本报实习记者盛兰记者刘颂辉上海报道
砸掉售楼处、转战地下室开盘、要求高额认筹金……新“沪十条”细则实施后，陆续有开发商因为暗箱挑客被监管约谈。
近日，《中国经营报》记者实地走访了杨浦区信达上海院子、浦东新区仁恒金桥世纪等楼盘发现，认筹比下降其实并不是因为购房者数量减少，而是市场中出现比如封锁售楼处，转战地下室开盘，暗示客户放弃认筹，要求高额认筹金等怪象。
4月30日，静安区房管局发布公告称，由于辖区内的福新名苑楼盘，出现了“挑客”的违规行为，已经紧急叫停了该项目的认购活动。静安区房管局市场科科长张欣欣向记者透露：“叫停该项目的原因，是由于有销售人员要求购房者在60天内付清尾款。”
对于付款周期出现的相关违规情况，该项目开发商、龙盛置地集团有限公司资管部的总经理周巧燕告诉记者：“由于此前相关政策在进行调整，我们出现了一些信息上的偏差，从而导致在对外口径上出现了问题。”而后续的整改措施，公司也将和房管局等监管部门进行紧急沟通。
而位于杨浦区的信达上海院子也于近日遭到当地房管局约谈，对于出现疑似“挑客”现象，开发商信达地产股份有限公司（股票代码600657.SH，以下简称“信达地产”）向记者表示，认购期间，原售楼中心在做内部泳池装修才转移场地，销售人员电话没人接的原因是业务员在常规带看项目及市场新政培训学习，造成客户误解。
违规挑客被紧急叫停
1月21日上海市发布新“沪十条”后，首批集中入市的33个新房项目已经接近尾声。截至4月27日，据相关统计，这30余个新盘，共计1万余套房源，已经基本全部开启认购，已开盘的项目共计22个。
4月25日，根据上海网上房地产的公开信息显示，第二波即将待入市的项目已经达到47个，共计1.4万套房源。
相较于新房的供给“热潮”，在需求端，认筹比的相关数据则比积分制出台前的数据下降了很多。据相关数据显示，此次20余个开盘的项目中，触发积分制，也即认筹比超过130%的项目仅有6个，占新盘总数的27%左右。
而在积分制出台之前，今年1月开盘的22个项目中，认筹率超过130%的达15个，占比超过68%。去年12月开盘的39个项目中，认筹率超过130%的有27个，占比超过69%。
尽管认筹比降低了，但这并不意味着购房者绝对数量的减少。在3月中旬，新盘集中入市的消息，让此前已经沉寂了一个多月的新房市场再次涌入大量的看房客们。
已经退休的李春玲（化名），今年被女儿从吉林接到上海生活。如今，她每天的“任务”就是帮助落户上海的女儿看新房子。为此，她在这座陌生的城市，乘坐并不熟悉的地铁来往于上海的各区域。
她说：“女儿工作忙，而每个月新开盘的项目多，没有时间去看。去年10月开始，我就来上海帮女儿看过楼盘，春节前后一段时间，由于新开的楼盘不多，我就回了老家，最近两个月又被女儿接过来了。”
去年底，李春玲曾和女儿在杨浦区摇号中签了一套房源，不过因为当时对楼层不满意而放弃。为此，她感到非常懊悔：“女儿是单身，积分是60分，若按照今年的积分制来算，并不算高。所以今年我们看中的一些楼盘，都是因为积分不够，连摇号的资格都没有了。此外，因为积分低，资金又有限，一些楼盘的销售人员还会劝退我们。”
李春玲所说的“劝退”，在当下新房市场上，并不罕见。4月30日，杨浦区房管局发布公告称，已于前一天叫停了辖区内的福新名苑楼盘的认购活动，而该楼盘原定于该日正式开始进行认购。
杨浦区房管局市场科相关工作人员告诉记者：“叫停该项目的原因，是由于有销售人员要求购房者在60天内付清尾款。这属于‘挑客’的违规行为。在该开发商所给的回复中，则称这是销售人员的个人行为。”她还补充表示：“我们已经要求企业对付款期限重新进行调整，目前该项目所属公司的董事会还在协商。”
