观点网 从2007年接手湖滨国际名品街起步，到如今连片成势的商业综合体，湖滨银泰in77的扩张史几乎与杭州商业的进化同步。
11月17日，湖滨银泰in77全新打造的A3区将正式开业，为项目增加约3.9万平方米商业空间，令项目总商业体量跃升至26.9万平方米。
面对杭州万象城、杭州大厦等强劲对手，in77试图以空间延展与业态升级，在“百亿俱乐部”的竞逐中抢占更多市场心智。但这又将是一场持久战。
2025年市场统计数据显示，杭州万象城以135亿元销售额居首，杭州大厦约120亿元位列第二，湖滨银泰in77以110亿元稳居第三。
三者虽同处百亿梯队，但in77仍落后一步，体量扩容也将只是起点，远非终点。
而放眼杭州商业市场，头部商场正通过不同路径集体“长大”。
除此之外，接下来杭州高端商业供给也将进入密集兑现期。杭州恒隆广场已在今年4月开启试营业，SKP、IFC、K11等项目将在未来两三年内接踵入市。当增量供给集中释放、存量头部持续扩容，这幅拼图还能拼出多少增量？
拼图式扩容
杭州湖滨银泰in77的商业起点在2007年12月。银泰集团与杭州市上城区政府达成协议，以5.26亿元收购了湖滨国际名品街50%股权，正式将旗下项目在杭州西湖畔落地。
彼时的杭州湖滨国际名品街总商业面积约1.8万平方米，由超30家国际著名品牌专卖店围聚而成。曾有数据显示，2005年10月开街以来，湖滨国际名品街租金逐年递增，从最初的每平方米每天1美元至1.2美元涨至约2美元左右。
而当时的银泰正有意向“高端”转型，仅在2007年末，就相继签约了嘉兴梅湾商业区、杭州上城西湖土地、金华福泰广场等项目，均为高端商业地产综合开发。
由湖滨名品街改造而来的正是如今的湖滨银泰in77的A1区；2013年4月，借延安路改造，二期（C区）亮相；2014年10月，龙翔桥地铁上盖 B区启幕，项目正式启用“in77”品牌名，定位年轻化、潮流化、国际化。
2015年7月，银泰联合上城区城投以12.19亿元拿下原西湖电影院、中华饭店两块地，前者打造 D区，后者打造 E区，分别于2017年、2018年开业投用。至此，A、B、C、D、E五区全部开业，构建出约23万平方米的连片综合体。目前，项目入驻超过600个品牌。
需要注意的是，即将于11月17日启幕的是项目A3区，这也意味着，A2区仍然缺位。
今年10月20日，杭州湖滨88商场在其官微发布了一则公告，其中提到：“经双方友好协商，自2026年10月16日起，湖滨88商场将战略出让至杭州华溥实业有限公司商业管理分公司继续运营。”
据悉，杭州湖滨88的原运营主体为浙江汇和控股集团旗下杭州汇和诚仁商业管理有限公司，业主方为华溥实业。此次接手项目运营的杭州华溥实业有限公司商业管理分公司，正是由其业主方成立于今年5月。
在业主收回物业自营的猜测中，也有消息称湖滨银泰in77将参与该项目的商业运营。这显然也是双方的最佳选择。
从位置来看，湖滨88恰好位于即将开业的A3区与2007年启幕的A1区之间，项目以“二次元”为核心标签，构建起核心竞争力，场内七成以上为泛二次元品牌，集聚了大量谷子店、IP主题门店。
对湖滨银泰in77而言，湖滨88与现有项目在客群结构与内容业态定位上存在互补耦合空间，而在物理动线上，亦具备进一步整合联通的现实余地。
更值得一提的是，据银泰方面2024年消息，“in77正在打造六期即F区，以‘科技元宇宙’定位，着力构筑年轻多元生活方式和城市品质社交空间。这将进一步提升湖滨商圈能级与影响力，打造引领国际时尚潮流文化和商业创新的新地标，助力杭州国际消费中心城市建设。”
然而即将在月内开业的A3区正是由此前的F区调整而来。A3区项目商业体量约3.9万平方米，汇聚26家首店与旗舰店，业态以潮流服饰、潮玩、特色餐饮为主，定位潮流首发阵地。
若能将湖滨88的人气与A3区形成有效联动，对湖滨银泰in77而言显然称得上是锦上添花。
据悉，银泰商业接管后，湖滨88有望作为in77的A2区进行改造升级，与现有A区及即将开业的A3区实现联动经营。只是，这一事项尚未获得官方正式确认。
不过，伴随湖滨银泰in77的逐步扩容，杭州商业市场也呈现出更激烈的竞争局面。据市场统计数据，杭州万象城、杭州大厦、湖滨银泰in77在2025年按销售额统计为杭州三大头部商场，销售额分别约为135亿元、120亿元、110亿元。
