可以追溯至2014年。
彼时河西区把解放南路与黑牛城道两侧八宗地整体打包推向市场，统一命名为"新八大里"，打算在紧邻老八大里的位置上再造一个商业与住宅中心。
而后于2014年，二里至七里6宗地块均以底价成交，合计卖出255.46亿元，楼面价在1.25万至1.45万元/平方米之间。
其中，中冶集团49.49亿元摘得”七里“地块，北大资源39.73亿元摘"三里"；天房集团45.75亿元摘得"六里"。
中海则以50.4亿摘"四里"后，又以39.3亿元连夺"五里"；泰达控股则体系下渤海国资则30.79亿摘得“二里”地块，后续交由泰达建设旗下格调代建。
后来上述宗地陆续形成德贤公馆、阅城、六合国际、复兴九里、寰宇天下、格调绮园等一批项目。
不过，因八里地块没有完成政府收储，也意味着，新八大里的收储宅地中，只有一里始终没有动静。
一里地块长期闲置，也与它的前身有关。
据悉，这里最早是无线电元件五厂的厂区，后来成为三星电机（天津）的所在地。产线迁出后，约6.1公顷土地被围墙圈住，一搁就是多年，直到2025年才被临时改造成体育休闲公园和停车场，重新向市民打开。
转折出现在今年，5月29日，天津公示一里地块的控规修改方案，原有的城市型公寓功能被取消，土地性质改为居住用地，理由是"推进新八大里地区开发建设，补齐片区开发短板"。
这个调整背后，是新八大里商办供给过剩的旧账，当年规划的大量写字楼和公寓集中入市，去化艰难，住宅反而成了片区的稀缺品。
把一里从公寓调成住宅之后，7月20日，天津市政府正式批复调规；8月19日，地块挂牌。
挂牌条件显示，该地块容积率2.0，规划建面约4.76万平方米，含1100平方米商业，起始楼面价18435元/平方米。
“最后一里”吸引来昔日板块里的老面孔，也吸引了手握体北金茂府这一天津高端标杆的金茂，但最终山川集团以9.25亿元摘得这宗宅地，溢价率5%，成交楼面价19421元/平方米。
新政之后
拿地企业超乎意料之外，这宗地块最微妙的地方，在于它卡在了政策切换的节点上。
8月19日地块挂牌时，828新政还没落地；9月18日成交时，新政已经出台三周。
也即是说，这宗地由此成了828新政后天津市区成交的首宗宅地，但出让文件里并没有附加强制的现房销售要求。
从新政文件来看，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，但也并非强制选择，若申请预售，单体楼栋必须完成主体结构封顶，预售资金实行全额监管。
无论何种选择，新政改变的不只是销售时点，更是开发商的资金时间表。
过去，楼盘盖到几层就能申领预售证、提前回款。现如今回款节点大幅后移，前期投入的自有资金比例抬升，资金还被限制在单个项目内使用，不能跨项目腾挪。若完全走现房路线，房企要全额垫资两到三年，直至竣工验收备案后才能卖房收钱。
对山川集团而言，这道时间账并不好算。
从山川集团在天津市场的开发模式来看，其打法更倾向于“轻资产”模式，即在主城核心区低密地块，再交由外部品牌代建方进行操盘。
回顾其在天津市场的布局，就在一个月前，山川集团公布滨海新区天碱地块项目规划，该宗地由天津卓宸盛川在6月30日以4.26亿元竞得，溢价0.14%。据悉项目规划打造8栋楼16-18层的小高层，并由新城代建。
更早之前，山川集团与金地管理的合作更为密集。
2024年11月，山川集团体系以1.72%溢价率拿下津东卫（挂）2024?31号地块。该宗地即河东减速机厂地块，成交价约6.4亿元，而后项目由金地代建操盘，案名为金地清风尚，规划建设为5至11层洋房。
2023年7月，山川集团体系以3.82亿元底价拿下津南双港新家园03-09项目，作为当时近几年市区及环城唯一容积率约1.1的超低密地块，后续交由金地代建操盘为金地·山川印。
回到当下，新政之后，无论是否寻求外部团队代建，均要全额垫资两到三年，直到竣工验收备案后才能卖房收钱。
不过，这宗地块的算账逻辑仍有支撑，从新八大里上一轮开发的楼盘来看，中海复兴九里、格调绮园、北大资源阅城，均为2016-2018年交房的次新房，板块内二手房挂牌价在2.8万至3.5万元/平方米。
市场普遍预测一里地块项目未来售价大概率落在3万至3.5万元/平方米区间，甚至推测新盘售价能达到4万元/平方米，上述售价与11.92万元/平方米的楼面价之间仍有空间。
但价格上的余地，弥补不了资金时间上的缺口。至于项目后续是否沿用此前的代建模式，以及寻求哪一方代建团队，则需交由时间回答。
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