对于出现“挑客”问题的原因，是否因为希望快速回款，以及未来的付款周期等问题，周巧燕则表示：“具体的情况将以公司后续的公告为准。”
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向记者解释称：“除了部分购房者有意避开热盘，还存在部分开发商有意控制购房者人数，对购房者进行筛选，从而避免触发积分制的现象。”
为了规范市场中的不合理行为，4月23日，上海市房管局发布了《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》，其中强调到，要加强商品住房销售管理，开展市场秩序专项整治。
仁恒、信达等项目变相拒客
除了提高积分门槛和验资门槛之外，减少项目曝光率，“隐秘”开盘也是开发商挑选客户的一种手段。
近日，位于杨浦区的信达上海院子被曝突发认筹，不过，认购当天，认购地点被改到了离该项目14公里外的银桥大厦内部，银桥大厦是信达上海院子开发商，信达地产上海公司的本部。在项目的售楼处内，并没有销售人员，而且开发商也没有张贴认购信息的公告。
面对多位购房者的投诉，杨浦区房管局的工作人员随即到达现场约谈开发商。4月28日，该部门的相关负责人告诉记者：“当天接到举报后，我们的工作人员对该项目进行了相关调查。主要问题在于项目方在信息公示方面的工作出现了失误，我们要求其进行了相应调整。”
第二天，该项目便在售楼处张贴了公告，对认购地点等进行了说明，并延长了认购日期间的接待时间。
对于调整认筹地点的原因，信达地产方面回复记者：“上海院子于4月21日~25日期间进行认购。原售楼中心已整体移交给会所运营单位，且认购期间，场地在做内部泳池装修，不适宜作为认购的场地，因此将认购地点有所更改。在开启认购前，已在银桥大厦5楼、原销售中心（现为项目会所）做了销售信息公示。”
“由于市场对该项目的关注度较高，每天销售人员在常规带看项目及针对近期频出的市场新政培训学习之外，会接收到大量电话咨询，期间可能会有部分来电没能及时接听回复，造成客户误解。为了进一步方便客户接待工作的开展，上海公司在与会所运营单位沟通后，恢复了售楼处的客户接待功能，并紧急调派人员，保证售楼处现场有人接待。”信达地产方面表示。
4月26日，记者回访该项目时，售楼处的大门处于关闭状态，内部没有销售人员的身影，开盘时间已经定在5月20日。
除已经被约谈的信达上海院子外，记者还走访了位于浦东新区的仁恒金桥世纪，该项目二批次房源已结束认筹，并且创造了上海施行积分制以来最高的入围分数——75.6分。
记者走访发现，该项目的售楼处同样处于关闭状态，内部未见销售人员的身影。记者在前一天联系该项目的销售人员时，对方介绍称，虽然还有第三批房源未入市，但是目前售楼处和样板间皆不对外开放，“客户如果想要购买，要先等通知。”
针对此类现象，有业内人士指出，通过拆除售楼处，减少项目曝光率和接客量，是变相拒客的一种举措。卢文曦称，开发商对客户进行筛选的原因，主要是为了优先有能力支付全款，或者能够支付更高首付比例的客户，从而避免房源触发积分制而限售，并保证回款。由于刚需客往往是“低首付”的客户，而目前银行房屋贷款的审核及放款速度被延长了，这使得全款客户更有利于开发商加速回款速度。
目前，对于上海市第二批即将入市的新盘，网上房地产管理机构公布的“商品住房认购规则”显示，网上房地产将在认购前公示该项目的认购地点、认购时间等。目前该批已经确认认购日期的楼盘，认购期限已经皆调整为7天，而此前入市项目的认购期限则只有5天。
