备受资本市场青睐短融利率创新低 新晋千亿房企滨江集团驶入发展快车道

备受资本市场青睐短融利率创新低 新晋千亿房企滨江集团驶入发展快车道
2020年02月28日 07:29 中国经营报

文/郭致齐

突如其来的新冠肺炎疫情,让本就收紧的房地产行业融资增加寒意。

在这一背景下,2月26日,杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”,002244.SZ)公告称,公司发行的第二期短期融资券,发行利率仅为3.24%,发行期限为366天。这是2017年以来,“AA+”评级的民营企业中发行的短融、超短融(非防疫)的票面最低利率。

梳理发现,2020年滨江集团已累计3次发债,发行利率均不超过4.0%,融资成本低于多家“AAA”评级房企同期发行的类似票据。

浙商证券研报指出,在“全国化”潮流下,2018年起,滨江集团调整战略定位,另辟蹊径实现逆势高成长。预计公司销售将超预期,三因素叠加助推起弯道超车。其中,“天时”为杭州土地双限出让,粗犷式扩张房企淡出市场;“地利”为经营战略聚焦浙江,小管控半径构建成本壁垒;“人和”为品质口碑加上情怀,滨江的产品销售快溢价高。

对此,滨江集团方面表示,目前公司资产质量好,透明度高,杠杆适当。公司近四年虽然贷款增加8倍,但是总资产有息负债低于30%,净资产有息负债1:2以内,在行业中杠杆稳健。

短融利率创三年来AA+新低

联合资信评估有限公司(以下简称“联合资信评估”)将滨江集团长期信用等级确定为“AA+”,基于对公司主体长期信用状况的综合分析,联合资信认为公司主体信用风险很低。

在这一严峻的融资环境下,滨江集团2月24日发行的2020年第二期短期融资券,发行金额9亿元,发行利率仅为3.24%,发行期限为366天。

其中,一年期债券成本较低的有滨江集团的“19滨江房产CP002”4.00%。

值得一提的是,这是滨江集团近期的第3次发债。1月9日,滨江集团2020年度第一期总规模达9亿元的短期融资券成功发行,发行利率4.0%,发行期限为1年。

2月20日,滨江集团成功发行2020年度第一期中票票据,发行金额12亿元,发行利率4.0%,期限为3年。与比2019年11月发行的9亿中票票据相比,发行利率又降低了135BP。

值得一提的是,2020年以来,滨江集团发行的债券往往能够获得超额申购。例如,2月20日,滨江发行的2020年第一期中期票据,拟计划发行总额只有12亿元,却有超过56亿元的资金参与申购。

随着企业的发展壮大,近年来滨江集团的贷款规模不断增大。据滨江集团年报,其贷款规模2016~2019年分别为65亿元、89亿元、253亿元和322亿元,4年来增长了8倍。

与此同时,滨江集团贷款利率从2016年的超过6%,逐年下降至2019年5.6%。而在成功发行了数笔票面利率不超过4%的票据后,其综合平均融资成本有望进一步下降。这在房地产行业中也并不常见,反映了滨江集团强大的经营能力、良好的资产质量、以及优质的企业信誉。

联合资信评估认为,滨江集团资产规模不断增长,货币资金较充裕。综合看,公司资产质量较好; 公司负债结构与资产结构较为匹配,刚性债务以长期债务为主,债务结构较为合理; 公司预收款项规模较大,对未来结转收入提供有力支撑;公司短期偿债指标较好,整体偿债能力逐步提高。 

立足大本营上演“弯道超车”

资料显示,滨江集团前身系成立于1996年8月的杭州滨江房产集团有限公司,注册资本5200万元。2006年12月,公司更名为现名,并于2008年5月在深圳证券交易所正式挂牌上市。后经多次增资扩股、股权转让、资本公积定向转增股本、送股及定向增发等,截至目前,公司注册资本为31.11亿元。

据滨江集团2019年半年报,2019年上半年公司销售情况良好,实现销售516.7亿元,同比增长27.42%。 

在销售方面,滨江集团始终把产品品质放在第一位,有大量的“滨粉”,基本都是一抢而空;而在交付方面,江南之星、平湖万家花城、千岛湖东方海岸、上海 公园壹号、义乌公园壹号等项目陆续交付再次为公司的品牌赢得口碑。

克而瑞发布的“2019年中国房地产企业销售榜TOP200中”,滨江集团的销售额也已排名全国第31位。梳理发现,销售额前30家房企,贷款最多的是滨江的400倍,最小也要达到滨江的两倍。

据了解,滨江集团自1996年成立以来,一直深耕杭州地区,为杭州地区知名房地产企业。其围绕重点城市进行布局,90%的项目在浙江省内,其中七成集中在杭州市,剩余10%的项目主要分布在上海、深圳等一线城市。据克尔瑞统计数据,滨江2019年上半年杭州市场销售领先。

优质的土地储备,也为滨江集团未来的可持续发展提供良好保障。截至2019年6月,公司在杭州、金华、台州、温州新增土地储备项目15个,累计新增土地面积68.95万方,计容建筑面积170.67万方,平均楼面价1.58万元/平方米。

滨江集团的项目周转较快,从拿地到开盘大多只需要半年时间。其中,杭州滨江御虹府项目甚至只用了5个月,就实现了资金回笼。

值得一提的是,1月27日,滨江集团决定,捐赠2000万元人民币,用于浙江新型冠状病毒肺炎疫情的抗击与防控工作,包括当前急需物资的采购,以及一线医护人员的帮助与鼓励等。

2018年以来,滨江集团调整战略定位,重点深耕浙江,通过不断提升产品标准化程度,在区域市场不断发挥相对竞争优势,实现销售拿地以及业绩的逆周期快速增长。

联合资信评级报告也认为,滨江集团项目主要分布在杭州市,并逐步拓展至上海及深圳,三地经济发展水平较高,公司面临的外部发展环境较好;公司在高端精装修、环境营造方面优势突出,在区域内竞争力强、品牌知名度高;公司盈利能力较强,预收款项规模较大,为未来结转收入提供有力支撑。 

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