镁刻·年报深读| 华润置地:“动荡”的一年

镁刻·年报深读| 华润置地:“动荡”的一年
2020年03月26日 21:43 每日经济新闻

四平八稳、滴水不漏,央企地产商的风格,历来如此。

但华润置地不同。它在房地产行业称得上是富有创造力和想象力的一家——业务触角广泛,多元发展良好,是真正的“城市综合运营商”而非纯粹的“住宅开发商”。

正因此,华润置地向来受到价值投资者的偏爱。这是把双刃剑。因为“太好”,所以表现一旦逊于预期,资本市场的表现就十分强烈。

3月26日午后,华润置地发布2019年度业绩,但下午开市后股价一路下挫,收于30.35元/股,跌幅为5.01%。

华润置地的标签大抵可以归结为,“高毛利、低负债”,但2019年这份年报,华润置地录得了近年来最不尽如人意的盈利表现,净利润额比分析师预计要差,毛利润率也有明显下跌。

2019年,华润置地录得股东应占溢利人民币286.7亿元,同比增长18.3%;扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币216.5亿元,同比增长12.2%;全年综合毛利润率为37.9%,比2018年同期的43.4%有所下降。

华润置地管理层说,毛利率下降是行业趋势,的确如此,它有说这句话的底气。倘若放在全行业维度比较,华润置地这一毛利率依然具有足够竞争力,且管理层也表示,之后有信心保持在30%~35%的水平。

值得留心的消息还有,华润置地制定的经营目标显示,规模增长的步伐也逐渐慢了下来。

2019年,华润置地实现签约额人民币2425亿元,同比增长15.1%,而2020年的销售目标是2620亿元,增长8%。

华润置地能更进取否?在投资者会上,董事会主席王祥明表示,将保持销售规模行业前十,保持规模和利润双增长。

从吴向东、唐勇到王祥明,掌舵者换了三任,华润置地永远不变的经营目标就是“守住前十”,这或许是华润置地最从容、最自如的位置,资本市场无法寄望于它飞得更高了。

撇开这些因素,华润置地这份年报看起来,处处都是好消息。

主业依然稳健。2019年,华润置地开发业务营业收入为1272.0亿元,同比增长21.0%;已销售尚未结算的签约销售金额为2239.3亿元,其中,已锁定于2020年内结算的开发物业营业收入为1286.9亿元。

商业收入稳定。2019年,投资物业(包括酒店经营)租金收入为120.3亿元,同比增长26.3%。

其中,购物中心业务营业额人民币91.5亿元,同比增长33.4%,出租率为94.9%;写字楼业务营业收入同比增长12.3%至13.9亿元,受年内新投入运营写字楼出租率较低等因素影响,整体出租率为72.9%。

即使在大环境较为冷淡的背景下,华润置地商业运营的收入依然坚挺,这是它最深的护城河。

华润置地总裁李欣还透露,尽管疫情的到来让租金收入受到影响,但他相信最差时间已经过去,购物中心零售额于3月起将渐复苏,预期6月将可按年持平,到第四季实现增长,因此有信心全年租金收入可按年持平,甚至有小幅度上升。

对于包租公华润置地来说,这是当下最欣慰的信息。

华润置地的业绩表现无需市场过多担心,然外界的关注从来不止于业绩,人事变动也是焦点。这几年,华润置地管理层每一次出现在投资者和媒体面前,无一次不被问及履职感想以及高管去向。

管理团队对企业风格影响深远,即使是个人标签不甚明显的央企亦如是。

2019年,华润置地经历了最激烈的人事震荡,年初、年末董事会主席两次易主,市场对它未来战略方向多少存在担忧。

管理层在回答“人事变动是否会影响战略目标”这一问题时坚定地表示,华润置地依然坚持既定的战略方向和定力,坚持城市综合投资开发运营商的定位,坚持销售物业+投资物业+X战略,且在此基础上,会加大对主营业务的推动和发展。

除此以外再无透露更多。如此的战略目标和定位,是继承了华润置地多年来累积的财富,新任管理团队能否更进一步,如今看来未到定论之时。

王祥明履新仅三月有余,虽是中建系“老兵”,过去职业经历和行业存在交叉,但华润置地毕竟业务综合多元,尚需时日去深入各个板块。

从这次王祥明正式亮相的只言片语中,可以对华润置地的未来展开大胆畅想。

王祥明很重视“创新”,他提到,开发商纷纷尝试主业之外的创新业务,进入了康养、长租、物流、汽车、机器人等跨行业领域,华润置地将围绕城市综合投资开发运营定位,聚焦协同主业。

在业务创新之外,王祥明还说,华润置地也会高度关注疫情之后金融环境的变化,顺应国家金融政策,推进华润置地的金融创新。

理想是丰满的,但现实是,当前房地产行业“业务创新”有先例但无成功先例,“金融创新”行业过往又鲜少涉猎,华润置地能够像它在商业运营领域所取得的成功一样,再讲一个资本市场喜欢的故事吗?

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