观点网 新城控股一边把吾悦广场装进REITs，一边启动新一轮组织变革。
10月26日，新城控股内部发文，宣布对地产开发事业部进行组织架构调整，撤销四大区域公司，调整为总部、项目两级管控模式，同时设立资产管理专属业务单元，统筹推进内外部资产盘活，挖掘资产价值。
同一时期，广发新城吾悦商业REIT正式发售，拟募集约15.53亿元，基金公众投资者发售部分于10月22日提前结束募集。再往前一周，机构间REITs的第二次扩募申报在10月16日获上交所受理，规模20.96亿元。
新城近期的动作，方向是一致的：用组织扁平化匹配收缩后的开发规模，用REITs打通商业资产的退出通道。
拆掉区域公司
从这一架构调整来看，新城对地产开发板块实行的是“减法”。取消地产开发板块的中间管理层级，将总部与项目直接连接，通过缩短决策链路、减少沟通层级，让集团管理资源和专业服务更高效地到达项目一线。
调整后，总部进一步发挥战略统筹、专业支持和风险管控作用，项目更加聚焦建设、交付与日常经营。
据悉，除了住宅开发业务，新城控股建管板块同步进行组织升级，由建管总部直管各分公司的业务拓展和运营，自主经营、自负盈亏，强化总部专业赋能与风险管控。
值得关注的是，在2025年年末，新城控股就曾对地产开发业务进行整合，将原有八个区域公司整合为华东、东南、华北、华南四大区域公司。
观点新媒体了解到，新城控股已连续多年未在公开市场补充土地，在管项目自然收敛，此次组织瘦身更是业务收缩到一定程度后的适配。
与此同时，增量则体现在新城要重点布局的资管业务上。此次新设立资产管理专属业务单元，将进一步强化与大资管战略匹配的组织能力。
新城控股董事长王晓松在5月股东大会上给出的定义是：从被动持有和管理资产，转向主动管理、优化和盘活。他称，新城未来可能会向资管方向进行转变，核心是从过去被动持有和管理资产，转向主动管理、优化和盘活资产，未来亦不排除进行“腾笼换鸟”式的资产置换。
这个表述的关键词是“盘活”，盘活意味着资产的进入和退出——买入、培育、证券化、再循环。资管单元要承接的，或是这条链条上此前分散在不同条线里的决策职能。
REITs的双通道
在资管模式中，退出是重要的一步。
公募REITs的落地，是新城10月最实质性的进展。据悉，广发新城吾悦商业REIT于10月22日启动募集，底层资产为底层资产为常州天宁和南通启东两座吾悦广场，合计建筑面积约29万平方米，近三年平均出租率长期稳定在97%以上。
根据公告，该基金总规模15.53亿元，公众投资者认购金额约41.98亿元，认购倍数约30倍（29.98倍）。
这笔15.53亿元的募资，完成的是一个闭环的验证：把两座已经跑熟的购物中心从自持资产中剥离，转化为可循环的资本。
商业地产需要跑通“投融建管退”这一完整闭环。就新城而言，“投”和“融”在开发时代已经高度成熟，“建”是吾悦广场规模化扩张期积累的能力，“管”有98%以上的出租率作为佐证。
目前，新城已经持有较大规模的商业资产。截至上半年末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1675.31万平方米，出租率达98.35%。
不过，资管模式要跑通，需要的不是偶尔一次成功的退出，而是持续、可复制的退出节奏。新城目前正在不断验证着“退”一端的可行性。
把架构调整和REITs放在新城的经营数据中则会更清晰。2026年上半年，新城商业运营总收入71.12亿元，商管毛利占比约80%，成为稳定且持续提升的利润与现金流支柱。
前三季度，新城录得商业运营总收入108.71亿元，同比增长3.42%，出租率维持在98.16%的高位。开发端的收缩速度比商业端的增长速度快得多，前三季度的合同销售为88.25亿元，同比下降41.36%，9月单月降幅超过五成。
商业运营3.42%的增速，无法在总量上对冲开发销售四成以上的下滑，意味着企业整体营收和利润的修复，在相当一段时间内仍要承受开发业务遗留的拖累。
据了解，新城控股的融资组合包括经营性物业贷款、境内债券、美元债、公募商业不动产REITs、机构间REITs和Pre-REITs。管理层曾明确表示，“不会无限制地把全部商场装入REITs平台”，但多层次REITs可以提高商业资产抵押率、释放增量资金，并降低对单一融资渠道的依赖。
新城控股管理层于9月在香港召开投资人沟通会，管理层在会上透露项目进度，公募REITs “有理由相信”可能在2026年底前发行，发行后计划于2027年进行扩募；机构间REITs于2025年完成首发，2026年6月完成第一次扩募，公司正在准备第二次扩募，计划加入两个资产，预计2027年第一季度完成；Pre-REITs则用于培育尚未成熟的商业资产，期限通常为“5+2年”。
在规模上，公募REITs拟发行规模超过20亿元，机构间REITs规模已超过30亿元，两个平台合计超过50亿元；若2027年各完成一次扩募，预计还可加入40亿至50亿元资产；连同Pre-REIT等产品，若顺利到2027年底多层次REIT规模可能达到150亿-200亿元。
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