禹洲地产正式更名禹洲集团背后 穿越行业周期的长线运营逻辑

禹洲地产正式更名禹洲集团背后 穿越行业周期的长线运营逻辑
2020年07月01日 14:23 中国经营报

张飞白

629日,禹洲地产股份有限公司(01628.HK)发布公告正式更名为禹洲集团控股有限公司,中文股份简称将由“禹洲地产”更改为“禹洲集团”,以反映更改公司名称。公司于香港联交所的股份代号维持不变。

据悉,禹洲集团目前的业务已由主要专注于开发优质住宅物业转变为同时开发包括写字楼购物中心及酒店在内的零售及商用物业以及建造装修及装饰工程此外禹洲也从事物业相关业务例如住宅及商用物业管理

多元化战略的背后是禹洲集团主业稳健增长的底气和追求长线运营的逻辑。据了解,在各大房企普遍下调2020年业绩目标的今年,禹洲集团仍保持地产开发主业健康强劲增长,坚守三年千亿承诺。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类更名体现了非常积极的企业定位和战略导向。这几年房地产市场面临很多新的机遇和挑战,通过企业名称更改,从地产业务定位到集团业务定位,具有很强的信号意义。其有助于禹洲在传统业务基础上,开拓新业务,也利好其后续抓住各种新的投资机会。

主业稳健增长

不下调既定目标的底气来源于销售的强劲恢复。公开数据显示,虽然禹洲前2个月累计实现销售金额同比下滑21%,但前4月数据已经回正,5月单月实现合约销售金额107.51亿元,同比强势增长108.72%。

甚至在各家房企选择大幅降价,加速去化回笼资金的时刻,禹洲集团在市场复苏之际已先后涨价3个批次,涉及100余个项目。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,特殊时期之后禹洲集团能够实现快速反弹一方面在于其项目分布有优势,大部分位于强二线城市,也在北京、上海等一线城市有项目。“这次市场反弹明显是强二线带头,也有三线城市。一线城市销售不错,但政策始终没松动,反弹力度弱于强二线城市。”

此外,卢文曦表示,现在的涨价或许是一种销售策略。“买涨不买跌,市场都有这个心态,加上5月份70城销售数据都不错,适度微涨反而能提高大家购买欲。”他表示。

事实上,近年来,禹洲集团主业一直处于稳健增长的状态。亿翰智库在研究报告中指出,2019年禹洲合同销售额751.15亿元,增速34.1%,2020年禹洲的目标直指千亿,规模扩张仍然是禹洲发展的重要战略。在土地储备上,2019年禹洲增加高能级城市纳储比例,新增土储中一二线城市占比 95%,未来去化有保证且较高的售价也能强力助推公司规模增长。

另据了解,因看好粤港澳大湾区发展前景,禹洲集团已在深圳设立总部,形成上海-深圳双总部格局。大湾区未来成为禹洲业绩第二增长极。截至2019年底,禹洲已布局香港、惠州、佛山和中山9个项目,土储面积125万平方米,货值约180亿,占总土储面积的6.2%。据了解,禹洲预计在3~5年中,将大湾区土储占比提升至20%。

6月23日,穆迪确认禹洲地产股份有限公司“Ba3”企业家族评级(CFR)和债券“B1”高级无抵押评级。展望已从评级审查改为“稳定”。

禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士表示:“此次穆迪确认禹洲地产Ba3评级并上调展望至稳定,主要是基于禹洲管理层透过实际行动和切实承诺为穆迪呈现了我们降杠杆的行动决心和未来计划。考虑到2020年以来外围形势严峻,但禹洲仍有强劲的销售表现,充裕的现金流,优于同业的现金短债比,并展现出较强的偿债能力。长期来看,禹洲土储布局优越,2020年推货充裕,销售优秀的表现有望继续延续并予达成2020年销售目标。禹洲地产凭借稳健的发展获得资本市场的高度认可,未来禹洲地产将继续稳健睿行,在提升业务规模和盈利能力的同时,继续严格把握风险,持续塑造百年禹洲品牌企业形象,创造长期、稳定及最大化的价值回馈所有股东的信任。”

