本报记者 张漫游 北京报道
继存量房贷利率调整后，10月31日，多家银行发布公告称，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。根据各家银行公告内容，此次调整主要从加点幅度调整和重定价周期调整两个方面进行优化完善。
业内人士认为，此轮调整后，基于新、老房贷利率差的提前偿还房贷的必要性就会显著下降。不过，对银行而言，存量房贷利率较快跟进新发放房贷利率下调，对净息差会有一定下拉作用。
有房贷利率政策下限的城市
调整区分首套及二套
根据各家银行公告内容，本次调整的适用范围为以LPR浮动利率定价的商业性个人住房贷款。对于固定或基准利率的存量房贷，借款人需先向银行申请转成浮动利率，再进行调整。
如借款人房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，借款人可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。
本轮调整后利率能下调多少？平安银行公告称，对于已经取消房贷利率政策下限的城市，将以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷加点幅度下调至不低于-30BP，不区分存量首套及二套；对于目前仍有房贷利率政策下限的城市，调整后的加点幅度需满足利率政策下限，区分首套及二套。
本轮调整为响应此前中国人民银行要求。中国人民银行9月29日发布的〔2024〕第11号公告中明确提出自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
“本轮调整有助于进一步促进存量房贷合同和利率的灵活性，属于定价规则的创新，有助于稳定存量房贷规模。同时也有助于持续增强市场信心，因为改革的方向都是降低还房贷的成本，对于购房者释放购房需求都有积极的作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，LPR加点值调整部分意味着存量房贷利率会较快跟进新发放房贷利率同步下调，这样基于新、老房贷利率差的提前偿还房贷的必要性就会显著下降。对于银行来说，存量房贷利率较快跟进新发放房贷利率下调，对净息差会有一定下拉作用。
重定价周期只能调整一次
在本次调整中，重定价周期调整也是看点之一。
根据各家银行公告，11月1日以后，新发放房贷借款人可以自主选择重定价周期，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。同时，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次。
重定价周期是越短越合适吗？
工商银行在其公告中解答称：“重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短您可更快执行新调低的LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短您将更快执行新调高的LPR。”
王青分析认为，对于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，LPR报价可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早、更多享受到利率下调带来的优惠。
对于未来房贷利率走势，东方金诚研究发展部总监冯琳谈到，10月5年期以上LPR报价大幅下调25个基点，尽管5月之后在全国层面房贷利率下限与5年期以上LPR报价脱钩，但其仍是包括居民房贷在内的银行中长期贷款利率的定价基础，因此预计11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调。考虑稳楼市政策正在全面加码，预计新发放居民房贷利率下调幅度平均会超过25个基点。“综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，我们判断2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。”
“就不同的重定价周期而言，同样基于整体房贷期限普遍较长，其间可能要经历几轮利率上行及下行波动，因此长期来看不同的重定价周期对银行净息差的影响为中性。”王青说。
（编辑：朱紫云 审核：何莎莎 校对：陈丽）
