文 | 财经无忌陶魏斌
钱袋子的重要性对于房地产行业来说是不言而喻的。
而事实上，在扩大规模和交出好看的财务报表之间如何做到权衡，是一件让很多房地产公司老板伤透脑筋的事情。不过刚刚跻身「新一线」的新城控股应该没有这样的烦恼。
最新的财务数据显示，这家来自江苏的开发商在今年上半年实现了953.11亿元的合同销售额，同比增长94.17%，同时操盘项目资金回笼率高达86.8%——这保证了新城控股在未来继续保持行稳致远的发展势头。
在当下的宏观环境之下，新城究竟是靠什么致胜术能在平均负债率达80%的行业背景下，做到了如此财技？
1、项目去化加快，商业地产布局提速
开源与节流是保证钱袋子鼓起来的直接途径，而这其中开源显然是关键。今年上半年新城的销售非常亮眼，累计销售面积约921.28万平方米，比上年同期增长129.96%。
而8月份的销售简报显示，前8月，新城控股累计合同销售金额约1373.43亿元，比上年同期增长114.94%；累计销售面积约1104.57万平方米，比上年同期增长139.97%。
其中8月份，新城控股实现合同销售金额约236.80亿元，销售面积约183.29万平方米。
另一方面，在规模和质量上，地产行业的销售回款率已成为衡量房企经营能力的重要指标。今年上半年新城操盘项目资金回笼率86.8%的数据，在行业内已经名列前茅了——「高周转」的代表碧桂园，今年上半年现销售回款率为81.46%，恒大今年上半年回款2475亿，回款率82.4%。从目前公开的一些数据显示，在规模房企中，只有中海和万科的回款率略高于新城，分别达到89%和90%左右。
年初新城控股董事长王振华下达了1800亿元的销售目标，截至8月份新城控股已经完成了年度目标的76.30%——去年新城的销售总数是1265亿元，这已经是新城历史上的最高数据了。
上千亿的项目结算规模给公司业绩带去了强势增长。上半年，新城的净利润为25.38亿元，同比增幅达122.81%；预收账款785亿元，同比增长86%，是当期营业收入的4.98倍。
除了住宅项目，新城控股的商业地产也在贡献。截至6月底，新城控股今年新开业新城吾悦广场3个，已开业新城吾悦广场共计26个，已开业面积共计252.08万方，同比增长70.82%，实现租金及管理费收入8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达98.32%。有消息指，新城控股在建及拟建的新城吾悦广场达到54个，他们即将完成国内重要经济圈的战略布局。
就在8月28日，新城控股以底价11.48亿元竞得襄阳市高新区5宗关联地块，楼面价2457元/平米。根据出让要求，竞得人须在商业地块内建设不低于10万平米的集中式购物中心，须自持产权并整体经营。因此，当地媒体纷纷以新城首入襄阳，布局第81座「吾悦广场」来报道此事，这可能是新城控股那颗不羁的心，又一次小小的释放吧。
2、稳获高性价二、三线土地资源
在拿地方面，新城控股保持稳健的态势。其中，上半年新增土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米；7月份新增土地16宗，分别在江苏、湖北、河南、广西、四川、安徽、重庆等7省市，面积累计86.45万平方米。
目前，新城控股土地储备比例在二、三线城市分别达到40%。从大的区域划分来看，长三角地区占比约53%，环渤海占比约14%，珠三角占比约5%，中西部占比约28%。从城市能级划分来看，一线城市占比约2%，二线城市占比约45%，三四线城市占比约53%。其中三四线布局，集中在长三角经济发达地区，以及其它地区的都市圈范围内的强三四线城市。
行业的主流观点认为，目前二、三线城市的改善性住房需求会不断增强，因此，新城控股还将继续择机获取高性价比土地资源，不断提升市场占有率。
值得关注的是，新城控股一方面加速全国布局，在各城市快速拿地，一方面为保障利润空间，严控拿地成本。据新城控股半年报显示，公司上半年新增地块82幅，总建筑面积达2073.93万平方米，平均新增土地均价为3248元/平方米，占当期12305元/平方米销售均价的26％，这无疑为后续操盘项目留下了足够的利润空间，保证了集团高于行业平均水平的利润率。
从布局城市看，新城控股目前的发展重点仍集中在二线城市以及具备发展潜力的三四线城市。继去年完成了以「上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张」的「1+3」战略布局后，今年新城控股加速了珠三角、中原城市群、「一带一路」沿线城市和环渤海城市的扩张，不断提升市场占有率。
3、现金充裕、融资渠道多、能力强
事实上，一边是强势资金回笼，一边是不断拿地，新城控股还能腾出手来稳定自身的杠杆。
数据显示，2018年上半年公司新城控股的扣除预售款后的资产负债率则为56.4%，同比下降1.2个百分点，较2017年全年下降1.7个百分点。同时公司在手现金248.4亿元，一年内到期债务171.7元，对应现金短债比达1.4倍，偿债能力无虞。与此同时，新城控股通过多元化的融资方式，不仅很好地控制了融资成本，还收获了资本市场的欢迎。
据悉，新城控股通过境内、境外双平台，一直保持着多元的融资渠道。2017年，新城控股完成了三期中期票据发行、一期非公开定向债务融资工具（PPN）发行、一期5年期美元债券发行、一期资产支持票据（ABN）发行，合计募集资金约100亿元人民币。同时，今年上半年，新城控股已发行总额度13亿美元的美元债，47.27亿非公开发行公司债券又获得所交所的核准。
截至上半年末，新城控股金融机构借款平均融资成本仅为5.75%，在民营房地产开发企业中处于低位，且是是民营房企中最低的几家企业之一。越来越多的投资者相信，新城控股展现了逆周期扩张的卓越能力和对行业不悲观的预期。
克而瑞信息集团（CRIC）发布的《2018年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示，新城控股上半年房地产合同销售金额在全国地产企业中排名第8位，较上年同期提升8位。也许，跻身「新一线」，新城控股还有更多的谋划吧。
