二手房的“凉秋”?深圳二手房成交量腰斩近五成

二手房的“凉秋”?深圳二手房成交量腰斩近五成
2020年10月17日 06:48 中国经营报

本报实习记者蒋翰林 记者 童海华 深圳报道

从去年“8·18”深圳先行示范区的利好消息,到今年“7·15”“史上最严”调控新政,政策对深圳楼市的影响,从去年和今年的国庆黄金周表现,可以明显感知。

贝壳研究院统计数据显示,相比去年黄金周,深圳今年国庆期间二手房成交量下降47%,腰斩近一半。

值得留意的是,相较于二手房市场明显遇冷的状态,今年国庆的新房市场却稳中有升。10月1日至7日,深圳新建住宅成交411套,较去年同期的358套上涨15%。

业内专家在接受记者采访时表示,一方面是“金九银十”以来新房入市猛增,分流了部分潜在二手房客,另一方面是“7·15”新政对二手房市场的限制,将买家推到新房市场,这些都造成了黄金周新房和二手房的表现迥异。

记者在国庆期间以购房者身份,走访了龙华区、龙岗区、宝安区多个楼盘,整个市场并没有出现购房者预期中的普遍降价促销,但有楼盘通过违规“赠送面积”为营销噱头,吸引购房者。有专家向记者分析,今年楼市黄金周效应有所衰减,建议房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下抓紧出货;而对购房者来说,接下来三个月或许是今年买房的最佳时机。

“打新”族的春天

“新房买到就是赚到,我国庆没别的安排,就看新盘。”9月份已经陪跑两个盘的陆先生告诉记者,想看看国庆能不能遇上打折优惠,说完马不停蹄走进了龙华某楼盘销售中心。

实际上,早在国庆前夕,已有不少新盘抢滩黄金周。据深圳房地产信息网公布,国庆前一周就有8个新盘获预售,9月30日至10月6日,又有4个项目入市,为“打新”一族提供货量。

陆先生所看的楼盘位于龙华区,均价在55000元每平方米,比周边市场价低2万元左右。记者走访发现,该楼盘附近为工业区,离地铁站1.6公里,配套欠佳。但由于政府限价,价格优势明显,10月2日开盘当日一早,销售中心外排起长队等待入场。10月7日,楼盘销售告诉记者,目前已经在清盘,仅剩几套低楼层户型。

从数据来看,国庆假期新房楼市整体稳中有升。据中原地产研究中心统计,深圳10月1日至7日新建住宅成交411套,较2019年同期的358套同比上涨15%。国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米,同比上升16.4%。

虽然黄金周成交量较去年同期表现亮眼,但环比表现却不尽如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套,环比下降41.7%。

事实上,这是由于深圳的“金九”新房市场表现尤为突出,成交4871套,创下近7年来9月份成交新高,出现不少“日光”盘。民轩揽翠台9月28日开盘,249套住宅当日售罄,认筹359批;金融街华发融御华府9月27日开盘,390套房源9小时售罄;东部新盘碧桂园观麓开盘当天,352套房500多人认筹。

一知名房产中介商告诉记者,新盘项目热销背后主要原因在于,“7·15”新政后,无房优先的选房规则使得市场中签率提升,不少刚需加入到了打新的队伍。以光明网红盘金融街华发融御华府为例,新政出台后,虽然认筹人数仍然不少,但相比一期394套房,认筹数高达8998批,中签率仅2.6%来说,金融街二期390套房,认筹数2814批,中签率已明显提升。

“‘7·15’新政的一个核心内容就是鼓励加大供应,而成交量与供应量息息相关,市场回升在情理之中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析,再加上对二手房增值税免征期从两年改到五年等对二手房的限制,也将不少二手买家推到新房市场。

9月30日,深圳市住房和建设局发布的数据显示,截至2020年9月,本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个,预计供应房源35881套。即10月~12月,深圳还有3.5万套左右的新增供应,加上目前新房库存的房源数量,总共有超过8.9万套房源可供购房者选择。