多元战略求变

近年来,多元化一直是房地产商的重要课题。根据CRIC的统计,TOP30的房企,70%都发布过多元化战略;TOP100的房企,更是97%布局了多元化业务。近几年房企的多元化,已经从最初传统的商业、酒店、物业管理领域,发展到特色小镇、长租公寓等领域,以及一些与传统业务关联度不高的物流、教育、医疗、养老、农业等“地产+”领域。房企在不断创新求变,以传统开发业务为核心,深耕上下游产业链附加价值。

据了解,禹洲集团在坚持住宅地产主业稳健发展的同时,在物业、商业、酒店、金融等传统多元业务以外,也依托自身资源等优势进行了多元创新业务尝试。

2018年初,禹洲成立了租赁事业部,初步试水多元化创新业务。首个项目落地选择大本营厦门,长租公寓产品MET青年公寓、联合办公产品先后面市并投入运营。2018年底,禹洲即引入央企华侨城(亚洲)缔结战略合作,双方在商业管理和文旅运营合作方面,存在极大想象空间。

产城融合也是禹洲多元化发展的方向之一。与华侨城(亚洲)牵手同年,禹洲成立产城事业部。2019年10月,禹洲集团首个产城项目落子合肥。

另据了解,依托集团二十五年的区域深耕和全国布局,目前禹洲商业项目覆盖深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地,产品形态涵盖购物中心、写字楼、社区商业等三种业态,已开业项目16个及筹备期项目11个,共27个项目,打造商业面积超200万平方米。此外,集团旗下共有6间酒店在运营或正在筹建,分别位于厦门、上海、合肥、泉州等城市优质核心区域。

林龙安曾表示,禹洲不过分追求规模,而是追求有盈利的增长,追求能够跟地方政府共赢的产业、地产开发项目的落地。5年内,禹洲主业(住宅开发)和副业(自持物业等多元化业务)应该八二开,这是一个比较务实的做法,也支撑集团整个战略的落地——以房地产住宅开发为主,搭配物业和商业贡献长期稳定的现金流收入,整体运营短周期业务和长周期业务搭配,相辅相成,稳健发展。

严跃进指出,多元业务运营有助于培育从增量到存量领域的管理能力和操盘能力。

长线思维运营

与地产开发短平快的风格相比,医养、产城、文旅等多元化业务均需前期投入与耐心运营,后期才能产生持续优质的经营性现金流。在自持运营优质物业方面,香港开发商无疑是个中翘楚。

“禹洲虽出身闽系,却十分欣赏香港地产开发商的发展模式,稳健低调,注重安全边际,一直以来有意识地以增加核心城市优质资产持有作为长远策略,甚至有时宁愿承受一些销售增速放缓的代价。”禹洲集团相关负责人表示。

林龙安坦言,2018年一个厦门办公大楼就值40亿,类似南京商业、杭州办公也都选择了未售。为何不卖?核心是因为这些物业价值很稀缺,卖掉之后可能原价再也买不到了。

长周期看,香港现有的地产商大多都经历了50年以上的岁月,无论楼市调整还是金融危机,都成功的穿越周期,而在香港上市房企基本面而言,普遍是高股价、低负债、高利润率。林龙安表示:今天香港地产商的样子,就是未来大陆地产商的模样。

截至目前,禹洲整体土储结构上,约85%属于纯住宅,15%属于投资物业,这其中5%左右属于可售投资物业,预计大约有10%的资产持有,综合下来禹洲的自持物业占比保持在15%。

“从长线角度来看,的确需要配置一部分自持物业。因为开发完项目就结束了,以后开发商竞争越来越激烈,不是所有地都能顺利拿下。自己持有至少能有一部分稳定收入。另外,资产也是重要工具,通常情况,资产增加是大概率事件,对财务报表等等都有益处。”卢文曦表示。

严跃进也表示,此类长线运营的思路,符合后续地产业务的特征,“实际上各类优质资产若运营得当,能够带来较多的现金流”。

根据亿翰智库研究报告,2019年禹洲在手现金355亿元,较2018年增长21.2%,有息负债中以中长期负债为主,短期有息负债152.72,现金短债比为 2.33,短期偿债压力小。得益于对负债的主动管理,2019年末禹洲净负债率为65.6%,较2018年下降1.4个百分点。

对于企业发展的业绩和预期,资本市场往往有着更直接的反馈。5月19日,禹洲地产获纳入恒生大中型股价值50指数及恒生大中型股价值偏向指数。

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