目前，湖滨银泰in77 面积虽已追平杭州万象城，但销售额仍有差距，其原因或许能够体现在客群结构上。仅就客单价更高的重奢品类而言，in77的占比弱于前两者，其依托西湖文旅资源，客流充沛但游客占比高、消费随机性强。
相比之下，杭州万象城、杭州大厦均已形成完整顶奢矩阵，握有更稳定的高净值客群及目的地性消费属性。湖滨银泰in77的商业面积可以靠持续增加的拼图补齐，客群与坪效的赶超则需要更长时间。
头部商场在“长大”
激烈竞争下，杭州的头部商场正通过不同路径集体“长大”。
2026年9月，就曾有消息称华润万象生活以轻资产方式取得杭州平安金融中心悦坊的商业运营权，接管已于9月1日正式落地。在将悦坊“收编”之后，与之相邻的杭州万象城得以实现版图的外延。
据悉，悦坊于2019年4月开业，共有4层，商业面积约2万平方米，位于杭州万象城与来福士之间的核心节点。悦坊原为杭州平安金融中心的配套商业，以餐饮业态为主，引进蓝蛙、The boots泥靴 City、文兴酒家、秋粤台、国藩家宴、SOUQ·黎巴嫩烤肉、定心拉面、陈八两面家等，还包括M Stand、Manner Coffee两家咖啡品牌，主要服务商务宴请以及周边办公人群的日常用餐需求。
尽管目前商户情况还未做明显调改，但在华润万象生活接管之后，有望依托品牌库及成熟的操盘体系实现业态上的补足，将这块长期各自为政的缝隙资产盘活运转。
当然，此举也被业内视为深圳经验的异地复制。早在2023年，平安不动产与华润万象生活签署战略合作，将深圳平安金融中心商场（PAFC MALL）及佛山平安中心委托华润方面操盘。历时近两年的调改后，面积超4万平方米的项目实现新签品牌近130家，首店率达60%，出租率98.9%。
回到悦坊本身，其原本以小体量“嵌于”杭州万象城与来福士之间，在华润万象生活若接手之后，商业边界进一步消融，华润商业在板块内的整体势能有望放大。
与此同时杭州万象城此前已启动为期915天、覆盖一期与二期的第三阶段改造，工程涉及土建、景观、外立面等多维度。面对漫长施工不可避免带来的“阵痛期”，新“收编”的悦坊恰好能有效承接外溢需求、成为华润的缓冲底牌。
在更早的去年7月，恒隆地产则与杭州百大集团签署了一份为期20年的租赁合同，成功为尚未开业的杭州恒隆广场扩容40%商业空间，临街面积增加超200%。
不难看出，让商业项目变得更大，已然成为运营商们的共识。更大的物理空间意味着更丰富的业态组合与场景可能，能够以更完整的商业生态，覆盖更广泛、多元的客群，从而实现对市场心智的深度占领。
但在杭州，除杭州万象城、恒隆广场之外，本土项目杭州大厦的“长大”要更早。
1998年，杭州大厦兼并了项目西侧的新天龙商厦，并将其作为杭州大厦B座，经营面积的增加是显著的，从4.5万平方米扩至6.5万平方米；此后，C座、D座相继开业，形成以A、B、C、D四栋及E座中央商场构建的建筑群，营业面积由6.5万平方米进一步扩展至18万平方米，总建筑面积约28万平方米。
空间焕新与品牌能级提升紧随其后，夯实其顶级奢场的护城河。从LV到Chanel，再到Hermès、Dior、Gucci、Prada六大重奢齐聚于此。充足的首层沿街铺面，正是这些国际头部奢侈品牌彰显格调的绝佳窗口。
最新据熟悉杭州大厦的人士分享，杭州大厦也有扩容计划，且即将迎来落地。涉及的物业位于杭州大厦A座旁。
从单个项目来看，体量的增大是对一站式满足多元消费需求的必要选择，但若将湖滨银泰in77、杭州万象城、杭州恒隆广场、杭州大厦的集体扩容放在同一张版图上，既是进攻也是防御。
数据来源：网络公开资料，商业客整理事实上，高端商业供给正在杭州这片土地上密集兑现。经过数年筹备，杭州恒隆广场在今年4月28日试营业。
除此之外，杭州 IFC计划自2027年上半年起分阶段开业；SKP计划2027年年中完成竣工验收；K11预计在2027年四季度开业；绿汀路万象城亦计划2027年年内开业；杭州嘉里城预计2026年下半年开业。
这些筹开项目均有着可观的体量，且无一不携带着顶级运营商的品牌资源与操盘野心。在这场即将到来的贴身肉搏中，谁能以更完整的商业叙事讲出差异化主张，谁便更易赢得消费者的选择。
在强敌到来之前，存量头部商场的集体扩容，也更像是在新一轮洗牌中抢先为自身的护城河添砖加瓦。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