值得留意的是, 2020年计划供应的新房总面积约为523.55万平方米,相较于去年,上涨了19.5%,是深圳近五年来最高的新房供应。

对此,李宇嘉认为,虽然供给量出现井喷,但深圳楼市的供需失衡状态依然严重。他建议,房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下应抓紧出货;而对购房者来说,接下来或许是今年买房的最佳时机。

二手房的“凉秋”

相较于新房市场的热度高涨,二手房市场则将“7·15”新政以来“卖的不卖、买的不买”的观望态势,延续到了国庆黄金周。

南山区某房产中介林先生入行已有6年,他告诉记者,往年的国庆黄金周是自己最忙的时候,每天穿梭于各小区带看,不会有时间在门店坐着。但今年受政策调控影响,从1号到3号,总共带看2批,“房东出手的意愿不强,买家也犹犹豫豫。”

房产中介带客户看房的批量,是衡量楼市热度的重要指标。据贝壳找房发布的2020年城市“十一”找房热度统计,一线城市中,深圳总带看热度指数为67.37,在四个一线城市中排在最后;总带看量同比仅增长10.5%,带看增幅排在18个重点城市最后。

除了带看量,从挂牌价、网签量、成交量等指标来看,国庆期间深圳的二手房已绝对降温。交易量同比下降47%,腰斩近半,排在18个重点城市最末;成交均价比九月份低4%;新增挂牌量同比减少20%,同样位居最后;但业主调价中涨价占比,深圳排在18个城市第一,为42%,可见房东强烈的观望态度和涨价预期。

   “国庆前一天,一位业主把自己三居室的房子价格上调了60万,我给他算了下,按照新政房屋增值税及附加税的一般税率5.6%,他上浮的价格刚好覆盖掉税费。”林先生告诉记者,国庆前将二手房价上调50万~100万元的不在少数,不着急出售的卖家都暂时不愿向市场妥协。

国庆楼市乱象频出

国庆期间,为了吸引购房者,记者发现深圳有楼盘悄悄将“买房送面积”的手段,作为国庆的营销卖点。记者以购房者身份,走访了龙华区一个项目。销售人员称,虽然国庆没有打折,但可以通过某种方式给记者优惠十多万元。在前往样板房的电梯门口,保安和售楼人员要求记者把手机暂存在一旁的储物柜中,称要看的样板间禁止拍照,所以不能带手机。

进电梯后,销售人员告诉记者,B座的02、03户型赠送了半个阳台的面积,等于为购房者优惠了15万元,但不要对外声张。来到样板间,售楼人员所称的阳台划了一条黄线标记,面积有约10平方米。“到时阳台可以自行改,转化为套内可使用面积。”记者在随后的户型图上看到的阳台远没有10平方米。销售人员表示,这部分赠送面积也不会写在购房合同中。

随后,一起带看的中介向记者解释,开发商将一部分实用面积以阳台名义来报建,政府规定阳台面积只算一半到报建面积中,这样开发商就可以少缴税。“所以不让拍照,担心外传被查处。”

就此操作,记者咨询了北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师。他告诉记者,对于购房者而言,所谓的赠送面积无法受到法律的有效保护。再者,送阳台的房屋均价,往往比不送阳台的要贵,所以房款中实际上包括了这部分费用。

他补充说,这种“偷面积”往往是涉嫌违规多建、超建,没有按照建设工程规划许可证的规划条件去建设,是法律明令禁止的。后续一旦被相关部门处罚或拆除,除非赠送面积写入了合同中,否则往往难以索赔。甚至就算写入了合同,因为名义上是赠送,也很难得到合适的赔偿或补偿,损失的还是业主。

除了违规“赠送面积”,还有中介告诉记者,如果想要抢网红盘可以付一笔“喝茶费”进行内部锁定房源。

实际上,上半年深圳宝安区就带头开展了打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的专项行动,引发广泛关注。当时涉案的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘,全部暂停了房源网签权限。

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