本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
近日，北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）的实施意见发布。
《中国经营报》记者注意到，其中，关于房地产方面提出，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式等受到市场关注。
普宅、非普标准调整受关注
从内容上来看，这次北京市的实施意见，关于住房方面，都是贯彻了中央《决定》的相关要求，如租购并举的住房制度、房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、支持改善性住房需求、适时取消普宅和非普宅标准、改革预售制度等。
比如中央提出加快建立租购并举的住房制度，而北京市的租购并举此前已经建立，因此这次的表述是“完善”。
此外，《决定》中“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，此次北京市的实施意见中并未体现。但北京市特别提及了“发挥住房公积金的住房保障作用”。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，这将意味着北京市接下来在公积金方面将会有更多或更丰富的支持政策，对于购房群体而言，是一大利好信号。
值得注意的是，本次受到市场关注的是北京市提出适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释，三中全会后，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策并未实施，北京市是第一个取消普通住宅和非普通住宅标准的一线城市，预计后续其他城市也会跟进。
据了解，目前，北京市执行的普宅标准是今年1月1日起新调整的，新的普宅标准依然是三项要求：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积从140平方米（含）以下调整到144平方米（含）以下。
此外，在价格方面，北京市不再设置房屋总价标准，仅保留了单价标准。其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平方米提高到8.5万元/平方米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平方米提高到6.5万元/平方米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平方米提高到4.5万元/平方米。
按此标准来看，目前北京约70%的住宅为普通住宅。虽然北京市对普通住宅标准做了调整，但仍然有不少购房人“被豪宅化”。
据李宇嘉介绍，目前，不少城市购房刚需开始转向二手房、保障性住房或租赁市场，各地二手房交易量也开始上升。重点25城二手房交易量占比达到65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对于住房消费成本比较敏感，非普通住宅在贷款利率和税费上有一定的惩罚性。比如，普通住宅契税较低，如90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。而非普通住宅契税一般为3%，同时非普通住宅的贷款利率也会上浮。
关荣雪认为，因此这一举措的直接利好更多是体现在，未来取消普通住宅和非普通住宅标准的划分后，意味着在税费缴纳等过程中，非普宅与普宅将执行同等要求，其有助于降低购房者置业成本，推动改善性住房需求释放。
优化住宅用地交易规则
据了解，北京市委提出的实施意见中，还提到了要优化商品住宅用地交易规则。对此李宇嘉表示，其方向可能为：一是出让低密度地块（容积率在2以下）；二是优化用地建设规则，比如打造第四代住宅（庭院入户、花园入户、大飘窗和大阳台、降低公摊等），明确高度限制等；三是出让混合功能用地，一宗地实现住宅、商业等功能，且分功能单独计价；四是允许存量未开发土地调整规划条件，比如调整套型面积、配套设施等。
此外，对于实施意见中提到的改革房地产开发融资方式，他认为，今后或将全面向“白名单”转变，即以后商品房项目要想实现融资，必须先进“白名单”，然后确定性地获得融资准许。“这就倒逼开发商规范经营，满足‘白名单’融资落地的硬性条件，包括资金封闭运转、有明确的销售预期和现金流时间分布，不涉诉、不涉法等。”
关荣雪指出，整体来看，结合当前全国楼市复苏普遍承压的背景，政策持续优化调整是现阶段市场所需的关键利器，由于一线城市担当领头羊角色，北京市率先贯彻落实实施意见将对市场信心起到一定的提振效果。但具体市场表现如何，可能还需持续观察，预计在更多实质性利好政策落地后，楼市表现将会出现积极反应。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
